【正文】 “五關(guān)”關(guān)水、關(guān)電、關(guān)電梯、關(guān)空調(diào) 、關(guān)門(mén)， 在確認(rèn)無(wú)異常后方可簽名下班。 監(jiān)控可視系統(tǒng) a. 密切注視監(jiān)控屏幕發(fā)現(xiàn) 的 可疑及異常情況，及時(shí)通知就近崗位跟進(jìn)處理，發(fā)現(xiàn)有困梯現(xiàn)象要及時(shí)通知 領(lǐng)班、 工程部與客服中心，并做好被困人員的情緒安撫工作。 消防設(shè)備系統(tǒng) a. 時(shí)刻注意消防主機(jī)， 當(dāng) 主機(jī)報(bào)警時(shí)要立刻查看報(bào)警情況，并通知就近崗位確認(rèn) 警情 ，非火警時(shí)按操作程序進(jìn)行復(fù)位，如確認(rèn)為火警時(shí)要立即上報(bào)領(lǐng)班通知客服中心、工程部，并按火警操作程序進(jìn)行操作。 22 按規(guī)定時(shí)間開(kāi)關(guān)背景音樂(lè)、水景運(yùn)行水泵及首層園林燈。 樓層 巡邏崗（ 20 202） 認(rèn)真按《樓宇巡查操作細(xì)則》和《裝修單元巡查細(xì)則》中的相關(guān)內(nèi)容要求，進(jìn)行日常樓宇巡查 。 經(jīng)常對(duì)七樓平臺(tái)及首層進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)一些不雅行為等違反公共秩序影響小區(qū)形象的行為要及時(shí)勸阻制止并上報(bào)領(lǐng)班。 在巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛車(chē)門(mén)、車(chē)窗、后尾箱未 關(guān)或 車(chē)輛漏油等相關(guān)情況時(shí)要及時(shí)通知車(chē)主進(jìn)行處理確認(rèn)，并知會(huì)相關(guān)部門(mén)予以跟進(jìn)。 巡邏中發(fā)現(xiàn)有車(chē)輛刮花 、 車(chē)與車(chē) 碰撞等類似事件， 要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班，并協(xié)助領(lǐng)班按《車(chē)場(chǎng)突發(fā)事件操作程序》進(jìn)行處理。 按規(guī)定及根據(jù)情況，開(kāi)關(guān)車(chē)場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的部分手動(dòng)照明開(kāi)關(guān)。 對(duì)所有進(jìn)入的車(chē)輛 車(chē)身外觀行 進(jìn)檢查，發(fā)現(xiàn)有損 壞及刮花現(xiàn)象要及時(shí)知會(huì)車(chē)主確認(rèn)。 通過(guò)電制開(kāi)關(guān)主動(dòng)為過(guò)往車(chē)場(chǎng)的住 戶開(kāi)啟中庭鐵欄門(mén)，對(duì)外來(lái)人員要文明原由方可開(kāi)啟鐵門(mén)。 完成上級(jí)賦予的其它任務(wù)。 交接班登記本要求 接 班班次各崗位隊(duì) 員要認(rèn)真閱讀上一班的工作記錄 ,對(duì)未完成的事項(xiàng)要及時(shí)跟進(jìn)處理 ,并認(rèn)真記錄本班次的注意事項(xiàng)及完成工作情況。 發(fā)展商 廣州創(chuàng)興房地 產(chǎn) 發(fā)展有限公司 ；物業(yè)管理公司 戴德梁行（廣州）物 業(yè)管理有限公司廣州東湖御苑分公司 。 大廈 8 層以上均為住宅單位，總戶數(shù) 844 戶，其中 AD 座每座每層有 6 戶， BC 每座每層有 5 戶， A 座 235 戶、 B 座 187 戶、 C 座 187 戶、 D 座 235 戶；每層設(shè)消 防栓 3 個(gè)、滅火器 3瓶，電梯大堂和雙向走火梯各 1，每層水表房、電表房?jī)?nèi)設(shè)有本層水、電分閥；每棟 36 樓、 27 17 樓為消防避難層；停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)有消防泡沫車(chē)、防火卷簾、防火沙包、消防滅火器等；大廈設(shè)有消防監(jiān)控中心，全天候二十四小時(shí)對(duì)整個(gè)大廈出入口、停車(chē)場(chǎng)、消防、電梯運(yùn)行、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)備等進(jìn)行監(jiān)控，值班報(bào)警電話（ 020－ 83758080）二十四小時(shí)接通。戴德梁行由原 [梁振英測(cè)量師行 ]、新加坡的 [戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司 ]、以及歐洲的 DTZ 共同組成，平均擁有。 29 廣州東湖御苑 ： 位于 廣州的繁華鬧市中心越秀區(qū)，總建筑面積： 142， 464 ㎡，由四座高層住宅組成，內(nèi)設(shè)豪華私人會(huì)所，我司為其提供實(shí)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。 安全管理的工作方針是：“預(yù)防為主、群防群治”。 在使用對(duì)講機(jī)時(shí)，正確的使用是：在按住開(kāi)關(guān)的同時(shí)用平常的聲調(diào)對(duì)著對(duì)講機(jī)講話，并保持對(duì)講機(jī)距離嘴唇 3～ 4cm 次 三、消防基礎(chǔ) 1994 年江主席關(guān)于消防 工作的題詞指示是：“隱患險(xiǎn)于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”。 消防工作特點(diǎn)：社會(huì)性、經(jīng)常性、群眾性。 一般滅火方法有“隔離法、冷卻法、窒息法、抑制法。 1火災(zāi)：是指在時(shí)間或空間上失去控制的燃燒所造成的災(zāi)害。 如：木材； B 類火災(zāi)：指液體火災(zāi)和可溶化的固體物質(zhì)火災(zāi)。 1按照一次火災(zāi)事故所造成的人員傷亡，受災(zāi)戶數(shù)和直接財(cái)產(chǎn)損失，火災(zāi)等級(jí)劃分為三類：特大火災(zāi)：死亡十人以上（含本數(shù)，下同）；重傷二十人以上；死亡、重傷二十人以上； 受災(zāi)五十戶以上；直接財(cái)產(chǎn)損失一百萬(wàn)元以上?；鹌鞯?。 四、物業(yè)知識(shí) 《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)由 2020 年 5 月 28 日國(guó)務(wù)院第 9 次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，自 2020年 9 月 1 日起施行。 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人。 專業(yè)服務(wù)：家政、窗業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)、教育、體育、金融服務(wù)、代理中介； 委托服務(wù)：個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。還有很多其他部位、部件的保修期，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 1什么是專項(xiàng)維修資金？ 專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿后用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、 大修、翻新和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。 34 1專項(xiàng)維修由誰(shuí)繳交？交納界限如何區(qū)分？繳交的標(biāo)準(zhǔn)如何？ （ 1） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 10 月 1 日（《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行）后，購(gòu)房者與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在 2020 年 8 月 31 日（國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行）前的，且建設(shè)單位與購(gòu)房者未在預(yù)售合同里約定由購(gòu)房者交納的，由建設(shè) 單位按住宅建筑面積 50 元 /m的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。 1本大廈相關(guān)裝修規(guī)定： 施工人員進(jìn)入本大廈施工時(shí)間 星期一至星期五 8： 0012： 00 14： 0018： 00 備 注： 17： 30 做好清場(chǎng)前準(zhǔn)備工作，搞好施工單元門(mén)前衛(wèi)生， 18： 00 準(zhǔn)時(shí)離開(kāi)單元，到大廈指定出口辦理離場(chǎng)手續(xù)。 裝修申報(bào)手續(xù) 業(yè)主進(jìn)行裝修前，需書(shū)面向管理處物業(yè)部申請(qǐng)。 A、原裝修平面圖 （用中文注明所用材料） B、改建后平面圖 C、改建后的吸排水管平面圖（若有更改） D、改建后浴室及淋浴間防水設(shè)施說(shuō)明 F、弱電、供電平面圖 （包括電視、電話、光線通訊等）及用電說(shuō)明負(fù)載功率 G、天花平面圖（若有更改） H、施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證（可用復(fù)印件，但公司名與公章的名稱一定要相符及公章一定要用原件） I、平面圖比例均為 1： 100 業(yè)主或裝修公司在辦理好以上手續(xù)后，工程部會(huì)在七至十個(gè)工作日內(nèi)完成審批（需報(bào)消防、城監(jiān)、城規(guī)等政府部門(mén)除外）。 1 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止。 一切危害國(guó)家主權(quán)，領(lǐng)土完整和安全，分裂國(guó)家，顛覆人民民主專政和推翻社會(huì)主義制度，破壞社會(huì)秩序和經(jīng)濟(jì)秩序，侵犯國(guó)有財(cái)產(chǎn)或者勞動(dòng)群眾集體所有的財(cái)產(chǎn)，侵犯公民私人所有的財(cái)產(chǎn)， 侵犯公民的人身權(quán)利，民主權(quán)利和其他權(quán)利，以及其他危害社會(huì)的行為，依照法律應(yīng)當(dāng)受刑罰處罰的，都是犯罪，但是情節(jié)顯著輕微，危害不大的，不認(rèn)為是犯罪。 防衛(wèi)過(guò)當(dāng)是指正當(dāng)明 顯超過(guò)了必要限度造成重大損害的行為、防衛(wèi)過(guò)當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)酌情減輕或者免除處罰。 安 管員的權(quán)限是指有關(guān)法律、法規(guī)賦予 安 管 人員為實(shí)現(xiàn)其職責(zé)而行使的范圍。 （四） 對(duì)出入服務(wù)區(qū)域的人員、車(chē)輛及其所攜帶的、裝載的物品，按照客戶單位規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)證、檢查，但無(wú)人身檢查權(quán)。 （八） 對(duì)非法攜帶槍支、彈藥和管制刀具的可疑人員有權(quán)進(jìn)行盤(pán)查、監(jiān)視，并報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或單位保衛(wèi)部門(mén)處理。 （十一） 對(duì)有違法犯罪的嫌疑人，可以監(jiān)視，并向公安機(jī)關(guān)或保衛(wèi)組織報(bào)告，但無(wú)偵查、扣押、收押的權(quán)力。 物權(quán)的種類 自物權(quán)與他物權(quán) 自物權(quán)：自物權(quán)只有一種，即所有權(quán)。 權(quán)力內(nèi)容不同：自物權(quán)是完整物權(quán)，他物權(quán)是不完整物權(quán)。 不動(dòng)產(chǎn)的概念：具有特定的空間位置，如果改變就影響到其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)。 主物權(quán)與從物權(quán) 根據(jù)物權(quán)是否從屬于其他權(quán)力而存在的劃分方法。 。 從物權(quán)不能獨(dú)立存在，以物權(quán)的存在為其存在的前提條件。 用益物權(quán)：以實(shí)現(xiàn)對(duì)標(biāo)示物的使用和收益為目標(biāo)設(shè)定的物權(quán)，稱之為用益物權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán) 根據(jù) 標(biāo)明 物是動(dòng)產(chǎn)權(quán)還是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，可以把物權(quán)分為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 他物權(quán)：除所有權(quán)以外的其他物權(quán)為他物權(quán)，他物權(quán)是指為權(quán)力人在他人所有的財(cái)產(chǎn) 38 上設(shè)置的，除所有權(quán)以外的其他物權(quán)。物包括不動(dòng)和動(dòng)等。 （十） 對(duì)違法犯罪行為有權(quán)制止，但無(wú)處罰、裁決的權(quán)力。 （六） 執(zhí)勤中遇有違法犯罪人員不服制止，甚至行兇、報(bào)復(fù)的，可采取正當(dāng)防衛(wèi)，但不得波及無(wú)辜人員或不當(dāng)防衛(wèi)。 37 （二） 對(duì)發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的刑事、治安案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，保護(hù)證據(jù)，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序以及提供與案件有關(guān)的情況，但無(wú)現(xiàn)場(chǎng)勘查的權(quán)力。 緊急避險(xiǎn)超過(guò)不要限度造成不應(yīng)有的損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。 為了使國(guó)家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危害，不得已而采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的同樣也不負(fù)刑事責(zé)任。 我國(guó)公民的基本義務(wù)包括維護(hù)國(guó)家統(tǒng)一和各民族團(tuán)結(jié)，遵守憲法和法律，保護(hù)國(guó)家秘密，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，遵守勞動(dòng)紀(jì)律，遵守公共秩序尊重社會(huì)公德，維護(hù)祖國(guó)的安全，榮譽(yù)和利益，保衛(wèi)祖國(guó)，依法服兵級(jí)和參加民兵組織，依法納稅以及其他方面的義務(wù)。 1 任何 單位或個(gè)人對(duì)裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故及其他影響周?chē)粽Ｉ畹男袨?，都有?quán)檢舉、控告、投訴。同時(shí)，管理 35 處 會(huì) 要求所有的要裝修公司都 必須持有資質(zhì)證，或由業(yè)主承諾自行承擔(dān)因不良裝修引致之任何后果。屢教不聽(tīng)者，將拒絕進(jìn)入本大廈進(jìn)行任何施工工程。 （ 2） 核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998年 9月 30日前或與建設(shè)單位簽定物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同在 2020年 9 月 1 日后的，由購(gòu)房者按住宅（含別墅）建筑面積 40 元 /m，非住宅建筑面積 50 元 /m 的標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金。 2020 年9 月 1 日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前，專項(xiàng)維修資金的名稱為“物業(yè)維修基金”，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)維修基金”修正為“專項(xiàng)維修資金”。 房屋共用部位：基礎(chǔ)、人防地下室、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等 。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占 用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。 物業(yè)管理費(fèi)：是指在物業(yè)管理范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司為業(yè)主或使用人提供標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù) 33 和委托服務(wù)所收取的有償服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)管理的內(nèi)容： 物業(yè)管理內(nèi)容涉及領(lǐng)域較廣，其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。包括：高層、多層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、醫(yī)院、學(xué)校等。 1消防車(chē)道的寬度不應(yīng)小于 ，道路上空遇有管架、棧橋等障礙物時(shí)，其凈高不 32 應(yīng)小于 4M。 一般火災(zāi)：不具有前列兩項(xiàng)情形的火災(zāi)。如：煤氣、天然氣等； D 類火災(zāi)：指金屬火災(zāi)。 A 類火災(zāi)：指固體 火災(zāi)。 1燃燒（俗稱“著火”）：可燃物與氧化劑作用發(fā)作的發(fā)熱反應(yīng)，通常伴有發(fā)熱、發(fā)光、火焰或發(fā)煙。 消防 工作關(guān)鍵在于及時(shí)有效的發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱情和消除火災(zāi)隱患。（下面簡(jiǎn)稱《消防法》） 消防工作任務(wù)：預(yù)防火災(zāi)和減少火災(zāi)危害，保護(hù)公民人身、公共財(cái)產(chǎn)和公民財(cái)產(chǎn)的 31 安全，維護(hù)公共安全，保障社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的順利進(jìn)行。 治安事故的應(yīng)急處理程序包括：發(fā)現(xiàn)、介入、上報(bào)處理、報(bào)警、協(xié)助。 管理處組織架構(gòu)及工作范圍如下： 管理處組織架構(gòu)圖： 戴德梁行（廣州）物業(yè)管理有限公司廣州東湖御苑分公司 總經(jīng)辦（ 83759693－ 129） 物業(yè)服務(wù)部 838 行政人事 財(cái)務(wù) 部 工程部 客戶服務(wù)中心 安管部 清潔 部 （外判） 綠化 部 （外判） 30 各部門(mén)工作范圍 總經(jīng)辦工作范圍：協(xié)助總物業(yè)經(jīng)理 處理各部門(mén)協(xié)調(diào)、文件工作； 工程部工作范圍：設(shè)備維護(hù)、動(dòng)力檢修等動(dòng)力維護(hù)工作； 物業(yè)部工作范圍：環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督、綠化養(yǎng)護(hù)監(jiān)督、蚊蟲(chóng)消殺、外墻清洗工作等 行政人事 財(cái)務(wù) 部工作范圍：本管理處員工考勤工作，人員聘用、物品采購(gòu)等后勤工作； 本管理處員工薪金計(jì)算、報(bào)批、發(fā)放，與鋪主、外包公司應(yīng)收、應(yīng)付款項(xiàng)計(jì)算、報(bào)批及收支等資金管理工作； 安管 部工作范圍：安全管理、消防、監(jiān)控、車(chē)輛管理等、 二、業(yè)務(wù)常識(shí) 東湖御苑 保安部的建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)一支具備綜合管理能力的安全管理隊(duì)伍。同時(shí)，負(fù)責(zé)資訊及調(diào)查研究等的支 援小組亦成立，確保各地人員共同標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一水平的服務(wù)。 本大廈重點(diǎn)防范和巡邏地點(diǎn)為設(shè)備房、會(huì)所、車(chē)場(chǎng)、 7 樓平臺(tái)、外圍、天面、車(chē)場(chǎng)。 17 樓為裙樓，負(fù)一層為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備房、會(huì)所，一樓為兩個(gè)酒店式住宅大堂出入口、銷(xiāo)售部和物業(yè)管理處、消防中心、臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚及停車(chē)場(chǎng)出入口、員工通道，共有9 個(gè)出入口，涉及本部 9 個(gè)崗位；三層