【正文】 .. 45 五、競爭形勢分析總結 .................................................................................................................................................................................................. 46 Part 3 地塊分析篇 .............................................................................................................................................................................................................. 49 一、地塊現(xiàn)狀分析 ......................................................................................................................................................................................................... 49 地塊立基條件 ................................................................................................................................................................................................... 49 地塊環(huán)境及周邊配套情況 .................................................................................................................................................................................. 50 二、地塊周邊具體規(guī)劃 .................................................................................................................................................................................................. 51 三、地塊 SWOT分析 ....................................................................................................................................................................................................... 51 Part 4 項目定位篇 ............................................................................................................................................................................................................ 54 （一）市場定位 ............................................................................................................................................................................................................ 55 （二）價格定位 ............................................................................................................................................................................................................ 56 ............................................................................................................................................................................................................ 56 2．價格建議 .......................................................................................................................................................................................................... 56 （三）客源定位 ............................................................................................................................................................................................................ 57 目標客戶來源分析 ............................................................................................................................................................................................ 57 客戶身份特征分析 ............................................................................................................................................................................................ 58 Part 1 背景分析篇 本部分將對相 城區(qū)概況、項目所在區(qū)域概況、城市規(guī)劃及項目所面臨的政策環(huán)境進行研究分析，通過對相城區(qū)的經(jīng)濟狀況、規(guī)劃狀況及政策控制的情況作判斷和預測，了解項目開發(fā)所處的宏觀環(huán)境。 地理位置 蘇 州市相城區(qū)是古城蘇州的 北大門 ，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) ,西接蘇州高新技術 產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 交通條件 （ 1）區(qū)間交通網(wǎng)絡 鐵路： 京滬高速鐵路將在相城設站 ； 公路： 貫穿城區(qū)的 蘇嘉杭高速 公路 、 312國道 、 205 省道 、 蘇虞張一級公路 、 蘇州繞城高速 、 滬寧高 速公路 ； 人民路的北延、廣濟路的北延： 人民路北延線為平四路至陽澄湖西路之間 ， 是城市南北向主干道及城市的重要景觀軸線、發(fā)展軸線 ；廣濟路北延線是一條中心城區(qū)聯(lián)系城市北部地區(qū)的南北向主干道 。 在經(jīng)濟方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟基礎雄厚， 擁有 14個工業(yè)園，一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） ，傳統(tǒng)的機械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細化工、新材料和光機電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 博思堂觀點： 相城區(qū)經(jīng)濟的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力，尤其是對相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動作用。 二、 城市總體規(guī)劃背景分析 蘇州城市發(fā)展規(guī) 劃 蘇州市城市空間布局十幾年來拓展迅速，先后歷經(jīng)“單一古城”、“古城新區(qū)”、“一體兩翼”三階段發(fā)展模式，目前正處于由“一體兩翼”向“五區(qū)組團”的過渡階段。 相城區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃 功能定位 規(guī)劃布局：“一核三片”組團式布局 規(guī)劃布局 ：“一核三片”組團式布局 元和鎮(zhèn)規(guī)劃 —— 中心城區(qū)地位的確立 中心城區(qū)的建立 以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205 省道（相城大道）為城市發(fā)展軸，整個相城區(qū)沿著相城大道往北發(fā)展；中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積 35平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設范圍；構成了中心城區(qū)，樹山 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽工業(yè)園、盛澤塘濕地保護區(qū)、陽澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。 相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個相城區(qū)的發(fā)展提供了良好的鋪墊，同時，中心城區(qū)作為其未來的發(fā)展重點，會有大量的市政設施、重大項目的 投入，區(qū)內(nèi)各項生活、商業(yè)、工作配套水準均將擺脫當前落后的局面，走上一個新的臺階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺 。 土地增值稅政策 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所 取得的增值額征收的一種稅 。 相城區(qū)地方政策 （ 1）區(qū)級財政設立服務業(yè)引導資金，并簡化文化、休閑娛樂等審批程序 該政策主要是對大型商場、連鎖購物中心等商貿(mào)企業(yè)和新開發(fā)的大型游藝、旅游景點、體育健身、四星級以上賓館等休閑旅游業(yè)項目給予資金扶持，并且簡化新辦文化、休閑娛樂行業(yè)等服務業(yè)企業(yè)的審批程序。由于有特別政策庇護和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，將會促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們紛紛將陣地轉(zhuǎn)入相城，同時準入門檻低，導致開發(fā)量的增加，競爭就會隨之加劇，對于本項目是不利的。這使得相城區(qū)的商業(yè)這幾年得到大力發(fā)展，許多大型專業(yè)市場的進駐如蠡口家具城、中國服裝城、中翔小商品批發(fā)市場、渭塘中國珍珠寶石城為相城區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎，同時 這么多發(fā)達專業(yè)市場內(nèi)的部分商戶將成為本案的主力客戶。 綜合來看，目前相城區(qū)是蘇州各大區(qū)域中比較落后的一個區(qū)域，但是這兩年政府已經(jīng)在這塊區(qū)域上聚焦了更多的目光，區(qū)域的變化也是日新月異，發(fā)展迅猛，無論是商業(yè)、生活配套還是城市道路系統(tǒng)都在進一步的完善，相城區(qū)未來的發(fā)展具有良好的成長性。陽光名邸、錦繡江南到后來的中惠以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現(xiàn)，以招商 2020 年進入銷售階段的樓盤僅為 3個（含商業(yè)一條街），建筑面積約為 17 萬㎡。 結合相城區(qū)在整個市區(qū)房產(chǎn)市場內(nèi)的價格水平來說，該區(qū)域房產(chǎn)價格仍處于“價格盆地”，隨著相城 區(qū)相關規(guī)劃的實施及市區(qū)和相城區(qū)之間道路的實施，相城房產(chǎn)市場蘊含較大的市場潛力。 ? 2020 年，相城區(qū)住宅的總推量為 萬方，其中普通公寓推量為 萬方，占了區(qū)域總推量的 74%，別墅為 萬方，占26%。 ? 2020 年全年共成交住宅 萬方 。 相城中心板塊 主要指春申湖路以南，齊門北大街以東、 227 省道以西 的區(qū)域，屬于陸慕、元和一帶區(qū)域； 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 主要包括蠡口、黃埭、渭塘、東橋、望亭、太平、陽澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目為主； 平江新城板塊 主要指平江新城以內(nèi)的區(qū)域； 婁葑北區(qū)板塊 位于園區(qū)的最北部，也是園區(qū)與相城聯(lián)系最為緊密的一個區(qū)域。是相城區(qū)的 CBD（行政商貿(mào)區(qū)）和 CLD（集中居住區(qū)）所在地。 去化情況： 由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此 去化效果比較理想 。 周邊推出土地列表 地塊編號 物業(yè)位置 用途 開發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面單價 備注 蘇地2020B57 相城區(qū) 227分流線西、徐圖港南 居住 蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 2