【正文】 詢(xún)，盡量避免買(mǎi)家的流失；二可令在展銷(xiāo)會(huì)或通過(guò)媒體廣告而留意項(xiàng)目的買(mǎi)家增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心，避免“隔山買(mǎi)?！毖诱`其購(gòu)房置業(yè)。：在現(xiàn)場(chǎng)位置建立售樓部，可利用大廈首層主體稍加 修飾布置，就即可襯托起售樓部外圍，建立自有形象， 由于本項(xiàng)目將于準(zhǔn)現(xiàn)樓階段銷(xiāo)售，此時(shí)難以令客戶(hù)真實(shí)感受到樓房的開(kāi)間布局、居家氣氛甚至裝修格調(diào)，如果只限于樓書(shū)等平面資料的描繪、模型的縮小顯示，以及銷(xiāo)售人員的間接表述，是難以令客戶(hù)即時(shí)落訂購(gòu)買(mǎi)。 現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目一期雖已將封頂，但未有圍墻與后期項(xiàng)目分隔，現(xiàn)場(chǎng)里面還是零散雜亂，在感官上缺少小區(qū)住宅的整體感覺(jué)。 H型單位：將洗手間改在廚房旁邊，令客廳的整體性和實(shí)用性增加。 敝司建議：為迎合人們的更高質(zhì)素生活之追求，應(yīng)按本項(xiàng)目之市場(chǎng)定位，建立一個(gè)大眾化的休閑會(huì)所。據(jù)了解?？紤]到本項(xiàng)目的四期高層分為南、東、北連體布置，半弧形造型流暢自然，因此建議在幾棟高層樓宇的外型講究一點(diǎn)起伏變化，包括分段式和各種飾線分割，形成獨(dú)特的樓宇外觀。由于本項(xiàng)目有曉港公園的天然景致，而且小區(qū)內(nèi)亦有大面積的綠化庭園，故而更應(yīng)將窗戶(hù)面積加大，令室外景致融入室內(nèi)，視野更寬闊，這樣設(shè)計(jì)使買(mǎi)家中意的同時(shí)，亦令項(xiàng)目的建筑外觀更為吸引。b、采用隱形梁柱結(jié)構(gòu)由于多層及高層住宅一般都采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)最大的缺點(diǎn)就是梁和柱對(duì)住宅的使用、間隔、裝修、美觀等很多方面造成的影響。由于具有以上優(yōu)點(diǎn)而受到大多數(shù)買(mǎi)家的推崇與贊賞，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商皆相應(yīng)地采用了外飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)。f、廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)得到重視隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的不斷提高，作為家居生活重要組成部分的廚房和衛(wèi)生間越來(lái)越受到重視，因此開(kāi)發(fā)商亦注重設(shè)計(jì)有足夠大面積、通風(fēng)采光和實(shí)用性都較好的廚房和衛(wèi)生間，包括現(xiàn)時(shí)十分流行的主人房衛(wèi)生間。為提高區(qū)內(nèi)整潔度，伸入小區(qū)內(nèi)的支道可用廣場(chǎng)磚鋪設(shè)，局部堆砌圖案，既有美感，亦提高區(qū)內(nèi)光潔、協(xié)調(diào)。 設(shè)保衛(wèi)隊(duì)伍乘電瓶車(chē)或徒步巡邏小區(qū)各處，預(yù)防或制止突發(fā)事件。①智能化住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)價(jià)值主要體現(xiàn)在以下三方面K使住戶(hù)生活便利，娛樂(lè)豐富智能化住宅小區(qū)的業(yè)主可以享受到小區(qū)智能化的六大功能，即網(wǎng)絡(luò)化教育、電腦購(gòu)物、數(shù)字化娛樂(lè)、電腦閱讀、電子郵件幫助親友交流和初步實(shí)現(xiàn)家庭上班。K發(fā)展商可獲得高科技增值利潤(rùn)在智能化小區(qū)建設(shè)中，發(fā)展商與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成商一起規(guī)劃設(shè)計(jì)，鋪設(shè)好小區(qū)網(wǎng)絡(luò)，并建立小區(qū)智能化控制中心，其投資并不比供電系統(tǒng)大，在整個(gè)小區(qū)投資中所占比例也較小。②智慧家居系統(tǒng)應(yīng)用功能概述 通過(guò)智慧家居系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)器、用戶(hù)頂端盒、智能咭閱讀器、智能咭增值機(jī)和軟件，用戶(hù)可以獲取下列服務(wù)：166。VOD為大眾對(duì)家居互動(dòng)多媒體娛樂(lè)資訊的認(rèn)知和欣賞寫(xiě)下革命性的新定義。這種互動(dòng)服務(wù)乃由技術(shù)先進(jìn)的、專(zhuān)為發(fā)展優(yōu)質(zhì)住宅而設(shè)計(jì)的通訊網(wǎng)絡(luò)傳送，能全面切合你娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)等需要，為你提供理想生活的答案。此外，VOD更能進(jìn)一步記憶用戶(hù)的喜好，以便用戶(hù)唱卡拉OK時(shí)更方便地選唱心愛(ài)的歌曲。=自選特定節(jié)目將特定的電視節(jié)目，如CNN新聞、特備的體育節(jié)目、路秀社即時(shí)的財(cái)經(jīng)資訊與系統(tǒng)連，讓用戶(hù)自由地選看。住戶(hù)每次出入大廈的門(mén)口、停車(chē)場(chǎng)出入口或會(huì)所的出入口，只須憑咭在閱讀器內(nèi)確認(rèn)，便可進(jìn)入大廈或會(huì)所范圍，這樣先進(jìn)的保安，既安全又簡(jiǎn)單。③智能增值和扣減 屋苑內(nèi)設(shè)置增值機(jī)和閱讀器，住戶(hù)可以憑智能咭到指定的增值機(jī)增值（如在屋苑的管理處和會(huì)所的辦公室等）。給用戶(hù)安裝私人電腦，不但成本太昂貴而且對(duì)于某些用戶(hù)來(lái)說(shuō)，操控也太困難?！盎ヂ?lián)網(wǎng)頂端盒”的紅外線遙控器附有字母數(shù)字鍵盤(pán)，方便用戶(hù)輸入網(wǎng)址，選擇網(wǎng)上購(gòu)物商場(chǎng)的貨品和服務(wù)，甚至輸送簡(jiǎn)短的電子郵件。預(yù)訂后，用戶(hù)會(huì)獲得確認(rèn)。管理處也可張貼只有指定用戶(hù)才能看到的個(gè)別通告。v 電腦教學(xué)及電腦新知大家一起來(lái)學(xué)電腦，共同創(chuàng)造一個(gè)沒(méi)有電腦文盲的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，讓電腦成為孩子生活的一部分，讓孩子成為21世紀(jì)小小資訊家，管理中心特聘專(zhuān)業(yè)人員提供電腦初步入門(mén)、社區(qū)布告欄使用教學(xué)，更提供多種學(xué)童專(zhuān)用教學(xué)軟件，家長(zhǎng)省卻尋覓教學(xué)軟件的時(shí)間和精神，真正做到鄧小平說(shuō)的“計(jì)算機(jī)的普及要從娃娃做起。因此，買(mǎi)家在選擇物業(yè)時(shí)，將會(huì)對(duì)物業(yè)管理作為衡量物業(yè)質(zhì)素的一個(gè)重要指標(biāo)。因此，現(xiàn)時(shí)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)物業(yè)時(shí)除關(guān)注由哪間物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)外，更加注意管理公司提供之服務(wù)內(nèi)容包括什么內(nèi)容，具體收費(fèi)多少，購(gòu)買(mǎi)樓花時(shí)更要求發(fā)展商在《預(yù)售契約》中附加此項(xiàng)內(nèi)容，并詳細(xì)列明管理事項(xiàng)。結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)模龐大，超前定位等特性，敝司認(rèn)為在選擇物業(yè)管理公司時(shí)需全面考慮其專(zhuān)業(yè)程度、實(shí)力規(guī)模、服務(wù)質(zhì)素保證等，才能選出既適合發(fā)展商又能利于項(xiàng)目長(zhǎng)期科學(xué)而又健康管理的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司。 一期綠化花園和架空花園基本完工；一期建筑外墻展現(xiàn)超過(guò)15層。2. 通過(guò)小量單位價(jià)格的推出試探市場(chǎng)，令價(jià)格定位更加準(zhǔn)確。1. 低層小區(qū)園景。11111222232層（80套單位）利用“萬(wàn)佳入駐東銀廣場(chǎng)”進(jìn)行造勢(shì)宣傳，承接開(kāi)盤(pán)勢(shì)頭，對(duì)項(xiàng)目做進(jìn)一步推售。均價(jià)：5000元/M2銷(xiāo)售總額3795萬(wàn)元強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期 一期住宅外墻全面展現(xiàn)?！揖由罡p松。 2003年銷(xiāo)售計(jì)劃（沖刺階段）時(shí)間：2003年5月推售計(jì)劃：剩余112230層（72套單位）主要賣(mài)點(diǎn)：優(yōu)質(zhì)精品住宅小區(qū)；精致生活；銷(xiāo)售均價(jià)：5100元/M2銷(xiāo)售總額： 3484萬(wàn)元 定于2002年10月1日開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售。銷(xiāo)售物料：模型、展板、樓書(shū)、單張、樓價(jià)表、認(rèn)購(gòu)須知、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)。 首期推售貨源以中層單位為主，意在試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的反應(yīng)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 公開(kāi)展銷(xiāo)期按實(shí)際情況增加人手。二、 宣傳渠道n 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)：216。n 繕稿宣傳：主要以12次繕稿形式刊登項(xiàng)目銷(xiāo)售信息。10月11日公布是次銷(xiāo)售成績(jī)理想，并于中旬時(shí)間再度加推。 景觀（綠色頻色）216。 學(xué)校/教育網(wǎng)絡(luò)（藍(lán)色頻色）216。216。費(fèi)用預(yù)算：以上報(bào)紙廣告費(fèi)用預(yù)算為 848,060 元（價(jià)格未打折扣）n 電視廣告：制作15秒電視標(biāo)版。三、 宣傳輔助渠道A） 印刷單張數(shù)量：100,000份i a)派發(fā)地點(diǎn)（每地點(diǎn)2位parttime）：東山區(qū)——農(nóng)林下路現(xiàn)代城附近，海印電器城附近。海珠區(qū)——前進(jìn)路好又多、江南西路。 區(qū)域——10間，每間2,000張。ii) 宏城廣場(chǎng)。預(yù)算：12600元。 示范層電梯間及裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房落成開(kāi)放。而在媒體運(yùn)用上更會(huì)以報(bào)紙、單張等宣傳媒體為主。 客梯裝配完畢并投入使用（至少一臺(tái)）。因禮品由東銀公司購(gòu)買(mǎi)，故我司未能提供預(yù)算。宏城停車(chē)費(fèi)800元/日（面包車(chē)），7天，共5600元。 派發(fā)時(shí)間：分四天完成，國(guó)慶長(zhǎng)假期的頭兩天及倒數(shù)第二第三天。 c)派發(fā)數(shù)量：每日每個(gè)派發(fā)點(diǎn)600份。越秀區(qū)——世貿(mào)中心，花園酒店巴士站。費(fèi)用預(yù)算：制作費(fèi)預(yù)算3萬(wàn)元9月21日~10月7日（逢周四、五、六）（省臺(tái)/市臺(tái)）翡翠臺(tái)黃金時(shí)間（晚上9：0010：00兩次，余下次數(shù)放在7：358：35）（周四3次，周五4次，周六1次）。所有單位先到先得！216。 投放時(shí)間：日期規(guī)格版面9月1/2B21/2B210月1/2B21/3B21/3B21/3B21/3B21/4B21/3B21/4B2 廣告內(nèi)容：216。 地段優(yōu)勢(shì)（海珠區(qū)中心位置）（橙色頻色）216。利用系列廣告營(yíng)造項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及檔次。同時(shí)，配合對(duì)曉港公園景觀的宣傳，廣告主題：海印橋南一線園林景觀/第一排園林景觀。216。 培訓(xùn)：A）項(xiàng)目基本資料認(rèn)識(shí)（已完成）； B）解答項(xiàng)目劣勢(shì)技巧（9月4日）。 銷(xiāo)售人員入場(chǎng)（已完成）。以下時(shí)間安排將以項(xiàng)目工程進(jìn)度作為最后衡量依規(guī)一、 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 時(shí)間： 10月1日 貨量掌握：（按最新價(jià)目表） 推117層共24套單位。同時(shí)，預(yù)計(jì)首期開(kāi)售時(shí)間亦須視乎各項(xiàng)硬件、軟件籌備完畢。均價(jià)：5100元/M2銷(xiāo)售總額1935萬(wàn)元時(shí)間：2003年2月~4月至此階段，項(xiàng)目前期已推出144套住宅單位（約占總貨量65%）。122231層（40套單位） 一期住宅交樓在即 配合業(yè)主活動(dòng)進(jìn)行推售 通過(guò)舉辦業(yè)主活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目客源，提升銷(xiāo)售成績(jī)。 根據(jù)顧客認(rèn)購(gòu)情況調(diào)整項(xiàng)目未推售部分單位售價(jià)。曉港公園后花園均價(jià)：5000元/M2銷(xiāo)售總額 1139萬(wàn)元銷(xiāo)售擴(kuò)張期 一期建筑外墻展現(xiàn) 一期綠化花園完工。4. 銷(xiāo)售工作由內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式過(guò)渡到公開(kāi)發(fā)售。 架空層花園全面展現(xiàn)。因此，須適當(dāng)?shù)匕才藕脴怯钿N(xiāo)售的先后步驟，例如：在，可先將綜合質(zhì)素最差與質(zhì)素銷(xiāo)好之各一樓宇推出市場(chǎng)，照顧到各類(lèi)型的準(zhǔn)客戶(hù)，另將質(zhì)素差之樓宇價(jià)格定于市場(chǎng)平均線，從而較有效地化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，并因?yàn)楣?yīng)量少及價(jià)格低，令客戶(hù)產(chǎn)生物有所值的感覺(jué)，促使其盡快購(gòu)買(mǎi)，從而加快樓盤(pán)首期的銷(xiāo)售進(jìn)度，在市場(chǎng)上建立起口碑，利于樓盤(pán)之下期銷(xiāo)售。聘請(qǐng)知名的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司作為本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，將可為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，既可提升項(xiàng)目知名度，又能添加買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。將物業(yè)管理提前介入，能有效提高規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量及要操作性，以便提高項(xiàng)目檔次及增加買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)信心，減少樓宇建成后出現(xiàn)問(wèn)題的機(jī)率，使日后物業(yè)管理得以順利進(jìn)行。v 電子信箱每位住戶(hù)享有一個(gè)ID和Password，自由進(jìn)出社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)還有一個(gè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的電子信箱，隨時(shí)接收來(lái)自管理中心及鄰居發(fā)送來(lái)的信件。v 談天說(shuō)地聊天區(qū)除了與管理中心的雙向交流外，住戶(hù)與住戶(hù)之間還可以在聊天區(qū)相互交換心得，如果加上一個(gè)數(shù)位式的攝影鏡頭，還可以看見(jiàn)對(duì)方。v 物業(yè)咨詢(xún) “物業(yè)咨詢(xún)”是小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的其中一網(wǎng)頁(yè)，為物業(yè)管理部提供快捷方便的途徑刊登通告和發(fā)布社區(qū)消息。 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)v 設(shè)施預(yù)訂 使用內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的設(shè)施預(yù)訂系統(tǒng)，用戶(hù)可以瀏覽顯示在電視上的選擇單，預(yù)訂各種設(shè)施。 “互聯(lián)網(wǎng)頂端盒”（STB）是成本低，使用方便的互聯(lián)網(wǎng)接駁器，接入網(wǎng)絡(luò)連接裝置，PAL或NTSC電視機(jī)或監(jiān)控器和電源插座使用時(shí)，用戶(hù)只須插入特制的聰明卡，便可自動(dòng)登入控制室里的伺服器，鍵入簡(jiǎn)單的私人密碼作確認(rèn)。而且，屋苑內(nèi)的管理費(fèi)用，也可以在管理處的增值機(jī)內(nèi)扣減。住戶(hù)若沒(méi)有預(yù)先在系統(tǒng)內(nèi)預(yù)訂設(shè)施，便不可使用該設(shè)施。 智能保安及設(shè)施管理①保安確認(rèn)每個(gè)住戶(hù)將獲發(fā)一張智能咭（Smart Card）。請(qǐng)想想，我們采用先進(jìn)的互動(dòng)應(yīng)用技術(shù)———你只需輕按遙控器的按鈕，便可安享家里自由自在地觀賞影片，欣賞音樂(lè)，隨意購(gòu)物等等。只需輕按你的遙控器，你便可觀賞電影，選擇音樂(lè)影帶觀賞或唱卡拉OK，你還可以購(gòu)物，預(yù)訂屋苑內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，甚至接收最新的新聞消息和天氣報(bào)告等。VOD無(wú)疑是一個(gè)二十四小時(shí)日夜無(wú)間地傳送娛樂(lè)節(jié)目和各種資訊中心，為能干的你開(kāi)拓新的資訊領(lǐng)域。對(duì)于未來(lái)的優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)來(lái)說(shuō)，最新的VOD技術(shù)能讓你優(yōu)悠自在地在家中娛樂(lè)和購(gòu)物，這在中國(guó)確是獨(dú)一無(wú)二。智能化住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)應(yīng)著眼于有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的住宅，并使其成為精品中的精品。物業(yè)管理中的一些服務(wù)性、營(yíng)利性的新內(nèi)容，如保安、購(gòu)物、洗衣、社區(qū)廚房等通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)將更為方便有效。而在世紀(jì)之初，知識(shí)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，科技日益進(jìn)步，電腦、建筑、通訊行業(yè)緊密聯(lián)系，住宅智能化是全世界住宅建設(shè)的潮流趨勢(shì)。 設(shè)定點(diǎn)保安崗哨，即在項(xiàng)目各主、次出入口及主要樓宇首層設(shè)安全崗，通過(guò)智能系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)控區(qū)內(nèi)治安狀況。因此，建議本項(xiàng)目除了住客會(huì)所外，建議在二期與一期中間地塊增設(shè)露天泳池，其泳池形狀可以是長(zhǎng)條形的或其他不規(guī)則的形狀，以此露天泳池作為本項(xiàng)目的一個(gè)突出賣(mài)點(diǎn)。面積大、造型獨(dú)特、雕花欄桿的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，既可豐富建筑立面的整體效果，又可增加單位的景觀效果。c、外飄窗臺(tái)設(shè)計(jì) 外飄窗臺(tái)主要是沿用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是有效提高視覺(jué)的美觀性和實(shí)用性。a、戶(hù)型間隔有“五大一小”趨勢(shì) 所謂“五大一小”指的是“大客廳、大飯廳、大廚房、大衛(wèi)生間、大陽(yáng)臺(tái)和小臥室”。每個(gè)發(fā)展商都希望通過(guò)建筑形象表達(dá)自己的品牌和樓盤(pán)特色，因此，敝司亦建議在建筑設(shè)計(jì)方面，揉合當(dāng)今歐美建筑風(fēng)格，盡可能多體現(xiàn)線條感和層次感，令建筑物的外觀更為豐富。示例： 以單位面積為69平方米為例，單價(jià)4500元/平方米，； ，免二年管理費(fèi)則合共為： 21269=2484元，將2484元攤分于該單位即：2484247。根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，客戶(hù)基本以自住為主，因此為迎合其不同需要，敝司建議分兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)推出市場(chǎng)。目前，人們生活水平提高，日益追求更高層次的生活環(huán)境。另?yè)?jù)圖紙顯示，項(xiàng)目地塊在第二期的西面留有與一期工程相連的公共通道，在不影響工程進(jìn)度及客觀條件許可的前提下，盡可能在一期開(kāi)售前先行建設(shè)，此舉將可有效增強(qiáng)前期買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)信心。具體設(shè)計(jì)工作亦應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司及裝修公司完成。：從目前施工至一期交付使用，需時(shí)約一年左右， 而此段時(shí)期售樓部正好滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)樓宇的銷(xiāo)售之用，并且由于售樓部在臨街較為顯眼處，到本項(xiàng)目的第二期開(kāi)始 都可用作接待或銷(xiāo)售之用。在一個(gè)月內(nèi)付款20%（或六個(gè)月內(nèi)付款20%），其余80%慢慢供，這對(duì)于廣大買(mǎi)家而言都較容易。（適用于首次開(kāi)售） 付款方法 手續(xù)一次性付款銀行按揭付款（一）銀行按揭付款（二）優(yōu)惠按揭付款折扣九六折九七折九八折照原價(jià)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金10,000 元于簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后十日內(nèi)簽署預(yù)售合同時(shí)付（扣除壹萬(wàn)定金）50%10%（同時(shí)辦理八成銀行按揭手續(xù)）10%（同時(shí)辦