【正文】 ........ 49 3. 銷售與客戶特征 .......................................................................................... 49 4. 區(qū)域未來高檔住宅市場發(fā)展趨勢分析 .......................................................... 50 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 天津市高檔住宅市場研究報告 一、 天津市整體住宅市場分析 前言： 天津市住宅市場板塊劃分 情況 ? 城市核心居住區(qū)： 和平商務區(qū)板塊、五大道板塊、老城廂板塊、西廣開板塊、海河中心城區(qū)板塊、新開路板塊、海河下 游板塊、河西中心區(qū)板塊 ? 城市東部居住區(qū)： 衛(wèi)國道板塊、張貴莊板塊、津塘板塊、東麗湖板塊 ? 城市南部居住區(qū)： 水上公園板塊、奧運板塊、天塔體院北板塊、梅江板塊、梅江南板塊、王蘭莊板塊、后梅江板塊、東南板塊、團泊湖板塊 ? 城市西部居住區(qū)： 南開西部板塊、華苑板塊、西青大學城板塊、西青中北鎮(zhèn)板塊、楊柳青中心區(qū)板塊 ? 城市北部居住區(qū)： 河北中心區(qū)板塊、紅橋中心區(qū)板塊、瑞景板塊、北辰中心區(qū)板塊、北辰雙街板塊、武清中心區(qū)板塊、北部別墅區(qū)板塊 ? 濱海新區(qū)居住區(qū)： 塘沽海洋開發(fā)區(qū)板塊、塘沽中心區(qū)板塊、開發(fā)區(qū)板塊、紫云板塊、響螺灣板塊 （一） 整體供應情況 1. 土地市場供應情況 A. 0406 年我市土地市場供應情況 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年天津土地交易中心成交土地共 49 幅，土地成交面積總計350 萬平方米，土地成交金額 98 億元。 按區(qū)域劃分： 2020年 中心城區(qū) 濱海三區(qū) 其他區(qū)縣 新開工面積（萬平米） 1087 421 641 竣工面積（萬平米） 1091 301 354 按時間 劃分： 上半年 下半年 新開工面積（萬平米） 1014 1135 竣工面積（萬平米） 711 905 2020 年計劃新開工套型建筑面積 90 平方米以下的普通商品房和經濟適用房 1120 萬平方米，占住宅新開工總量的 70%。 B. 分布情況 07 年初批準預售面積各區(qū)分布均勻，市內六區(qū)占比最大 。 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從 07 年 12 月天津市商品住宅面積成交比重圖來看，成交面積主要還是集中在市內六區(qū)， 2 月其共成交 萬平方米，占比達到 34%，比 06 年 12月份的占比下降 4 個百分點，降幅最大；濱海三區(qū)成交面積占比也比 06 年 12月下降 3 個百分點，成交面積僅為 萬平方米；遠郊五區(qū)縣和近郊四區(qū)的成交面積雖下降了但占比卻分別上漲了 6 個和 1 個百分點；天津商品住宅市場呈郊區(qū)發(fā)展的趨勢進一步顯現(xiàn)。雖然項目價格上調了 500 元 /平方米，但交易情況非常良好。該板塊小戶型產品的典型住宅項目為 —— 誠基中心。 老城廂板塊 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 板塊內目前在售樓盤主要有六個，大多定位于高端住宅，整體檔次較高，產品形態(tài)多樣。 西廣開板塊 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 板塊內在售項目較多，且以大規(guī)模中高檔住宅為主，受到中國傳統(tǒng)春節(jié)假期影響， 12 月板塊整體成交量有所下降，成交 萬平方米，成交價格為 7225元 /平方米。 新開路板塊 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 板塊內目前在售樓盤主要有兩個，都集中在新開路附近。 06 年所推出的一、二期產品銷售速度較快， 07 年 12 月間前期產品進入銷售尾聲，共實現(xiàn) 萬平方米的銷售面積，占板塊總體 %，成交均價為 7810 元 /平方米，高出板塊均價將近 500 元 /平方米。東南板塊內，低密度多層住宅性價比較高， 12 月成交均價在 5163 元 /平方米，較 2020 年底小幅上漲。典型住宅項目紅 磡 領世郡 2020 年以來，洋房、別墅價格均有所上 調，其中洋房成交均價由 1 月的 5784 元 /平方米上漲至 2 月的 6047 元 /平方米。 3) 城市北部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 區(qū)域內，瑞景板塊經濟適用房放量，其他各板塊成交情況較為平均，成交面積在 萬平方米。瑞景板塊內由于期間適用房交易量較大，拉低板塊整體均價至 3654 元 /平方米，而實際上地鐵效應正逐步顯現(xiàn)，商品住宅均價不斷攀升。 4) 城市西部居住區(qū) 數(shù)據(jù)來源： 四方大澤 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 西部板塊價格保持平穩(wěn)，西青中北鎮(zhèn)板塊成交量最高，達到 萬平方米。 從價格對比看，南開西部、華苑板塊價格為 6500 元 /平方米左右，而中北鎮(zhèn)價格水平則為 4836 元 /平方米，與 06 年底相比并無漲幅。濱海新區(qū)進一步發(fā)展的推動下，城市東部居住區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅鲜霭鍓K住宅供應量都將持續(xù)增加， 3 月東麗湖板塊主要項目 萬科東麗湖新一期洋房也將推出，成交量將大幅上升 。此外，開發(fā)區(qū)板塊內市場繼續(xù)升溫，萬通新城 ? 國際項目二期即將入市，總供應體量將達14 萬平方米 。 板塊東至渤海，西至津塘鐵路，南至南港鐵路，北至渤海。 5. 市場價格情況 分析 A. 總體價格走勢 數(shù)據(jù)來源：四方大澤 07 年初商品住宅價格穩(wěn)步上漲，均價突破 5200 元 /平方米。其中，市內六區(qū) 1 月的成交均價為 7271 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 540 元 /平方米，增幅達到 %；濱海三區(qū) 1 月的成交價格為 4257 元 /平方米，環(huán)比上月上漲 %；進入 2 月，各區(qū)域成交均價均實現(xiàn)穩(wěn)步上漲，環(huán)比上月增幅都在 1%3%之間。其他四區(qū) 2 月的成交均價同比增長都達到8%以上。 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 2) 供應層面 2020 年天津商品房供應保持穩(wěn)定，一方面深挖市區(qū)的住宅及公建市場潛力，另一方面加速向郊縣擴張。 4) 房價層面 房價繼續(xù)保持高位運行，小幅上漲趨于平穩(wěn) 。2020 年天津存量房市場，政策影響逐漸被市場消化，同時次新房加快進入流通市場，促使 2020 年成交量有所攀升。由于本案住宅為綜合體項目的高檔住宅，因此我司將以公寓作為主要物業(yè)類別進行研究與分析。 ? 對高檔住宅聚集區(qū)域再進行細分，我們可以清晰地看到我市高檔住宅項目主要集中于五大道板塊、海河中心板塊、老城廂板塊、奧運板塊、梅江與梅江南板塊、 開發(fā)區(qū)板塊。 銷售情況 截至目前，我市高檔住宅項目銷售情況良好， 但需值得注意的是：現(xiàn)階段高檔住宅項目中的大戶型銷售周期長，余房較多；面積小、總價低的小戶型受到市場的追捧。 未來供應 部分未來高端住宅項目供應情況 項目名稱 規(guī)模 （萬平米） 上市時間 產品 和記 黃埔 2020 一居室 52平米 。 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 (二 ) 各區(qū)域高檔住宅市場情況分析 根據(jù)以上的研究范圍 與市場的 供應情況 ，天津高檔住宅項目相對集中在五大道板塊、海河中心板塊、 老城廂板塊、奧運板塊、 梅江與梅江南板塊、 開發(fā)區(qū)板塊。其實，“五大道”并非一個正式的地名，只是流傳甚廣的俗稱。 該板塊 周邊聚集了天津市最好的教育、商業(yè)、商務、醫(yī)療、環(huán)境資源， 是天津市內地段成熟，商務氛圍與人文氛圍濃厚的高檔住宅集中地區(qū) 。 進入 2020年 ， 12 月板塊總體成交 272 套，成交面積 萬平米，成交均價達到 8871 元/平米，價格位于所有板塊之首。 華夏國際公寓， 位于 河西區(qū)九龍路與浦口道交口 的涉外精裝高端住宅項目，建筑規(guī)模 萬平米，銷售均價 12020 元 /平米。 板塊發(fā)展趨勢 板塊內可開發(fā)土地趨于飽和，板塊的供應量將迅速下降，未來板塊的地段價值將得到進一步提升。二居室 85平米 。板塊 內商務、生活、設施完備，旅游資源豐富，人文環(huán)境優(yōu)美， 依托 國內知名 大開發(fā)商 的 聯(lián)手打造，未來 該板塊住宅整體水平將進一步提升 。 位于三岔河口泰達城內的城市中心河景住宅項目萬通上游 ?國際即將于 4 月開盤，項目總建筑面積為 28 萬平米，建筑類別為高層、別墅，板塊價格將依然高位運行。 遠洋新天地 ， 占地面積約 11 萬平方米，建筑面積約 23 萬平方米。 100 平米以下的經濟戶型， 100120 平米的中等戶型， 150180 平米 的大戶型 等，各類戶型齊全。 板塊依托深厚的歷史文化底蘊，國內幾大開發(fā)商聯(lián)手打造，未來發(fā)展前景看好 ，但同時競爭激烈 。鼓樓商業(yè)街、大型超市、高檔百貨店等商業(yè)氛圍濃厚。作為城市中心的高檔居住區(qū)， 2020 年老城廂板塊成交均價波動上漲，全年均價為 7417 元 /平米，年末富力城新一期的熱銷使得板塊整體均價進一步提高。 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 5. 客戶特征 主要面對本地高端消費人群及外地投資置業(yè)者。未來板塊競爭加劇， 且該板塊與海河中心板塊連接緊密，因此未來板塊間的競爭，不可避免。 銷售情況 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 2020 年奧運板塊供需兩旺，全年銷售成交達 3751 套，成交面積為 萬平米，成交量位居天津所有板塊前列，成交量主要來自陽光 100 國際心城與時代奧城項目。其中還有部分低總價的 60 平米以下小戶型，與部分面積在 200 平米以上的 大戶型。相信隨著奧運的到來，未來該區(qū)域仍將是天津高檔住宅需求的熱點區(qū)域之一。 銷售情況 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 梅江板塊： 2020 年梅江板塊銷售情況較為平穩(wěn)，年末新項目的開盤入市帶動板塊銷售出現(xiàn)小高峰， 11 月成交面積達 萬平米。其中萬科水晶城全年銷售 691 套、 萬平米，板塊全年成交均價為 7392 元 /平方米。 典型住宅項目 梅江板塊：海逸長洲、華夏津典 梅江南板塊： 卡梅爾、水岸公館 客戶特征 針對經濟有實力，追求高生活 品質，對 居住環(huán)境 要求很高 的消費者。開發(fā)區(qū)板塊東至渤海，西至津塘鐵路、南至南港鐵路，北至渤海，為濱海新區(qū)經濟發(fā)展的代表區(qū)域。 2020年底萬通新城 .國際的率先上市，帶動了板塊高檔項目的銷售熱潮， 2020年多個項目開盤上市，個別項目規(guī)模較大，可見未來開發(fā)區(qū)板塊住宅潛在供應量較大，只有濱海新區(qū)的經濟不斷高速發(fā)展，帶動投資、消費購買力才能消化住宅市場供應量。開發(fā)區(qū)板塊整體的定位針對高端消費者的時尚生。 2020 年項目將主要致力于二期、三期的后續(xù)開發(fā)工作。此外南開大學泰大學院、泰達國際心腦血管疾病中心、市民文化廣場 等教育、醫(yī)療配套設施為居民帶來高尚品質生活。未來板塊內的土地供應較少，潛在供應量集中在 現(xiàn)有項目的后期開發(fā)，由于市場購買力增長有限，因此板塊的發(fā)展速度趨緩。主力戶型為 100150 平米大戶型。板塊成交均價運行平穩(wěn)，全年均價為 7044 元 /平米。與之相連的梅江南板塊依托天津市衛(wèi)南洼風景區(qū)， 板塊自然環(huán)境優(yōu)越。 板塊發(fā)展趨勢 未來板塊內的土地供應較少，潛在供應量集中在現(xiàn)有項目的后期開發(fā)。 典型住宅項目 時代奧城、陽光 100 國際新城 、弘澤國際 產品特點 產品形態(tài)多樣，以高層、小高層為主。板塊東至衛(wèi)津河，西至外環(huán)線，南至黑牛城道。交通體系、商業(yè)氛圍的整體完善，必將提升板塊價值，價格持續(xù)上漲。 2020 年銷售業(yè)績位居老城廂板塊之首，成交桃樹達到 1261 套，實現(xiàn)銷售額近 13 億元。路網改造作為城市規(guī)劃的重點，老城廂板塊將貫穿地鐵 一、二、九號線以及多條公交線路。但同時板塊內未來的競爭將更加激烈，該板塊整體住宅水平將保持較高的水平。 板塊未來發(fā)展趨勢 該區(qū)域未來依托海河開發(fā)、快速路建設、