【正文】 地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進(jìn)口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進(jìn)口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級(jí)會(huì)所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級(jí) 高層旅館 33003700 ?無星級(jí) 國際三星級(jí)酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級(jí)酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級(jí)酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 2 室外附屬工程費(fèi)用 ?綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報(bào)警 （ 1） 綠化建設(shè)費(fèi) 12 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 供水管道工程費(fèi) ?按地面總建筑面積計(jì) （ 3） 燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi) 21/24 ?按住宅建筑面積計(jì)；煤氣 21元 /平方米、天然氣 /平方米計(jì) （ 4） 電話通訊工程費(fèi) ?掛空式： /平方米；暗埋式：多層 20元 /平方米，高層 /平方米 （ 5） 電力工程費(fèi) 145 ?按地面總建筑面積計(jì) （ 6） 小區(qū)智能化 50 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi) 10 ?按地面總建筑面積計(jì) （ 8） 有線電視工程費(fèi) 5 ?按住宅建筑面積計(jì) （ 9） 道路及附屬設(shè)施 25 ?按住宅建筑面積計(jì) 3 人防工程建設(shè)費(fèi) 60/45 ?按地面總建筑面積計(jì) 五 其他費(fèi)用 1 管理費(fèi)用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費(fèi)用 / ?按銷售收入約 2%計(jì) 3 不可預(yù)見費(fèi)用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。預(yù)測未來價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià) /租金。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 接下來是案例分享部分 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進(jìn)行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項(xiàng)目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時(shí)開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會(huì)怎么變化？項(xiàng)目應(yīng)該開發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認(rèn)為現(xiàn)階段的主要工作時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 隨著香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風(fēng)情。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級(jí)紅樹林自然保護(hù)區(qū)景觀和市區(qū)海景。 3. 離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)不是很完。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計(jì) —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨(dú)立 TOWNHOUSE，每個(gè)戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質(zhì)外墻涂料，抗拒海風(fēng)侵蝕。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 配備豪華、職能化電梯，內(nèi)配液晶顯示器提供業(yè)主關(guān)心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。 細(xì)節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動(dòng)感應(yīng)手扶電梯方便業(yè)主上下 。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 3. 開發(fā)商品牌信譽(yù)較好，美譽(yù)度較高。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。起居生活有身份標(biāo)志的尊貴府邸。 有實(shí)力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 從競爭項(xiàng)目看，外銷客戶占有很重要的比例。 從片區(qū)競爭項(xiàng)目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。 深圳本地住宅消費(fèi)趨勢(shì)向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉(zhuǎn)變。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。因此，易居方面立即組織專案小組討論會(huì) ?? 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 深圳某高級(jí)公寓的項(xiàng)目定位 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 范例 1： 市場比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 （指標(biāo)） 權(quán)重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質(zhì)指標(biāo) 70% / / / / 建筑規(guī)模 10% 1 1 社區(qū)景觀 10% 1 1 立面設(shè)計(jì) 10% 1 1 內(nèi)部裝修 15% 1 1 戶型設(shè)計(jì) 10% 1 1 1 1 物業(yè)管理 8% 1 1 1 1 附加因素 7% 1 項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo) 30% / / / / 交通狀況 10% 1 1 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 1 合計(jì) 100% / / / / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 【定價(jià)思路】 市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 三 前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 2 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì) 3 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算 4 設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 5 施工招投標(biāo)管理費(fèi) / ? 按總投資的 %計(jì) 6 審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi) 6 ? 按地面總建筑面積計(jì) 7 施工監(jiān)理費(fèi) 10 ? 按地面總建筑面積計(jì) 8 質(zhì)監(jiān)費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 9 施工證費(fèi) / ? 按建安費(fèi)的 %計(jì) 10 測繪費(fèi) 1 ? 按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測繪 11 可行性報(bào)告編制費(fèi) / 12 臨水臨電費(fèi) / 13 竣工圖編制 3 四 配套費(fèi)用 1 住宅配套費(fèi)用 ? 用地紅線外 （ 1） 大市政配套費(fèi) 320 ? 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì) （ 2） 排水配套費(fèi) 15 ? 按地面總建筑面積計(jì) 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊(cè)沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 序號(hào) 工程類別 平均造價(jià)（元