【正文】 析項目地址總建筑面積（㎡）樓盤數(shù)量住宅網(wǎng)點車庫寫字間公建住宅面積（㎡）住宅套數(shù)（套）網(wǎng)點面積（㎡）網(wǎng)點套數(shù)（套）車庫面積（㎡）車庫套數(shù)（套）寫字間面積（㎡）寫字間套數(shù)（套）公建面積（㎡）公建套數(shù)（套）于洪區(qū)26640324942383050298252006221318315501371161248810126東陵區(qū)169797253015798601620673713604301571196338914242137大東區(qū)158618828213788541572414625473715193563582240065204鐵西區(qū)152809119512471201534418541190327349118720940165472711004渾南1121072181105036183735326527317447559　　　　皇姑區(qū)9562861068557128497261942205900231722813061253387和平區(qū)7995199556919153213539914655392162346232716592878蘇家屯51188716243345548976135440499074375297717311沈河區(qū)42764318239879304333320162808366740266886234228新城子33285056299848376530727197227588合計1162554021191003733011099584625949641461255884115894709762175數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局，截止日期：2006年12月31日小結(jié)：2006年沈陽市商品房新增面積為11,625,540平方米，同比2005年新增商品房面積增加34%。(本案定價高于皇姑區(qū)平均價格1000元/㎡左右)數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局，截止日期：2006年12月31日2006年12月統(tǒng)計沈陽市內(nèi)各區(qū)商品住宅戶均成交總價情況2006年12月份統(tǒng)計沈陽市商品房成交總價最高的區(qū)域為和平區(qū)，；沈河區(qū)次之。四、項目周邊競品情況水木清華、建賞歐洲工程進度情況1）水木清華工程進展如下圖（攝于2007年1月15日），項目整體全面開工，部分樓已封頂，開發(fā)商承諾2007年12月31日交房進住。項目狀態(tài)入住時間最低單價（元/㎡）最高單價（元/㎡）銷售率折扣水木清華期樓41005550（樓王）70%貸款99折、一次性98折216。 建賞歐洲已成交銷售情況：項目銷售套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交合同額(元)最高單價(元/㎡)最低單價(元/㎡)成交均價(元/㎡)建賞歐洲1449555,503,1435761（精裝轎箱）2800（聯(lián)建）3386經(jīng)典生活337138,766,826501037704202數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局備案部，截止日期：2006年12月31日 注：含前期聯(lián)建1000套，自銷449套。小結(jié)： 從周邊競品水木清華、建賞歐洲銷售許可證辦理、工程形象、廣告宣傳、組織活動情況上分析，競品已給客戶購買帶來很大積極促動作用，而本案目前正處在拆遷進行中，局部施工進行中，沒有形成項目整體形象，入住時間較晚。 積累客戶分析 截至2007年1月20日錦聯(lián)三期房源10中7為小高層住宅，位置在園區(qū)內(nèi)，戶型100㎡以上，南北通透，景觀好。1） 三期各樓價格如下表：樓號面積（㎡）套數(shù)（套）單價（元/㎡）合同額（元）較比聯(lián)建同類產(chǎn)品均價差（元）較比A區(qū)同類產(chǎn)品均價差（元）漲幅率426476311,169,80261615%736515822,002,974109927%108911100440839,282,632414（漲幅率10%）180（漲幅率4%）合計162466872,455,408620（漲幅率15%）291（漲幅率7%）2） 項目整體價格如下表： 期間樓號面積（㎡）套數(shù)（套）平均單價(元／㎡)價格區(qū)間各樓平均價格(元/㎡)合同金額(元)一期 189111004048 3825～42253994 35,593,9694112層373900～43504148 17,681,13671單元、2單元１號363770～42704059 17,314,847一期合計　173　4048 70,589,952二期6484377 4190～50104690 25,482,2148643800～44504203 23,972,7169643850～45004253 24,257,868二期合計　176　4377 73,712,798三期42329層264668 4700～48504763 11,169,80272單元2號、3單元364800～54005158 22,002,9741089111004050～46504408 39,282,632三期合計　162　4668 72,455,408四期289111004755 4200～48504626 41,220,03941322層244910～51605084 17,825,602四期合計　124　4755 59,045,640　五期31164908 4350～49004680 48,372,7925884600～55005144 51,459,408五期合計　204　4908 99,832,200合計10棟樓82560 839 4,5503770～55004550 375,635,997 第二部分 營銷推廣一、 銷售目標項目2006年經(jīng)營指標2007年經(jīng)營指標2008年經(jīng)營指標合計可銷售面積（扣除社區(qū)用房1225 m178。二、推廣目標1． 銷售增長目標開拓和贏得市場，從而提高樓盤銷售業(yè)績，按開發(fā)經(jīng)營計劃完成銷售目標。4． 企業(yè)形象目標樹立“錦聯(lián)集團錦聯(lián)地產(chǎn)”強勢專業(yè)的品牌形象，進而擴大“錦聯(lián)地產(chǎn)”的社會影響力，加快產(chǎn)業(yè)化發(fā)展進程。 產(chǎn)品形象的個性化提升是推廣的關(guān)鍵，需要在項目推廣的過程中給市場一個鮮明、獨特、易于識別的形象，則需要從產(chǎn)品的個性化和推廣的個性化兩個方面貫徹實施?！紙允爻鞘猩睢健琼椖繄远ú灰频臓I銷推廣主線，一切推廣內(nèi)容均圍繞一環(huán)內(nèi)高品質(zhì)住宅的稀缺性來進行。以大眾媒體推廣為主，強勢制造推廣的聲勢，另以關(guān)系直銷（人員直銷）為輔配合商網(wǎng)整體銷售工作。 電視廣告216。 建議制作30分鐘記錄片在銷售中心播放，以增強現(xiàn)場銷售氛圍。為進行客戶截留，建議在項目周邊選擇主要路段（長江街、寧山路）做路旗，以在皇姑區(qū)域內(nèi)擴大認知度，2007年3月開始洽談工作，計劃于6月份發(fā)布。 短信營銷在2007年3月初全面開展，建議采用“號段發(fā)放”與“區(qū)域發(fā)放”并行的方式，區(qū)域則選擇在以項目為中心的北行附近。 地點建議選擇商場及超市進行，請集團成本控制中心來沈協(xié)助洽談。 需2007年1月底概念設計完成，2月確定部分園林規(guī)劃設計方案及園林景觀效果圖，為2007年產(chǎn)品推廣所需銷售資料做素材儲備。 2007年首期推售住宅產(chǎn)品所需法律性文本于2007年3月中旬完成。(七) 體驗活動 考慮于春節(jié)前與客戶舉行新年答謝酒會或舉行答謝活動，穩(wěn)定客戶信心，體現(xiàn)開發(fā)商的親和力。216。216?！甲≌瑺I銷節(jié)點示意圖〗3月4月5月6月7月8月9月10月直效行銷營銷事件足球月房展會銷售中心樣間開放優(yōu)秀學子風采信息告知（樹立形象、告知開盤隨時更換）廣播廣告超市資源庫行銷資源庫行銷A區(qū)簽約電視廣告樹立項目形象樹立項目形象（可根據(jù)銷售進度替換為發(fā)布開盤信息）推廣主題——堅守城市生活； 發(fā)布內(nèi)容：項目形象樹立、傳遞項目信息報紙廣告戶外廣告【商業(yè)蓄勢階段推廣方案】〖商業(yè)銷售節(jié)奏〗時間開盤蓄勢強銷期商網(wǎng)〖商業(yè)營銷要點〗216。包括商業(yè)街立面的改造、作為商街整體氛圍的營造等，以為正式銷售作鋪墊。 在6月份的商業(yè)地產(chǎn)展會上商網(wǎng)亮相，強勢推出鋪王產(chǎn)品，以長江街商鋪銷售帶動其它位置商網(wǎng)的銷售。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告1版。發(fā)布商網(wǎng)硬性報紙廣告2版，并告知商鋪即將開盤。 廣播廣告2007年6月全面啟動廣播廣告，傳遞項目信息，并依據(jù)3次開盤時間發(fā)布開盤信息，擴大市場認知，增加客戶來源。（二）戶外廣告 路牌：發(fā)布時間從2007年3月開始，發(fā)布內(nèi)容為樹立項目形象，告知即將開盤。 超市直銷：2007年4月中旬啟動樂購超市直銷活動，持續(xù)一個月時間以銷售人員為主，現(xiàn)場配合展板和住宅銷售資料，截流客戶。 2007年6月底前全面完成現(xiàn)場銷售中心和示范展示區(qū)包裝，通過銷售現(xiàn)場氣氛的營造和對購房客戶的需求捕捉，最終獲得從其它銷售渠道引