【正文】 .............................................................................................. 13 . 主要指標(biāo)測算 .................................................................................................................. 13 . 制定策略 ......................................................................................................................... 14 第 12章 綜合分析與建議 .............................................................................................................. 14 . 優(yōu)勢 ................................................................................................................................ 14 . 劣勢 ................................................................................................................................ 14 . 機(jī)會 ................................................................................................................................ 14 . 結(jié)論和建議 ..................................................................................................................... 14 第 13章 在新城市開發(fā)需要補充的內(nèi)容 ......................................................................................... 15 . 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 ................................................................. 15 . 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場 調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） .............................. 15 附件： .............................................................................................................................................. 15 第 1章 項目概況 . 宗地位置 . 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 . 附圖： 項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系） 。 附圖 ：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市 公共交通和快速捷運系統(tǒng)； 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 . 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 . 其他合作的主要條件 . 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 . 土地法律性質(zhì)評估 . 現(xiàn)狀 . 土地所有權(quán)歸屬 . 土地使用權(quán)歸屬 . 土地的用途 . 規(guī)劃 . 規(guī)劃所有權(quán)歸屬 . 規(guī)劃使用權(quán)歸屬 . 規(guī)劃的用途 . 取得土地使用權(quán)程序評估 . 取得土地使 用權(quán)的程序 . 取得土地使用權(quán)需要的工作日 . 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 . 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（ 取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決） . 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） . 土地性質(zhì)變更的程序和理由 . 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 . 土地性質(zhì)變更需要的工作日 . 政策性風(fēng)險評估 . 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。 . 目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位 市場定位 目標(biāo)人群特征 /來源區(qū)域 /行業(yè)特點 產(chǎn)品建議 第 4章 規(guī)劃設(shè)計分析 . 初步規(guī)劃設(shè)計思路 . 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 . 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 . 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 . 周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的 影響和考慮。 . 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 . 銷售收入的測算 第 7章 成本的測算 . 土地成本測算 . 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 . 成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定 百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 . 售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一 定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價 90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價 110% 預(yù)測售價 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 . 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 第 9章 資金使用計劃與融資方案 . 項目資金預(yù)測 . 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 第 10章 新項目管理模式分析 . 機(jī)構(gòu)設(shè)置 . 是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 . 制定策略 . 分析盈虧平衡點