房地產(chǎn)報(bào)告-奧潤(rùn)順達(dá)東方固正(文件)
【正文】 （三）市場(chǎng)背景分析：高碑店市位于河北省中部，地處京津保三角中心腹地，北與涿州相鄰，南與雄縣接壤，西與淶水、定興交界，東與廊坊、固安相接。1239。2339。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。技術(shù)上的可能性。價(jià)值最大性。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。（六）估價(jià)測(cè)算過程求取假定未設(shè)立法定受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，在實(shí)地查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上，采用成本法對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估。② 前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用前期工程費(fèi)用主要包括前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、水文地質(zhì)勘察等費(fèi)用。 投資利息=（建安費(fèi)用+前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）貸款利率合理工期1/2⑤ 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)為在正常條件下開發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤(rùn)，本次評(píng)估利潤(rùn)率取12%。%。 ⑧房產(chǎn)評(píng)估值：447797%=7109476元。 確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值 房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（七）估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測(cè)算，綜合確定：，大寫人民幣:肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。（總價(jià)取整至佰元）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉估價(jià)對(duì)象無(wú)法定優(yōu)先受償款。 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。（3）測(cè)算過程（以2號(hào)房產(chǎn)鋁合金車間為例）： ①建安費(fèi)用：根據(jù)高碑店市類似工程造價(jià)，經(jīng)修正測(cè)算得單方造價(jià)為1200元/㎡。銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，取1%。③ 管理費(fèi)用管理費(fèi)用按建安費(fèi)用和前期費(fèi)用之和的1%3%計(jì)算，本次評(píng)估取3%。估價(jià)對(duì)象為舊有建筑物時(shí)，又稱為重置成本法。（五）估價(jià)方法選用此次評(píng)估因估價(jià)對(duì)象為已建成工業(yè)廠房，在該區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房實(shí)例較少，可比實(shí)例選擇困難，同時(shí)估價(jià)對(duì)象獨(dú)立收益性較差。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。土地與建筑物的均衡性。經(jīng)濟(jì)上的可行性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。隨著房地產(chǎn)金融的完善，居民投資意識(shí)和投資能力不斷提高，為房地產(chǎn)的復(fù)蘇和發(fā)展提供了有利條件。0539。1739。高碑店市房權(quán)證團(tuán)結(jié)路字第9831810號(hào)24477鋼混1層鋁合金車間2006年該房產(chǎn)室內(nèi)為塑膠地面，以上部分為彩鋼板，頂棚為鋼架梁上鋪彩鋼板，層高約8米，外門為彩鋼板推拉大門，鋁合金窗，設(shè)供排水、照明、供暖、消防等設(shè)施設(shè)備，維護(hù)較好，使用正常。十四、變現(xiàn)能力分析根據(jù)我公司對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)及城市規(guī)劃方面的分析，估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值大幅度下跌的可能性較??；根據(jù)我公司對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的調(diào)查研究，假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有太多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性一般。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析委托方提供的資料以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和市場(chǎng)調(diào)查取得的資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過測(cè)算，綜合確定：，大寫人民幣:肆仟肆佰貳拾肆萬(wàn)零肆佰元整。市場(chǎng)比較法適用于在同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)交易案例的房地產(chǎn)估價(jià)；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)；重置成本法適用于無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)。八、估價(jià)原則合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進(jìn)行估價(jià)；最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則,認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價(jià)，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行的合理論；根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及估價(jià)目的，估價(jià)人員經(jīng)綜合判斷確定保持保持現(xiàn)狀為最高最佳使用。房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于假定
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