【正文】 食街； ? 根據(jù)一期銷售情況，二期考慮是否增加餐飲面積，打造成一個深圳最具特色的公園特色美食街。 正如董特首在開幕式上所說，朗豪坊將會啟動整個旺角區(qū)的持續(xù)更新效應(yīng)，以及成為日后其他重建項目的典范之一。 建議酒店入口設(shè)置在項目東側(cè)，并且酒店人流可直接進(jìn)入商場。 ? 目前設(shè)計的雙中庭未能有效積聚人流，建議只設(shè)計一個中庭。 建議三：預(yù)留專用貨梯的位置 立面設(shè)計案例： 東方時代廣場 項目指標(biāo)： 地址：福田區(qū)華強(qiáng)北路 建筑面積： 49151平方米 容積率： 戶數(shù)： 520戶 銷售均價： 13000元 /平方米 立面設(shè)計建議 ?統(tǒng)一的外立面和建筑風(fēng)格，帶來整體感覺 ?從襯托商業(yè)外立面廣告的角度看， 建議采用冷色系 公寓酒店開發(fā)建議 建筑核心區(qū)靠近公園，盡量避免更多的承重柱分布在商業(yè)部分，增加商業(yè)的實用性和完整性； 公寓酒店通過首 1層、 4層與商場連接，其中大堂僅用小玻璃門與首 1層商場連接，減少商場對酒店的影響； 剖面示意 2期銜接建議 1期首二層與二期一層通過地面連接 1期三層與二期二層通過空中連廊連接 形成人流立體互動！ 人流走向 商業(yè)街與公園互動建議一 商業(yè)街內(nèi)部設(shè)計公園化（樹木、雕塑、造型等） 商業(yè)街與公園之間無縫連接， “商業(yè)公園化、公園商業(yè)化” ? 商業(yè)街與公園交匯處，以廣場形式連接，并做為公園的中心。同時商業(yè)街道路設(shè)計與公園相融合，形成空間自然過渡。 參考案例之杭州西湖天地 ?西湖天地座落于杭州西湖南線風(fēng)景區(qū)， 占地 50,000平方米，其園林篇占地 30,000平 方米，于 2023年 4月底建成。 產(chǎn)生溢價空間 內(nèi)鋪售價： /平方米 志健時代廣場內(nèi)鋪價格： /平方米 參考價值 差異價值 產(chǎn)生溢價空間 銷售周期預(yù)測 時間 市場預(yù)熱期 項目熱銷期 項目強(qiáng)銷期 07 12月 08 5月 08 3月 08 1月 07 8月 銷售50% 銷售75% 銷售95% 尾盤消化期 銷售周期：約 6個月 銷售總額：約 計算依據(jù)：首一層、首二層、二層銷售，每層面積 4000㎡ ，首一層、首二層街鋪各 1500㎡ ，內(nèi)鋪各 2500㎡ ，首一層、首二層街鋪均價 5萬元 /㎡ ，首一層、首二層內(nèi)鋪均價 /㎡ ，二層均價 2萬元 /㎡ 。 營銷角度：目前片區(qū)內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展迅速，結(jié)合本項目的 區(qū)位和硬件設(shè)施，具備良好的發(fā)展空間。 酒店經(jīng)營模式：采用酒店式代租管經(jīng)營模式 會所相關(guān)功能和商業(yè)街的經(jīng)營項目也都需要和酒店公寓的經(jīng)營和業(yè)主的使用配合考慮，達(dá)到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的 。 產(chǎn)品角度：符合項目地塊基本指標(biāo)要求 可商可住，靈活性強(qiáng) 營銷角度：符合發(fā)展、創(chuàng)業(yè)型公司要求 結(jié)論：項目比較適合該發(fā)展方向 公寓式寫字樓 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫字樓客戶定位 公寓式寫字樓 機(jī)構(gòu)、企業(yè)門戶 新興產(chǎn)業(yè) STUDIO 影視工作室 設(shè)計公司 名人工作室 咨詢公司 ….. 客戶部 銷售部 售后服務(wù)部 貿(mào)易、物流公司 專向服務(wù)業(yè) 網(wǎng)絡(luò)業(yè) 中介公司 投資公司 我們選擇銳意進(jìn)取的企業(yè) 因為他們最認(rèn)同我們的價值 律師業(yè) …. 酒店經(jīng)營定位 多采取吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營模式為主。 主力店先行 符合項目定位 ?若部分內(nèi)鋪采用帶租約銷售或返租銷售，招商需符合項目定位 。 定價模式 — 經(jīng)濟(jì)價值判斷法 街鋪售價： 5萬元 /平方米 志健時代廣場街鋪價格： 4萬元 /平方米 參考價值 差異價值 差異價值體現(xiàn)在產(chǎn)品、規(guī)劃、形象的附加值上，從而產(chǎn)生溢價空間，因此本項目街鋪售價建議為 5萬元 /平方米 ,一層內(nèi)鋪售價 建議為 /平方米 。 商業(yè)街與公園互動建議二 商業(yè)街與公園形成互動 ? 戶外空間的利用，營造休閑氣氛； ?商業(yè)街向公園的延伸，自然過渡； ? 杭州西湖天地是具有杭州歷史文化的休閑旅游景區(qū)，它以杭州獨特的園林、歷史建筑為基礎(chǔ)；以自然與時尚的融合、歷史與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式，改造成具有國際水平的集餐飲、零售、文化、娛樂的綜合性時尚地標(biāo)。 ? 公園內(nèi)引進(jìn)特色商戶： 特色旅游 /民族工藝品、花店、書吧、茶館等與商業(yè)街相互應(yīng)。 ? 目前商業(yè)中庭設(shè)計的位置與入口未能有效呼應(yīng)，未能起到較大程度展示不同商家的效果，建議重新布置中庭位置，使中庭與入口緊密相連，并起到聚集人流，刺激人流向各層均勻分布的作用。 ?廣場匯聚人流，提供休憩、休閑、活動空間 ?入口設(shè)計強(qiáng)調(diào)昭示性 入口與廣場 寫字樓 大堂 中庭 主入口 次 入 口 深惠路 松柏路 次入口 次 入 口 連接燈光夜市 酒店大堂 人民公園 車流建議 地下車庫入口 地下車庫出口 車流出入口盡量設(shè)置在深惠路一側(cè)，不要隔斷商業(yè)的連續(xù)性，保證商業(yè)價值最大化 中庭設(shè)置 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，展現(xiàn)購物空間和景觀的設(shè)計特色和精華，給消費(fèi)者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所，這里人流集中，流量大，并且最有可能促進(jìn)消費(fèi)者進(jìn)行層間互動。 同時要綜合考慮酒店及寫字樓： 酒店與商場的出入口設(shè)置，歸避商場人流對酒店的影響。 ?橫崗時尚發(fā)布的風(fēng)向標(biāo) ?改變橫崗人的消費(fèi)習(xí)慣 ?延續(xù)并提升燈光夜市的人流 ?能承受較高的租金 ?品牌服裝的引入，號召力大增 時尚視界，讓生活更新潮！ 御殿場名品折扣店 La Roca Village拉 ?羅卡購物村 檔次定位 ?主要針對中端客戶，吸引高端客戶； ?代表橫崗城市化進(jìn)程中主流人群特有的生活方式； ? 引領(lǐng)未來 3－ 5年橫崗人的消費(fèi)導(dǎo)向。 Shopping公園里有酒吧、書吧、特色飾品店、特色工作室、特色餐廳等，這些都構(gòu)成了它豐富的文化內(nèi)涵。Shopping 公園 ? Shopping公園是商業(yè)的生活功能、自然功能及生態(tài)功能相結(jié)合，是開放型的購物公園。 PartⅤ 項目定位 成熟的商業(yè)基礎(chǔ)保證經(jīng)營的穩(wěn)定，提升購物環(huán)境，適當(dāng)提升經(jīng)營商品的檔次，保持并發(fā)展現(xiàn)有的商脈。 目前項目所屬商圈及周邊的商圈的中低檔商 業(yè)已經(jīng)趨向飽和，只有跳出競爭，才能找到 突破口。 項目本身規(guī)劃有酒店，與本項目形成配套互補(bǔ) 目前的燈光夜市已形成較濃的商業(yè)氛圍 配套上，本項目車位數(shù) 個，對于一個集 商業(yè)、 酒店及寫字樓于一體的高檔物業(yè)明 顯不足。 消費(fèi)者調(diào)研小結(jié) PartⅣ 項目發(fā)展策略 如何延續(xù)并提升燈光夜市滾滾人流，借景人民公園是本項目定位的關(guān)鍵。 消費(fèi)群體特征 周邊企業(yè)、工廠 私營、個體企業(yè) 本地人口 因在本地置業(yè) 新增人口 周邊人群 普通工薪族 普通白領(lǐng)：管理、技術(shù) 高級管理人員、港澳臺 私營企業(yè)主、個體業(yè)主 本地居民 因購房新增常住人口 周邊區(qū)域消費(fèi)群體 中低端客戶群 中高端客戶群 樂于 接受新的 產(chǎn) 品，追求 時尚 和 個 性 。 PartⅢ 消費(fèi)者群體分析 基本情況 目的： 從定量的方式分析橫崗消費(fèi)者的 消費(fèi)習(xí)慣，找出本項目的切入點 本次樣本采集方式： 定點流動街訪 樣本采集地點： 龍洲百貨 ， 新世界廣場 ， 南城百貨 ， 創(chuàng)富廣場 ， 隆盛廣場 ， 茂盛路與松柏路交界十字路口 ，松柏路 消費(fèi)人流情況 無論是平時還是周末， 龍洲百貨 的人流都穩(wěn)居調(diào)研商場中第一；其次是隆盛廣場；人流最差的為創(chuàng)富廣場。 PartⅡ 區(qū)域商業(yè)狀況主要結(jié)論 龍崗整體人均商業(yè)面積為 ，大于香港及國外人均商業(yè)面積 商業(yè)發(fā)展水平，高于深圳人均商業(yè)面積 ．但龍崗人均零售額只相當(dāng)與深圳市水平的 54％，可見龍崗區(qū)消費(fèi)意識有待提升，大型商業(yè)單位營業(yè)額較低。迪斯尼 。 商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查表 項目名稱 樓 層 面 積 (平方米 ) 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)比例 備注 新世界廣場 (12期 ) 一層 13500 女性服裝 皮鞋 /箱包 內(nèi)衣 /襪子 女性精品 童裝 美容 /化妝品 手機(jī)通信 /MP3(諾基亞專賣 ) 藥店 (海王星辰 ) 肯德雞 深圳農(nóng)村商業(yè)銀