南昌某房地產(chǎn)營銷推廣報告(文件)
【正文】 牌檔次。戶外類：除項目工地圍墻應(yīng)進行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于20m2。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對于產(chǎn)品本體特征及賣點的描述是必不可少的?！_盤期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪。預(yù)計銷售時間: 10個月 (2004年4月－2005年1月)預(yù)計銷售率: 70％銷售階段流程表階段推出單位時間面積比例認(rèn)購期青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價格并逐步調(diào)整銷控3個月25%開盤期（強銷期）青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，和二層所有商鋪－7個月45%—認(rèn)購期—推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各50%，中庭及內(nèi)街1100平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價格并逐步調(diào)整銷控。量在誰手中，誰就能控制價格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風(fēng)云突變，那手中的量就會變成“燙山芋”。時間控制設(shè)定：銷售期一般有四個階段：預(yù)定期、開盤期、強銷期、續(xù)銷期。如將營銷寓于有影響力的社會性活動。采取全方位營銷模式。要在上海成立招商小組，同時向杭州、蘇錫、溫州、臺州等地招商。內(nèi)容為“好樂迪”自助式卡拉OK。（5）禮品、手機美容禮品主要以具有中國特色的工藝品或價格低廉的飾品為主；手機美容是滿足顧客時尚需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。（3）主題餐廳選址在中庭的圓形處，一層至三層，面積約500平方米，經(jīng)營內(nèi)容為上海老飯店。各主要業(yè)態(tài)選址如下。如果將其規(guī)劃成管理及經(jīng)營有序的商業(yè)街，不僅可以提升區(qū)域的品質(zhì)、滿足業(yè)主的需求，而且可以實現(xiàn)物業(yè)升值，達(dá)到開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者和居民都滿意的“四贏”結(jié)果。馬家山購物廣場的商鋪就是最好的寫真。（三）價格階段漲浮認(rèn)購期： 均價為：3100元/平方米 1F均價：5500元/平方米 2F均價：2800元/平方米 3F均價：2600元/平方米單價：22007900元/平方米公開期： 均價為：3250元/平方米 1F均價：57005800元/平方米 2F均價：30003100元/平方米 3F均價：28002900元/平方米單價：23008050元/平方米續(xù)銷期： 均價為：3350元/平方米 1F均價：58005900元/平方米 2F均價：31003200元/平方米 3F均價：29003000元/平方米單價：24008200元/平方米八、目標(biāo)客戶定位根據(jù)本案特征及現(xiàn)有客戶群分析，本案客戶群大致可定位以下幾種： 江浙地區(qū)投資客 撫州市有經(jīng)營目的的置業(yè)者 撫州市內(nèi)投資客 來自南昌及周邊地區(qū)的投資者九、銷售定位（一）商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃目前撫州市商業(yè)項目存在的問題目前，撫州市商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些商鋪，這部分商鋪由于規(guī)模小、需求旺，所以不愁賣。故銷售均價應(yīng)拉升的P為：1）整體包租：PAmax = M租max /41878 = PAmax=640元/平方米PAmin=M租min / 41878 = PAmin=320元/平方米PBmax= MB租max / 41878 = PBmax=512元/平方米PBmax= MB租min / 41878 = PBmin=192元/平方米2）二層包租，則整體均價拉升PAmax=MA租max / 41878 = PAmax=200元/平方米PAmin= MA租min / 41878 = PAmin=100元/平方米PBmax= MB租max / 41878 = PBmax=160元/平方米PBmin= MB租min / 41878 = PBmin=60元/平方米3）只中庭包租，則整體均價拉升PAmax=MA租max / 41878 = PAmax=52元/平方米PAmin= MA租min / 41878 = PAmin=26元/平方米PBmax= MB租max / 41878 = PBmax=41元/平方米PBmin= MB租min / 41878 = PBmin=16元/平方米 4）二層加中庭加內(nèi)街轉(zhuǎn)角包租，則整體均價拉升PAmax=MA租max / 41878 = PAmax=260元/平方米PAmin= MA租min / 41878 = PAmin=130元/平方米PBmax= MB租max / 41878 = PBmax=208元/平方米PBmin= MB租min / 41878 = PBmin=78元/平方米綜述：包租的目的是烘托銷售市場氣氛，提高銷量，用盡可能少的租金，創(chuàng)造盡可能多的效益。通過前4項運作，可將項目價格提升10%左右，甚至更高。項目優(yōu)勢1）主題式店鋪：“上海城”概念的引入，引導(dǎo)撫州市消費市場新動向，同時在業(yè)態(tài)上彌補撫州零售商業(yè)市場的空白點，制造差異化消費。六、市場定位：撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。（二）劣勢： 本案所處位置，距離撫州市最繁華的贛東大道相對于撫州這樣一個小城市而言，并不算很近。 本案的包租回報率是撫州市場上最高的之一，加上本案是撫州市場為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項優(yōu)勢相加，足可獨步于撫州市場。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。對此本案在銷售的宣傳推廣時，應(yīng)提出誠信購房、誠信消費，擇機對撫州市民進行定期的商業(yè)經(jīng)營講座或培訓(xùn)。 本案內(nèi)街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內(nèi)街和二層、三層店面的銷售難度和價格的拉升抗性，具體可通過商城的主題經(jīng)營模式和投資回報來解決。（二）市場抗性 目前市場店鋪供給量大，而需求相對有限，幾大典型商場，如馬家山購物廣場、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價無市階段，故本案價格制定的前提是滿足市場的消費需求，銷售上宜用低開高走的價格策略。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時尚消費的意識，但市場上時尚消費的供給明顯不足，這為本案引進江浙滬商家預(yù)留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉OK等。本案提出“上海城”的商城經(jīng)營理念，將在撫州商業(yè)房產(chǎn)市場上形成特色商城經(jīng)營銷售的高潮。案號：5案名： 洪客隆百貨（撫州）購物廣場基地位置：贛東大道和大公路交匯處行業(yè)狀態(tài)：未定鋪位面積：30—100平方米工程進度：未開工交房標(biāo)準(zhǔn)：不清產(chǎn)品格局：不清入住率：未售單價：15000—2000
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