【正文】 . 0 %1 5 . 8 %3 4 . 2 %2 6 . 7 %1 1 . 7 %3 . 9 %20 萬以上1 2 2 0 萬8 1 2 萬6 8 萬4 6 萬2 4 萬2 萬元以下五、高新區(qū)消費(fèi)者需求特征分析 ? 六、開始出現(xiàn)價格兩極分化 ? 一線樓盤：均價： 50006000元 /平米 以中海、綠地、高科為代表的品牌開發(fā)商，其項目規(guī)模、位置及突出品質(zhì)和高水平的開發(fā)理念樹立高新區(qū)一級價格梯度，供應(yīng)量萎縮。 ? 主要問題：可供開發(fā)核心地段及較大規(guī)模土地很少，多為非主流地段零星及村屬自留發(fā)展用地，難以開發(fā)有競爭品質(zhì)項目。 7 71畝 建面 15萬平米 7 建面 21萬平米 6 小區(qū)景觀 9 9 漢文化庭院 600棵原生大樹 7 美式庭院 五打主題景觀 7 法式園林景觀 8 ㎡中心花園 東西融合亭臺 /水榭 五、競爭樓盤綜合分析與評估 ? 7 戶型 結(jié)構(gòu) 12 11 130平米以上 大戶型為主 7 34130平米 11 79124平米 11 34286平米 8 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 10 自身配有2800平米會所， 大型超市等商業(yè)配套 7 中水處理系統(tǒng)、恒溫泳池、保姆公寓、先進(jìn)的安保系統(tǒng)、太陽能供電照明等。 12月 7日，高新 2. 東方米蘭共 11棟樓，就有 1棟專門作為社區(qū)會所，小區(qū)內(nèi)還有其他的商業(yè)配套。 2023年 8月：推出 5號樓 30套精裝小戶型， 53㎡ 78㎡一室兩廳和兩室一廳，不分朝向、樓層一口價 5200元 /㎡，全精裝戶型，交房即可入住。 2023年 12月：“ 0首付入住高新中央”。 ? （三）美立方項目賣點(diǎn)： 中水處理系統(tǒng)、社區(qū)泳池、獨(dú)立的保姆公寓、 先進(jìn)的安保系統(tǒng)、太陽能供電照明 項目售樓處及工地實景： 樓盤促銷政策 ： 08年 11月認(rèn)購期間均價： 3860元 /平米，首付 4萬元起，認(rèn)籌最高特惠 ，購房抽萬元家電獎品 08年 12月：限量推出 80套房源回饋客戶，均價 3990元 /平米 2023年 2月：均價為 4200元 /㎡ 。 ? 第四篇 項目 SWOT綜合分析 ? 第四篇 項目 SWOT綜合分析 一、位置與交通條件 二、區(qū)域生活配套情況 三、地塊用地條件分析 四、項目 SWOT綜合分析 五、項目分析小結(jié) ? 一、項目地塊位置與交通條件 ? 區(qū)域位置： 雁塔區(qū)，高新六路與規(guī)劃路東南角 ? ? 交通條件： 經(jīng)高新六路接科技路，大寨路城市二環(huán)與三環(huán)。 ? 郵局：科技路郵電支局。 ? 小學(xué)：高新二小、中華世紀(jì)城小學(xué)、 3507子校、大寨村小學(xué)等。 土地面積 ，可以規(guī)劃小規(guī)模生活社區(qū)，但中間地段分割為三，對小區(qū)完整規(guī)劃與整體品質(zhì)有一定影響。 ? Treat(威脅分析 ) ? 國家的產(chǎn)業(yè)政策向保障性住房傾斜，連年普漲的房市，難以再現(xiàn)； ? 產(chǎn)品定位、地價、成本、售價、競爭力與市場的接受度的合理協(xié)調(diào)； ? 項目“中間地帶”的村民土地，其銷售、建設(shè)和物業(yè)潛在影響大； ? 項目周圍規(guī)劃路的建成時間與項目開發(fā)周期節(jié)奏的搭配。 ? 產(chǎn)品的內(nèi)涵概念上做足吸引力，使產(chǎn)品在文化概念上引起共鳴，弱化環(huán)境及地段上的劣勢，進(jìn)而提高樓盤的整體生活指標(biāo)與業(yè)主生活質(zhì)量。 （ 4）心理特點(diǎn) —— 向往高尚、放松的生活環(huán)境，有美好的理想，對生活有無限的熱愛 。 （ 3）消費(fèi)特點(diǎn)劃分： 選擇該地區(qū)生活特性比較高的消費(fèi)者（吃穿等日常支出占家庭收入比例的半數(shù)左右，恩格爾系數(shù)較高） （ 4）社會潮流劃分： 知識型中青年人為主，即將蹬入社會中間階層，即能夠接受新鮮的事物同時，又對文化歷史、社會潮流具有一定的理解與觀念。 建筑單體： 簡約挺拔 線條明快，深咖啡及灰色 。 供 水： 給水管采用 PP－ R聚丙烯管道，排水管采用 PVC管道 網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋 電話系統(tǒng)： 每戶客廳及主臥均預(yù)留電話接口 電視系統(tǒng)： 每戶接入光纖電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，客廳、主臥預(yù)留插孔 集中抄表： 每戶獨(dú)立水、電、氣供應(yīng)系統(tǒng) 項目銷售交房標(biāo)準(zhǔn)建議 二、項目產(chǎn)品定位策劃： ? 項目總體定位策劃 中鐵壹品 產(chǎn) 品 細(xì) 節(jié) 現(xiàn)代、簡約 立面風(fēng)格 創(chuàng)新戶型 “ 2＋ 1”功能戶型 陽光書房 室內(nèi)延伸空間 社區(qū)景觀 漢文化五大主題景觀區(qū) 功能性強(qiáng)的參與型景觀 智能化配套 百兆寬帶入?yún)^(qū) 智能安防繳費(fèi)、社區(qū) BBS 社 區(qū) 配 套 財智管理 物管理財服務(wù) 網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育 會所配套 健身纖體中心 親子樂園 咖啡茶秀休閑區(qū) 二、項目產(chǎn)品定位策劃： ? 品牌策劃 ：中鐵＋高新，建筑與生活品質(zhì)的保證 三、項目增值策劃與建議 增值空間 ： 住宅是生活的容器！小房型大空間是高新區(qū)白領(lǐng)的一致追求。 ?建立發(fā)展商及項目品牌。 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 目標(biāo)：加強(qiáng)市場感染力，吸納意向客戶 手段：新聞主題推廣： A：和瑞文化主題社區(qū) 修身齊家 B：簡約和美舒適健康 中鐵筑就 C：品質(zhì)擦亮品牌 大度彰顯氣度 工作準(zhǔn)備：華商報，房周刊 效果：儲備大量意向客戶，建立市場知名度。 第二階段 2023年 9月 11月 項目預(yù)熱階段 公開發(fā)售造勢期 （開盤前期） 逐步展現(xiàn)本案買點(diǎn)，進(jìn)一步吸引目標(biāo)客戶，再以優(yōu)先認(rèn)購制造市場聲勢，配以新穎的促銷活動，使正式發(fā)售目標(biāo)達(dá)到更理想的效果。 ? 五、項目營銷主題策略 l 文化營銷 ：“文化先行”，通過專題漢文化活動，吸引消費(fèi)者的注意力，同時提升樓盤的心理檔次。 l 體驗營銷： 利用促銷活動，讓客戶以輕松的心情融合到樓盤中，體驗“文化”、感受“自然”、享受“生活”。 , January 26, 2023 l 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :43:5310:43:53January 26, 2023 l 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 26日星期四 10時 43分 53秒 10:43:5326 January 2023 l 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :43:5310:43Jan2326Jan23 l 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , January 26, 2023 l 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 26日星期四 10時 43分 53秒 10:43:5326 January 2023 l 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 1月 26日星期四 上午 10時 43分 53秒 10:43: l 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :43:5310:43Jan2326Jan23 l 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 1月 26日星期四 10時 43分 53秒 10:43:5326 January 2023 l 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :43:5310:43:53January 26, 2023 l 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , January 26, 2023 l 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :43:5310:43Jan2326Jan23 l 1故人江海別，幾度隔山川。對現(xiàn)實市場的反應(yīng)能力，適應(yīng)能力，果斷作出相應(yīng)的變化。 l 立體營銷 ：在營銷的過程中利用廣告、活動、直郵、業(yè)主傳播等等。 根據(jù)市場情況作出相應(yīng)的調(diào)整，包括價格、付款辦法、包裝宣傳策略等各個方面，使項目銷售成績能持續(xù)增長。 第四階段：市場引爆 （ 2023年 10月） 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 四、項目各階段營銷推廣方案 階段 時間 內(nèi)容 目的及作用 第一階段 2023年 7月 8月 取得預(yù)售許可證前兩個月 籌備階段 優(yōu)先認(rèn)購 （引導(dǎo)期） 本階段強(qiáng)調(diào)售前的引導(dǎo)性。 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 搭骨架 穿衣服 填血肉 概念 干什么．建什么？ 賣點(diǎn) 是什么 ．賣什么？ 誘惑 禮品，優(yōu)惠，折扣 特價，抽獎 完美營銷 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 第一階段：未雨綢繆 （ 2023年 7－ 8月） 目標(biāo)：引起市場關(guān)注 手段：工地形象展示、戶外形象展示 工作準(zhǔn)備：工地圍墻、路牌廣告 效果：讓市場關(guān)注，引起消費(fèi)者注意 儲備部分客戶 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 兩大板塊： 一．媒體攻略 目的：引起熱點(diǎn)，造出話題 手段： 1．新聞主題炒作 a．在西高新，需要什么樣的生活？ b．在西高新，需要什么樣的社區(qū)？ c．在西高新，需要什么樣的文化？ 2．發(fā)展商專訪 中鐵建集團(tuán)西安第一盤！ 和瑞生活 中鐵筑就 第二階段：強(qiáng)勢突圍 （ 2023年 9月） 四、項目各階段營銷推廣方案 ? 二．秋季房展會形象攻略 目的：儲備客源，建立市場形象 手段： 1．登記意向客戶； 2．資料．禮品發(fā)放； 3．游戲設(shè)置。 壹品 主推案名 2: 壹品天下 備選案名 3： 中鐵尚都 和瑞天成 ? 二、項目名稱與 LOGO設(shè)計 主推案名 1： 中鐵 戶型功能 小戶型 二房 一衛(wèi) 二房 一室 三房 一衛(wèi) 三房 一衛(wèi) 三房 二衛(wèi) 面積 40－ 50 60－ 70 75－ 85 90－ 110 110－ 120 120以上 配比 15% 20% 20% 20% 15% 10% 項目戶型配比表 項目戶型配比建議： 二、項目產(chǎn)品定位策劃： ? 結(jié) 構(gòu)： 鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu) 外 墻： 外墻面磚，色彩典雅 內(nèi) 墻： 白色膩子抹光 電 梯：合資電梯 地 面： 水泥砂漿拉毛面層?！? 一、項目市場定位策劃 ? 總體規(guī)劃設(shè)計與布局： 建筑盡量南北向布置， 以保證南向采光；部分點(diǎn)板以保證 各單元的健康 通風(fēng)及視覺通透。 （ 2）工作特點(diǎn)劃分 :高新區(qū)企業(yè)技術(shù)（研發(fā)）人員、管理層、事業(yè)及政府單位員工、公務(wù)員等 。 ? 第五篇 項目定位方案 ? 第五篇 項目定位方案 一、項目市場定位策劃 二、項目產(chǎn)品定位策劃 三、產(chǎn)品增值策劃與建議 ? 項目市場細(xì)分定位： 高新區(qū) 中等規(guī)模 二線定位 一流品質(zhì)樓盤 一、項目市場定位策劃 定位主要原則