【正文】 越來越 多 ,寧夏 的房地產(chǎn) 商都 力求 將自 己的 樓盤 做的 完美 ,以 滿足 不同 層次 客戶 的需 求 .寧夏 泰和 房地 產(chǎn)做 為寧夏 房地 產(chǎn)的 后起 之秀 ,憑 著“鑄造 品質(zhì) ,為 城市創(chuàng) 造風景” 的開發(fā)理 念 ,為銀 川打造 一個節(jié)能 、藝術 、 綠色的高 檔社 區(qū) 。一景 》雜志編輯 部。 四、 項 目 建 設的必 要性 （ 一 ）我 市總體經(jīng)濟發(fā) 展的需要 房地產(chǎn) 業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合 性開發(fā)及經(jīng)營行業(yè)，是城市存在和發(fā) 展的物質(zhì)基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以加速市場經(jīng)濟的進程。 （ 二 ）進 一步完善 銀川市 投資環(huán)境 的需求 隨著 西部 改革開放的不斷深入， 銀川 市的經(jīng)濟建設 日新月異， 河東 機場的通航又帶來了無限商機，來 銀川 工作的 各地 企業(yè)員工不斷增加。 綜 上 所 述，本 項目建設 十分必要。從目前情 況看， 銀川 房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交 通便利、套型設計優(yōu)越、 環(huán)境優(yōu)美、 售價合理的商 品住宅呈局部熱銷、供不 應求局面 。隨著社會的發(fā)展，環(huán) 保觀念日益為人們所重視 ，人們對居住區(qū)的自然環(huán) 境的要求日趨 苛刻。 XX” 有獨 特的人文環(huán)境優(yōu)勢。 商業(yè) 配套條件較為完善?！?泰和 （三） 綜合優(yōu)勢 “ 泰和 XX” 成為 銀川 市市區(qū) 向北 擴容的一道亮麗的現(xiàn)代都市人居棲區(qū)。 XX” ，這座新城設計 為躍層式別墅 型公寓。 XX” 房價 +汽車 +70年汽車使用費＝ 銀川二 類地區(qū)相同面積房價。同時 ， 泰和 公司也將在近期為 銀川 市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了 選擇大自然 居所 的 服 務內(nèi)容 。此類人群的收入較高，年薪一 般在 8萬元以上，能方便地解 決交通問題 ，其居住消費觀念 較為超前，對 居住環(huán)境、生活 品味質(zhì)量要求較高 ，因此新型園區(qū)“ 泰和 （二） 德勝工 業(yè)園區(qū) 進區(qū)企 業(yè)中的 投資及 高 級管理人員 。對于 這一部 分人群， 一個居 所已不能 滿足他們 的需求 ?！?泰 和 規(guī) 劃 居 住戶數(shù) 2526 戶，居住人口 9000 人，設計容積率 ，綠化 率 55%。 總占地面積 378 畝 。 京藏 高速公 路、 虹橋路 、 賀蘭山 路 、 109 國道和 跨 唐徠渠 大橋 的 相繼建成 通車 極大 地改善 了該地區(qū)的交 通條件。外部交 通條件便捷。 本項目建設 用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面 有 銀川市新九中 、 新二中 新校區(qū)、南面是寧夏交通 學校 。具體 配套建設條件如下： （一） 供水：項目 東面的 德翔路 下有 DN1200 自來水管，區(qū) 內(nèi)供水由此接入。 （四） 排水：該地區(qū)采用雨 污分流制。 （六） 有 線 電 視： 路敷設有 銀川 有線電視 網(wǎng)絡電纜，小區(qū)有線電視 由此接入。 根據(jù)場地狀 況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自 由布置，兩個主入口分別 設在東面 虹橋 路與 路交 匯處。住宅按 院落式布置 ，保證小 區(qū)有較為開 闊的中心休 閑空間。 小區(qū)道路自 由布置，伸向每一個住宅 群。 按照人車基 本分流的原則進行小區(qū)路 網(wǎng)、停車設施的規(guī)劃。 小 區(qū)公共 建筑布 置在小 區(qū)東面 ，沿 花 園北 路 布置中 心會所 、農(nóng)貿(mào) 市場、超 市、小 學和幼 兒園。 （二） 套型 躍層式多層 住宅面積每套建筑面積 100～ 200 平方米不等，面 向較高收入階層，建筑以院 落方 式 呈 自由式 布置。面積配比： 客 廳 ： 躍層 35～ 45 平方米；單層 25～ 35 平方米，面寬 ～ 平方米； 廚 房 加 餐廳： 15～ 20 平 方米； 主臥： 14～ 16 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 次臥： 12～ 14 平方米； 衛(wèi)生間： 4～ 6 平方米； 層高： 平方米 南陽臺： 3～ 5 平方米 房 型 設 計除滿 足 銀川 市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求： ? 客 廳 全 部朝南 ，餐廳大部分為明廳； ? 四 間 臥 室中保 證有二間是朝南； ? 頂 層 為 屋頂花 園； ? 樓 梯 入 口要有 特色，并與周圍環(huán)境相協(xié) 調(diào)。 場 地大部 分地基 土質(zhì)情 況較好 ，地基 處理較 為簡單 ，局部 原為池 塘處，須 視勘探 情況進 行特 殊 處 理。 ? 小區(qū)供用地 埋式雙回路供電。 ? 通訊 系統(tǒng)為每戶預 留 IDD 直線 電話二門。 （三） 煤氣 小區(qū)設置煤 氣調(diào)壓站，供應 區(qū)內(nèi)使用。主要道路寬 7 米，次要道路寬 4 米，均為水泥路面；支路寬 2 米，為石板 及 卵 石路面 。小 區(qū)道路設 置安全步 行道，地 面鋪設導 向步行 防滑磚， 滿足視殘 人 安 全步行 需要。 室 外 沿 主要道 路設置消防栓，一次消防 用水量按 15 升 /秒計。 (三 ) 垃 圾 袋 裝化收 集 本項目實行 垃圾分類袋裝化，由保潔 員上門收集送至小區(qū)垃圾 中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃 圾處 理 場 處理。待 初步設 計方 案確 定后， 即可 開盤 銷售 。 其 中： （ 一）開 發(fā)建設投 資 178000 萬元，由 土地費 用、工 程費用 、其它費 用、開 發(fā)期稅 費、管理費 用 、財務 費用、銷售費用和預備費 組成。 (3)開發(fā)期稅 費 萬 元 。 (4)管理費用 按工程費用的 %估算。 （ 二 ） 經(jīng)營資 金。 20xx— 20xx 年投資分 別為 萬元、 萬元。普通和躍層公 寓銷售率按 %， 公 共建 筑銷售率按 %。 利潤 總額 利潤 總額為銷售 收入減經(jīng)營 成本、運 營費 用、銷 售稅金及附 加；其中營 業(yè)稅率為 %，城建稅 和 教 育費附 加合計為營業(yè)稅的 %。銷售收入） 100%= % 詳見附表 5“損益表”。按本 項目稅后利 潤為經(jīng)濟指 標進 行 單 因素臨 界值計算結(jié)果如下 項目臨界點分析計算表 項 目 數(shù) 量 單 位 項 目 數(shù) 量 單 位 最低售價 售價 普通公寓 元 /平 方米 普通公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 躍 層 式 公寓 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 公共建筑 元 /平 方米 最低銷量 銷量 普通公寓 平方米 普通公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 躍 層 式 公寓 平方米 公共建筑 平方米 公共建筑 平方米 最 高 土 地價格 萬元 /畝 土地價格 萬元 /畝 最 高 工 程費用 萬元 工程費用 萬元 綜 上 評 價可知 ，本項目在財務上可行， 且有一定的抗風險能力。 建 議 項 目單位 ： 加快 辦理有關前期手續(xù)，申辦 市、區(qū)部分規(guī)費的減免， 爭取早日開工建設。 在 項目營銷中要加強廣告宣 傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的 角度策劃 銀川泰和 XX 的宣傳，讓 本項目先進的 建筑技術、豐富的人文內(nèi)涵和以人 為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠 融合利源公司的良好品牌 ，為 社 會 廣泛認 知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 周密 策劃項目的營銷方案，以準 確的市場定位、成功的廣告 宣傳來贏得客戶。 本項目建設 符合地方產(chǎn) 業(yè)政策及 城市規(guī)劃， 項目總體籌 劃合理，市 場前景良好 ，能夠滿足 人們對 高品質(zhì)中高 檔住宅的需 求，將對 營造 德勝工 業(yè)園 區(qū)的良 好投資環(huán)境 、提高 人們 生活質(zhì)量、 拉動 地 區(qū) 經(jīng)濟將 起到積極作用。 經(jīng)計算，評 19 價 結(jié) 果 說明本 項目的財務效益較好，其 主要財務評價指標如下： 財 務 內(nèi)部 收益率（稅前） % 財 務 內(nèi)部 收益率（稅后） % 財 務 凈現(xiàn) 值（稅前） 萬元 財 務 凈現(xiàn) 值（稅后） 萬元 靜 態(tài) 投資 回收期（稅前） 年 靜 態(tài) 投資 回收期（稅后） 年 敏 感性分 析 經(jīng)敏感性分 析計算，若本項 目銷售收入下降 %時 ，稅前財務內(nèi)部收 益率（ FIRR）下降到 %，稅 后 財 務內(nèi)部 收益率下降到 ？ %（ 詳見附表 7“ 財務敏感性分析表”）。 利潤 率 投 資 利 潤率＝ （利潤總額247。 詳見附表 4“銷售收入估 算表”。 三、 銷售收入 （ 一 ） 房價 普 通 公 寓：按 元 /平方米價格銷售 ； 躍 層 式 公寓： 按 元 /平方米價格銷 售； 公 共 建 筑：按 每平方米 元 /平方米 價格銷售。 二、 資 金 籌 措及計 劃 18 （ 一 ） 資金籌 措 銀川泰和 XX 住 宅小 區(qū) 項目 總 投資 萬 元 ，其 中 泰和 公 司自 有 資金 萬 元 ，銀 行貸 款 萬 元 ， 其余為 商品房銷售回籠資金 萬元。 (6)銷售費用 按銷售收入的 %估算。 (3)預備費 萬 元 。 (2)工程費用 萬 元 。銷售從 200 年開始 ，計劃 年完成 。雨水排入 路 DN600 雨水管，小區(qū) 產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生 物處理裝置進 行二級處理后，排入 虹橋 路 DN500 城市污 水管 進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集 中處理。 五、 環(huán) 境 質(zhì) 量綜合 保障 (一 ) 水 壓 保 障技術 根據(jù) 銀川 市 賀蘭縣 建設委員會規(guī)定，本項目不設屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓 保 證 水壓和 水質(zhì)穩(wěn)定。 四、 消防 本 項目 消防 主要是住 宅小區(qū)的 室外消防 及小區(qū)公 建、變配 電所等處 的室內(nèi) 消防。