項目公寓操作模式報告(文件)
【正文】 未竣工的商品房，對于其它類型的企業(yè)和已竣工的商品房沒有作禁止規(guī)定。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標識授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。＊散售＋包租模式的經(jīng)濟評價如下：以AAA為例，假設(shè)：1) 由于與AAA的合約可能是年+年，則承諾包租期年，首期承諾回報期年，年后另行約定回報率。4) 銷售價格假設(shè)為元／平方米。月，按建筑面積計算約為美元／平方米8) 按AAA的戶型建議，總套數(shù)為套。在以上假設(shè)條件下，A公司10年承諾回報期的盈利如下表所示： 合計2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運營成本毛營業(yè)利潤租賃綜合稅營業(yè)稅獎勵費用可返還的利潤回報率承諾回報支付回報后盈余從上表看，10年包租模式會在每年給公司造成一定的虧損，但在第1年公司以元／平方米的價格獲得了約億元的銷售收入，以此銷售收入減去10年共萬元的虧損，則實際的售價高達約萬元。2) A公司與經(jīng)營管理公司簽訂標識授權(quán)使用合約和管理合約，與經(jīng)營管理公司簽訂離岸技術(shù)服務(wù)和市場行銷合約。6) 每月由A公司向經(jīng)營管理公司支付管理費、獎勵等費用，從經(jīng)營管理公司收取租金，并按協(xié)議向信托公司支付固定回報，信托公司再向信托計劃的購買者支付回報。下一步工作建議如上文所述，由于項目工期的限制，僅與有整買意向的BBB談判有較大的風(fēng)險，應(yīng)以最壞的預(yù)期防患于未然。同時，要求其提供經(jīng)營成本等數(shù)據(jù)并據(jù)此進行效益測算。即如果在與AAA簽訂合約前與BBB達成整售意向，則優(yōu)先選擇整售于BBB；反之，選擇引入AAA；在選擇引入AAA的情況下，優(yōu)先選擇帶管理合約向投資機構(gòu)包括信托機構(gòu)整售，其次選擇散售＋包租模式。第四，與CCC繼續(xù)接觸，了解更多信息，并將其作為引入經(jīng)營管理公司的備選。對此，我部建議下一步的工作為：第一，在AAA提供資料的基礎(chǔ)上，我部對雙方合作的主要條件已經(jīng)基本了解，對引入其并采取散售＋包租模式或者整售＋包租模式的效益測算已初步完成而且結(jié)果可以接受，可與其進入實質(zhì)性談判階段，盡快約其到京與公司領(lǐng)導(dǎo)進一步洽談合作事宜。則A公司在10年承諾回報期間的盈利如下表所示： 合計2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年12345678910入住率出租收入非出租收入總收入總運營成本毛營業(yè)利潤租賃綜合稅營業(yè)稅獎勵費用可返還的利潤回報率承諾回報支付回報后盈余從上表看，在整售＋包租的模式下，由于信托公司要分掉一部分投資回報，公司在10年承諾回報期間的虧損大于散售＋包租模式。4) 信托公司與A公司簽訂委托管理協(xié)議，將所購買的公寓委托A公司管理，A公司向信托公司承諾若干年限的固定回報；信托公司和A公司同時與擔(dān)保公司簽訂為委托管理
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