xxxx年青島魯商廣場(chǎng)營(yíng)銷方案(文件)
【正文】 中引爆。物料準(zhǔn)備概念樓書 活動(dòng)及銷售使用資料及圖片搜集整理 文案撰寫、創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整及完稿 打樣制作成品完成銷售夾、銷控板 活動(dòng)及銷售使用創(chuàng)意設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)定稿 打樣制作 成品完成廣告戶外高炮 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完稿 畫面完成新聞稿（媒體） 重要節(jié)點(diǎn) 25天 12天 重要事件報(bào)道，以及新聞點(diǎn)炒作活動(dòng)開始 撰寫稿件 發(fā)稿 完成專業(yè)雜志 硬廣形式：類開盤稿，項(xiàng)目信息露出，可選青島樓市、租售情報(bào)等創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完成 投放高端雜志硬廣 一般雜志需要提前 15天 30天截稿，每月只有一期或兩期，需提前完成創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完稿 完成紙媒報(bào)廣 3天 7天 1天 1天 重要推廣節(jié)點(diǎn)，需提前完成（ 7月需完成 8月開盤報(bào)廣創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完稿 完成網(wǎng)絡(luò)廣告 通欄廣告、首頁(yè)旗幟等網(wǎng)絡(luò)硬廣創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完稿 完成直投廣告 創(chuàng)意設(shè)計(jì) 調(diào)整 完稿 完成需完成的工作鎖定目標(biāo)客群68月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：1實(shí)施手段：23 64 5 7 8 9 10 1213階段策略： 以保值生意、升值預(yù)期和魯商聲音為主，進(jìn)行針對(duì)性活動(dòng)11鎖客期認(rèn)籌金形式確立（建議認(rèn)籌金 10萬(wàn)） 魯商置業(yè)會(huì)成立特色活動(dòng)結(jié)合常規(guī)客戶活動(dòng)展開。23 64 5 7 8 9 10 1213階段策略： 籌備期，整體策略籌劃期。鎖客期3月 15日前公關(guān)活動(dòng)用物料與展示廳包裝物料到位， ；此階段以啟動(dòng)式籌備為主。鎖客期針對(duì)性精準(zhǔn)媒體投放為主，以主流媒體進(jìn)行形象宣傳。媒體組合： 戶外高炮、概念樓書、網(wǎng)絡(luò)廣告、高端雜志、賬單直投及，紙媒硬廣與新聞軟文集中媒體，同時(shí)引爆，引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)。引爆方式：通過下線的火爆式動(dòng)作營(yíng)造氣氛。銷售 10億、回款 9億成銷及回款4月1月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月第一次開盤，三天內(nèi)完成銷售任務(wù) 6億 , 10月初回款 70％約 第二次開盤，期內(nèi)完成銷售額約 3億 10月末回款 70％約 ，加上期未收尾款 ，共計(jì)回收資金 第三次開盤， 1B區(qū)期內(nèi)完成銷售金額約 1億， 12月中回款 70％約 ，加上期未收尾款約 ，共計(jì)回收資金 截至 2023年 12月末，銷售額完成 10億確保回款 9億第一次開盤1A區(qū)建議開盤均價(jià) 18000元 /㎡1B區(qū)建議開盤均價(jià) 20230元 /㎡第二次開盤第三次加推建議推量及去化率第一批： 暫定時(shí)間 8－ 9月推出 1A2整棟、 1A3由西至東兩個(gè)單元，約 306套目標(biāo)： 95％去化第三批： 暫定時(shí)間 9－ 10月推出 1B產(chǎn)品，約 40套目標(biāo)： 70％去化第二批： 暫定時(shí)間 9－ 10月推出 1A3東側(cè)單元及 1B區(qū)產(chǎn)品，約 90套目標(biāo)： 90％去化推廣思路總體推廣思路沿用火爆理念，制作火爆氛圍總體思路 ：火爆營(yíng)銷是以高效快速著稱，這也是整體推廣思路的核心，燕兒島項(xiàng)目將以快速的下線活動(dòng)為主，重要節(jié)點(diǎn)轟動(dòng)性活動(dòng)，配合上線多內(nèi)容、多方向組合（ 5個(gè)聲音）的高效大聲勢(shì)的宣傳，營(yíng)造火爆氛圍。鎖定目標(biāo)客群68月份執(zhí)行方案及工作內(nèi)容階段目標(biāo)：1實(shí)施手段：23 64 5 7 8 9 10 1213階段策略： 以活動(dòng)縮小客群范疇，以價(jià)格測(cè)試試探客群11鎖客期認(rèn)籌金形式確立（建議認(rèn)籌金 10萬(wàn)） 魯商置業(yè)會(huì)成立特色活動(dòng)結(jié)合常規(guī)客戶活動(dòng)展開。 客戶蓄水達(dá)到一定量時(shí)候，原則上于每個(gè)月初進(jìn)行第一次客戶互動(dòng)活動(dòng)，篩選意向客戶，同期可與相關(guān)合作伙伴舉行話劇、鑒賞、名車展等互動(dòng)活動(dòng)。4月1月 2月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月3月 15日3月 15日 售樓部對(duì)外開放 8月 1日 1A房源具備預(yù)售條件10月 1日 1B房源具備預(yù)售條件8月 1日 10月 1日10月 1日 樣板房具備對(duì)外開放條件發(fā)展商動(dòng)員： 具備條件時(shí)間軸1月底－ 2月初1月底－ 2月初 廣告公司確定并立即開始工作銷售總動(dòng)員 ： 成交與客戶目標(biāo)分解按 30％成銷轉(zhuǎn)換率計(jì)算，我們至少需要 1600名認(rèn)籌客戶，來(lái)訪轉(zhuǎn)籌率按照 30％計(jì)算，我們需要到訪客戶共約 5400組。背景 ：?魯商首次進(jìn)入青島市南區(qū)高端市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)無(wú)實(shí)際項(xiàng)目做支撐，業(yè)績(jī)認(rèn)知、形象認(rèn)知、品牌認(rèn)知不清晰（一切 “重新 ”開始）；?2023年市場(chǎng)存量大，品類豐富，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大?；鸨?、升值預(yù)期。所謂 0度坐標(biāo)生活方式魯商生活 一切以我為中心B、 生活 —— 醫(yī) 院、眾多的大型賣場(chǎng)，構(gòu)成的完善生活圈A、 工作 —— 市南區(qū) CBD核心區(qū)域，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，到達(dá)工作地點(diǎn)C、休閑 —— 休閑娛樂產(chǎn)所、設(shè)施，包羅萬(wàn)象，豐富閑暇生活?？腿耗繕?biāo)B、 高端客戶訪談樣本分析 A、 客戶訪談問卷數(shù)據(jù) 其他客戶燕兒島區(qū)域性 地緣客戶 青島本地客戶 山東客戶外籍 /港澳臺(tái) 客戶重視本區(qū)域項(xiàng)目 與青島聯(lián)系密切 追隨關(guān)心價(jià)值 關(guān)心產(chǎn)品生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實(shí)現(xiàn)生理安全歸屬
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