【正文】 ，日本需獲得建筑許可。 如 韓國， 購房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國香港和澳大利亞 購房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 如澳大利亞， 買賣雙方達成協(xié)議后，購房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。 東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時購房人就可以向銀行申請購房貸款。美國的金融機構(gòu)在項目完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時分段支付的款項； 房地產(chǎn)開發(fā)的前身是改革開放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國家批準(zhǔn)的建房計劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達 90％以上。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進了住宅發(fā)展。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實條件下， 預(yù)售實際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)項目大多是成片、滾動開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。 120 購房貸款進入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟國家同樣存在，但我國對預(yù)售款使用的監(jiān)管相對較弱。 在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡單取消預(yù)售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。 同時，市場價格的傳導(dǎo)機制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。 125三是外資將可能大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。當(dāng)前的著力點應(yīng)當(dāng)放在進一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。129130房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過行政干預(yù)， 否則不利于市場制度的長遠(yuǎn)建設(shè)。132國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 取消房屋預(yù)售制度可能加劇開發(fā)商的資金壓力，使開發(fā)商尤其是一些實力不強的開發(fā)商放棄相關(guān)的開發(fā)項目，極大影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模市場上商品房的供給數(shù)量。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 也認(rèn)為，如果單純?nèi)′N預(yù)售， 對房價無疑是火上澆油。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。135國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，央行研究報告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險。4）為外資大量進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域開辟空間。137清華大學(xué)的劉洪玉認(rèn)為 ，一旦取消預(yù)售制度，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進入外資加速進入市場，使國內(nèi)大量儲蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲蓄資金沉淀本身就是一種損失。加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管 所謂廣場協(xié)議， 是指 1985年 9月 22日 ，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國的財政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達成五國政府 聯(lián)合干預(yù)外匯市場， 誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國占領(lǐng)軍幫助制定的 “ 道奇計劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。 1451973年 2月， “ 布雷頓森林體制 ” 解體，日本和其他發(fā)達國家共同開始實行浮動匯率。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級。 我國面臨的，實際上是日元第一次升值時的發(fā)展水平。二）日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領(lǐng)。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識到過度快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟帶來的風(fēng)險，開始 大造壓低房地產(chǎn)價格輿論， 采取措施抑制價格，調(diào)整市場。151 1990年 9月， 日本國營廣播電視臺 NHK連續(xù)五個晚上在黃金時段播放了有關(guān)土地問題的特別節(jié)目， 提出應(yīng)讓日本的地價下降一半；主張進行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。 這個循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎(chǔ)。 但 貨幣政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式， 央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從 ％一下提高到 1990年 8月的 6％。 156房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房價一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟衰退就此開始。 我國是一個發(fā)展不平衡的大國，滿足人民群眾的住房需求需要一個長期的發(fā)展建設(shè)過程。 我國已經(jīng)走過了短缺時代，住房消費需求的高漲是社會消費需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅定不移地采取鼓勵住房消費的政策需要從長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識。 161 一是首先認(rèn)真分析市場出現(xiàn)的問題，并找準(zhǔn)其中的主要問題 。 即采取有效措施，穩(wěn)定房價 ,阻止房價的非正常上漲；162 三是為妥善解決問題，先把產(chǎn)生問題的原因分析清楚。 166 這次調(diào)控比較成功的方面： 一是中央確定的調(diào)控目標(biāo)和基本政策，堅持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強化法治、加強監(jiān)管 ” 的基本原則，同時，強調(diào)地方政府在穩(wěn)定房價問題上的責(zé)任。 168 三是調(diào)控政策具有很強的針對性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。 *第三，強化住房保障工作，努力使沒有能力進入市場的最低收入家庭得到基本保障。171 盡管隨著各項調(diào)控政策的逐步落實，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 *兩個關(guān)鍵： 一是著力 改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，增加中低價位普通商品房、經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設(shè)，嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序 ，遏制投機炒作。 各地要進一步把思想行動統(tǒng)一到國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項政策措施上， 促進住房價格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 同時， 合理引導(dǎo)住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機關(guān)辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。 國務(wù)院 18號文件指出：促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 但市場健康發(fā)展的標(biāo)志不是速度，而是可持續(xù)。186 認(rèn)清以上關(guān)系， 才能自覺把行業(yè)的發(fā)展放到國民經(jīng)濟全局中，放到與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務(wù)于宏觀調(diào)控大局， 高度關(guān)注市場發(fā)展動態(tài)，切實抓好各項調(diào)控政策的落實 . 努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，唯此，市場才會有持續(xù)健康的發(fā)展。打擊投機、穩(wěn)定房價是這次調(diào)控的重點，目前調(diào)控只是取得初步成效，房價總體還處于高位，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨， 因此，落實好出臺的各項調(diào)控政策不能有絲毫放松。 重點做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項調(diào)控政策的落實工作。 191 加強對居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過需求信息的披露，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。積極鼓勵和倡導(dǎo)企業(yè)開展誠信活動，加強行業(yè)自律。 重點關(guān)注一些市場運行情況變動較大地區(qū)的市場走勢，關(guān)注市場成交總量與結(jié)構(gòu)、新開工面積、商品住房價格等主要指標(biāo)的變動情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房價格漲勢反彈。 194 三是 進一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應(yīng)體系，強化各級政府的住房保障職能 。 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。196 我們相信，只要國務(wù)院的文件精神得到切實貫徹執(zhí)行，我國的房地產(chǎn)市場一定會得到健康持續(xù)發(fā)展！197謝 謝 大 家！198演講完畢，謝謝觀看！。 強化銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來源渠道 ； *研究 進城務(wù)工人員住房政策 。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時研究完善土地增值稅等有關(guān)稅收征管政策，抑制房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過高利潤。 要 密切關(guān)注市場走勢， 深入研究市場出現(xiàn)的新情況、及時解決市場發(fā)展中的新問題，加強分類指導(dǎo)。 嚴(yán)肅查處 違法違規(guī)開發(fā)和銷售的行為，重點查處內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)布虛假廣告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。 采取有效措施， 加強和改進薄弱環(huán)節(jié)的工作。 因此，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商要 共同珍惜和維護多年培育發(fā)展起來的市場環(huán)境，齊心協(xié)力解決好市場中存在的突出問題， 在自覺調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場行為，努力提供適應(yīng)多數(shù)家庭購買的中小戶型、中低價位普通商品住房等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。但 少數(shù)開發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結(jié)成價格聯(lián)盟，消極對抗調(diào)控政策；有的仍在留戀曾一度出現(xiàn)的投機炒房抬頭、房價非正常上漲的日子。 185 基于以上原因，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直是國家宏觀調(diào)控的重要組成部分。 曾培炎副總理在貫徹 18號文件會議上指出： 從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟增長不可替代的拉動力量。 繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)， 增強市場透明度，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。 進一步完善和規(guī)范經(jīng)濟適用房的建設(shè)、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實到符合條件的低收入家庭。各級地方政府要切實加強領(lǐng)導(dǎo)， 堅定不移地貫徹落實國務(wù)院已經(jīng)出臺的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題；堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 *努力實現(xiàn) “ 調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價格 ” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 要達到 “ 供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，切實把穩(wěn)定房價的初步成果鞏固好，使市場結(jié)構(gòu)進一步得到合理調(diào)整，市場行為進一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。 ?170 這次調(diào)控能在較短的時間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說明黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大 決策是非常及時的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。 —— 通過 擠壓泡沫 達到 逼迫投機性購房退市 的目的， —— 在較短的時間內(nèi)使 市場節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房價漲幅趨緩， —— 使市場逐步回歸理性。167 二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒有下猛藥，不搞硬著陸。也有 不合理的原因： 主要表現(xiàn)在市場需求偏大，供求矛盾突出，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投機性購房抬頭，政府行為不規(guī)范，開發(fā)商哄抬房價等。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問題、市場秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房價格的穩(wěn)定。 160 三）從日本的教訓(xùn)， 對我國穩(wěn)定房價工作回頭看 回顧半年多來以穩(wěn)定房價為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實施的各個階段，國務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。158 二是擴大內(nèi)需和促進消費需求結(jié)構(gòu)的升級仍要長期堅持。 157 三）日本房地產(chǎn)興衰的幾點啟示： 一是解決居民住房問題的制度設(shè)想要有長遠(yuǎn)安排。 155 在 “ 泡沫 ” 破滅之際的 1990年，日本地產(chǎn)總價值約為 20萬億美元，大約是 1955年的 75倍。 由于銀根放松，貨幣供應(yīng)量快速增長， 而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場。 152 1991年 6月， 宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國五年計劃》，進一步提出，要 “ 確保國民能用五年的家庭年收入購買一套住房的目標(biāo) ” ，也就是房價收入比要壓低到五年的政策性價格目標(biāo)。 一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導(dǎo)大造壓低房地產(chǎn)價格的輿論。 但一段時間內(nèi)， 一些政治家們過度迎合日本社會急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張埋下了伏筆。148 到 1975年，日本還躍居為世界第一大汽車出口國。 在這個階段， 日元升值給日本帶來的，首先是產(chǎn)業(yè)競爭力的大幅度提高。 長期的低匯率使日本很快成了一個外向型經(jīng)濟發(fā)達的國家。 143 目