【正文】 拼資金、拼規(guī)模、拼政府關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高 ◆ 對功能的嚴格檢查 ◆ 對觀感的高度重視 ◆ 對細節(jié)的認真查驗 ◆ 對合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 多項目、跨地域規(guī)?；l(fā)展引起的演變 ◆ 自然環(huán)境的不同 ◆ 社會環(huán)境的變化 ◆ 管理跨度的增加 ◆ 信息增加，溝通困難 ◆ 成本增加 ◆ …… 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的演變及背景 ■ 內(nèi)、外部資源管理能力水平的演變 ◆ 外部資源管理能力的下降 ◆ 內(nèi)部分工細化管理效率降低 ◆ 部分員工經(jīng)驗、執(zhí)行力不足 ◆ …… 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標準的定義： ◆ 強調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗收標準 ◆ 強調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實體質(zhì)量效果 ◆ 強調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 ◆ 參與材料驗收和分部分項工程驗收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量標準的定義發(fā)生變化： 以客戶質(zhì)量標準作為施工質(zhì)量的驗收標準 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項目質(zhì)量 適用性 可靠性 經(jīng)濟性 協(xié)調(diào)性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質(zhì)量成本 質(zhì)量效益 與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào) 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào) 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào) 造型與美感 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細化，導(dǎo)致設(shè)計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。這是由于外保溫體系構(gòu)造設(shè)計和材料 性能差別較大所造成的 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位的管 理水平和質(zhì)保體系，缺乏對施工單位喝監(jiān)理單 位主動輸出型的有效管理 ◆ 工程管理短板三： 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 過度強調(diào)現(xiàn)場工程師的質(zhì)量意識和執(zhí)行力管理 忽視通過加強技術(shù)管理，采取有效的技術(shù)措施 和技術(shù)手段預(yù)防工程質(zhì)量問題的出現(xiàn) ◆ 工程管理短板四： 忽視技術(shù)管理的重要性 某小高層項目首層設(shè)有私家小院，施 工單位在外架及塔吊井架拆除后開始 挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。項目交付半 年后，幾乎所有空調(diào)板根部都出現(xiàn) 外墻滲漏。為什么還會出現(xiàn)問題？ 甲方工程部 監(jiān)理公司 施工單位 突破房地產(chǎn)工程管理瓶頸 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 三、國內(nèi)標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 四、房地產(chǎn)工程管理的系統(tǒng)解決方案 五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問題 一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問題 二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響 三、房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不絕 四、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 一、工程質(zhì)量經(jīng)常出現(xiàn)的問題 ◆ 結(jié)構(gòu)安全性質(zhì)量問題 ◆ 適用功能性質(zhì)量問題 ◆ 使用功能性質(zhì)量問題 ◆ 觀感修復(fù)性質(zhì)量問題 刑事責任 ＋ 巨額賠償 投訴賠償 ＋ 影響銷售 投訴賠償 影響品牌 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量缺陷帶來的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)利潤的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對企業(yè)銷售的影響 ◆ 房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷對后期索賠的影響 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題為何屢禁不止 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的七大短板 ◆ 工程管理短板一： 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程 管理程序，沒有建立與之配套的工程管理 標準和施工技術(shù)標準 僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理 中，依然無法解決針對具體某專項工程的 質(zhì)量管控重點 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 某知名地產(chǎn)公司的工程管理程序： 程序只能規(guī)定應(yīng)該做什么？在什么是時間做？由誰來做？但無法告訴工程人員如何做？ 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 與工程管理程序配套的工程質(zhì)量控制指引： 為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無法告訴工程人員應(yīng)該做到什么標準，控制的要點和技巧是什么 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？ 甲方通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求 防水涂層閉水試驗 防水保護層閉水試驗 廁浴間整體移交閉水試驗 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗（重點檢查孔洞、墻角、管井） 飾面層閉水試驗 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫 技管人員 操作人員 獎懲不明 忽視質(zhì)量 專檢不認真 技術(shù)交底不清 自檢不認真 施工人員 廁浴間施工漏水 廁浴間防水 常見工程 質(zhì)量問題 原因分析 管根、地漏密封膏未封嚴 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水 涂膜防水層空鼓開裂出現(xiàn)滲漏 細部構(gòu)造附加防水層不規(guī)范 墊層、找平層坡度不合理、反坡 衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水 管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差 預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范 預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面 預(yù)留洞口及邊緣未清理 預(yù)留洞口吊模不規(guī)范 UPVC管道附著力差 灌縫砼材料質(zhì)量不合格 灌縫不密實，工藝不合格 灌縫砼不養(yǎng)護 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標準嗎？ ■ 很對國家標準工藝圖集在實際施工過程中是 不具備操作性的： 地下室外墻地下室外墻后澆帶、施工縫，按防 水要求需要設(shè)置止水鋼板，如果剪力墻中設(shè)置 有框架柱，往往出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 框架柱箍筋與止水鋼板之間應(yīng)如何處理？ 鋼板開洞，影響防水質(zhì)量，存在滲漏隱患 割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力 不放逐箍筋，違反柱子箍筋加密要求 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝： 施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單 ◆ 甲方有些工程人員也愿意采用凈口安裝： 無需考慮門窗到貨影響總包抹灰進度、有利 于成品保護 缺乏工程管理標準和工程技術(shù)標準 ◆ 凈口安裝的缺點： 采用凈口安裝，門窗框固定無法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加滲漏隱患。采用剔鑿安裝固定片后修補抹灰，因前后抹灰層收縮問題，極易產(chǎn)生空鼓開裂。開發(fā)商為此付出巨額索 賠 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 施工圖設(shè)計的空調(diào)板（常見設(shè)計做法） 根據(jù)此圖，簡單分析造成上述質(zhì)量問題的原因 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 技術(shù)原因分析： 下暴雨時，雨水排放不及，造成地漏處外墻根 部積水，從而發(fā)生外墻滲漏 缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 ■ 設(shè)計階段工程質(zhì)量控制應(yīng)該解決的問題： 空調(diào)板也需要詳細的防水設(shè)計，取消有組織排水型式，強調(diào)排水坡度，有利于加快排水；設(shè)計混凝土反梁，有利于堵水。施 工中普遍出現(xiàn)工期長、影響到市政環(huán) 境工程進場施工。大量由于設(shè)計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質(zhì)量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計質(zhì)量保障： 材料質(zhì)量保障： 招標采購質(zhì)量保障： 合約條款質(zhì)量保障： 與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理 施工質(zhì)量質(zhì)量保障： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項工程驗收、分戶驗收） 工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計預(yù)防、材料預(yù)防、招標采購預(yù)防及合約預(yù)防等多個方面 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 特點 ：通過工程檢驗保證質(zhì)量 缺乏質(zhì)量意識和專業(yè)知識 方法 ：低效率／錯誤的使用質(zhì)量保證方法 特點 : 改進工程質(zhì)量管理過程 一線人員積極介入 方法 ： SPC、評估、質(zhì)量圈等工具 特點 : 開發(fā)設(shè)計、工藝能力和生產(chǎn)管理能力 與供應(yīng)一體化 方法 ：設(shè)計評估、質(zhì)量問題模式分析評估 特點 : 以最終客戶為服務(wù)目標和超一流產(chǎn)品 質(zhì)量文化 方法 ：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶供方一起進行設(shè)計評估 質(zhì)量管理的提高 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現(xiàn)場 工程管理，幾乎很難解決問題： 飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？ 施工現(xiàn)場有什么好的質(zhì)量控制手段？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。通過專業(yè)積累和經(jīng)驗總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標準 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻保溫施工驗收時需要重點關(guān)注的細節(jié)： 檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件 是否按要求進行密封處理 檢查外保溫收口、端頭處的密封處理 檢查出外墻構(gòu)件處的密封處理 外墻空調(diào)孔洞的套管宜在保溫施工完成后進 行，并預(yù)留外裝飾面層厚度 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 外墻門窗工程防滲漏檢驗要求： 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標準和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化保障的質(zhì)量保證體系 管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關(guān)注的重點 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)根據(jù)項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質(zhì)量問題的質(zhì)量控制點等向供方明確提出： 大家所管的項目甲方都管理哪些交底？ 大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？ 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ◆ 甲方應(yīng)親自組織并負責的交底： 設(shè)計交底 施工節(jié)點及細部交底 技術(shù)標準交底 施工工藝交底 施工組織與配合交底 質(zhì)量控制點交底 施工樣板交底 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動態(tài)管理逐步演變。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理 領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點： 招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設(shè)備價格進行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結(jié)算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向為投資分析、 產(chǎn)品定位、設(shè)計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制 施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財務(wù)系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉(zhuǎn)變 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機制，提供能夠解決 工程進度困擾的應(yīng)急預(yù)案 與工程進度的有關(guān)成本