【正文】 可忽視的是，發(fā)展中仍然存在一些問(wèn)題和現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 房?jī)r(jià)上漲幅度低于GDP增長(zhǎng)幅度 多數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲速度與GDP增長(zhǎng)一致，地價(jià)上升幅度低于同期GDP增長(zhǎng)率，有資料顯示我市2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1700億元，年均增長(zhǎng)13%以上。部分的原因是一些樓齡短、位置好的商品房開(kāi)發(fā)商預(yù)期樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，因而存在惜售心理。那么在企業(yè)自有資金不足、多年高負(fù)債率的情況，自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動(dòng)資金貸款．而消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，相當(dāng)一大部分來(lái)自銀行貸款。自從2004年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2004146號(hào)]以來(lái)，全國(guó)拆遷行為得到規(guī)范，拆遷規(guī)模得到了控制。導(dǎo)致拆遷難度加大，延長(zhǎng)拆遷周期。防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱過(guò)冷，波動(dòng)幅度大的現(xiàn)象。 (3)有效拓寬企業(yè)融資渠道，同時(shí)還要適當(dāng)控制房地產(chǎn)信貸總量。適度控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量、規(guī)模和速度，防止泡沫經(jīng)濟(jì)、防止房地產(chǎn)業(yè)盲目發(fā)展對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能造成的破壞，合理地把部分的社會(huì)資金吸引到工業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)上去，達(dá)到社會(huì)資源的合理配置。 ①堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)拆遷政策的宣傳力度，通過(guò)拆遷案例解剖等形式引導(dǎo)拆遷人、被拆遷人正確理解拆遷政策，使拆遷人、被拆遷人的思想統(tǒng)一到法規(guī)上來(lái)，使有關(guān)部門做到依法行政。 （7）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)組合，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)?；?。第二部分 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況2005年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。（，）。2005年長(zhǎng)春市商品房平均銷售價(jià)格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價(jià)格2560元/平方米），其中商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）平均銷售價(jià)格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價(jià)格為2398元/平方米）。建住房電[2005]35號(hào)2005年10月7日《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》建住房[2005]178號(hào)2）吉林省政策 2005年9月12日王珉省長(zhǎng)在全省城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上講話強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、綜合司司長(zhǎng)鄭京平在也在今年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上會(huì)上強(qiáng)調(diào)指出，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，%因此下半年房地產(chǎn)投資仍然是固定資產(chǎn)重要的組成部分，它的增長(zhǎng)仍會(huì)保持一個(gè)合理、較快的速度。但因房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性特征明顯，長(zhǎng)春市的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，投資規(guī)模及增速相對(duì)較小，市場(chǎng)發(fā)展尚不充分，市場(chǎng)發(fā)展緩慢而平穩(wěn)，尚不存在投資過(guò)熱，價(jià)格過(guò)高等問(wèn)題。 土地供應(yīng)和規(guī)劃情況。長(zhǎng)春市已將未來(lái)3年作為棚戶區(qū)改造的攻堅(jiān)年，3年內(nèi)長(zhǎng)春市將拆遷改造773萬(wàn)平方米棚戶區(qū)。其中建筑面積3萬(wàn)平方米以上的有69塊，拆遷居民103136戶、工企單位914家；建筑面積3萬(wàn)平方米以下39塊，拆遷居民9084戶、工企單位74家。表1：棚戶區(qū)改造的進(jìn)展情況地塊(塊)占地面積(萬(wàn)平方米)規(guī)劃總建筑面積(萬(wàn)平方米)已確定建設(shè)單位的改造地塊39630696其中：開(kāi)工建設(shè)16265407實(shí)施拆遷990117 已確定建設(shè)單位未拆遷14275172 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融情況2005年111月銀行房地產(chǎn)貸款余額1097423萬(wàn)元，其中商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款887416萬(wàn)元，政策性住房貸款210007萬(wàn)元。 存量商品房市場(chǎng)情況，成交面積比2004年有所下降，%。 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其它因素1）、政策因素 為了控制房貸增速過(guò)快，銀行對(duì)二手房貸款發(fā)放從嚴(yán)成為二手房政策趨緊的重要標(biāo)志，2 0 0 5年1月1日起執(zhí)行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》更加重了銀行對(duì)房貸壞帳的擔(dān)憂，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)成為銀行的首要目標(biāo)。應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部“制止房地產(chǎn)炒賣的五項(xiàng)措施”，堅(jiān)決打擊炒賣地皮的投機(jī)商，吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照；對(duì)有些地方政府為了非法獲得收入，竟成了抬高土地出讓價(jià)格的“操盤手”，則更應(yīng)予以嚴(yán)厲懲處。建議今后每年房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)應(yīng)嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)，以防止吹大房地產(chǎn)泡沫。因此，建議國(guó)家財(cái)稅部門應(yīng)通過(guò)運(yùn)用稅收杠桿，把過(guò)高的房地產(chǎn)利潤(rùn)水平降下來(lái)?？磥?lái)，商業(yè)銀行要管好房貸，必須有一整套的嚴(yán)密審查、監(jiān)控、預(yù)警等制度并對(duì)違規(guī)者予以嚴(yán)懲。這次監(jiān)管檢查有力地促進(jìn)了商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的管理。我市是一個(gè)投資拉動(dòng)型城市，引資的快速增長(zhǎng)直接帶來(lái)投資的增長(zhǎng)，不僅會(huì)擴(kuò)容當(dāng)期經(jīng)濟(jì)的“大盤子”，對(duì)我市未來(lái)發(fā)展在“后勁”上意義更大。 長(zhǎng)春市人口密度為每平方公里368人，市區(qū)中，南關(guān)區(qū)人口密度最高，每平方公里2388人，縣（市）人口密度較低，其中，農(nóng)安縣每平方公里為206人。竣工面積同比減少71萬(wàn)平方米，%。銷售面積按照區(qū)域劃分：，,。%。商品住宅空置面積按照區(qū)域劃分：，寬城區(qū) 。圖3：各城區(qū)商品住宅竣工面積3）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）銷售情況2005年全市商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）累計(jì)銷售242萬(wàn)平方米，同比增加33萬(wàn)平方米，%。表2：2005年商品房供銷情況一覽表2004年空置2005年竣工2005年銷售2005年空置商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅商品房商品住宅全市330270242南關(guān)2230寬城朝陽(yáng)二道綠園凈月78經(jīng)開(kāi)高新35,5汽貿(mào)區(qū)00 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)和銷售情況2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房施工面積97萬(wàn)平方米，銷售面積 ，銷售均價(jià)為 1788元/平方米。%，交易額達(dá)7億元，%。%，交易額30億元，與去年基本持平，說(shuō)明今年二手房?jī)r(jià)格有較大上漲。：1后有所回落。由此可見(jiàn)，長(zhǎng)春市二手房市場(chǎng)正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新生力量。另外還有很大一部分持幣待購(gòu)的潛在需求未能入市購(gòu)買。通過(guò)我們的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，2735歲之間的購(gòu)房所占的比例較高，%0；3645歲次之，為26%。此外還有商服137人，公務(wù)員133人，分別占總數(shù)的18%, %。這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域是長(zhǎng)春市政治、經(jīng)濟(jì)、交通、文化的集散地。第四部分 商品房銷售結(jié)構(gòu)分析 商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售分析商品住宅成交總量22309套，按戶型結(jié)構(gòu)分，一室住房銷售2629套，成交金額36553萬(wàn)元。見(jiàn)下表：表4：商品住宅按戶型結(jié)構(gòu)的銷售套數(shù)　一室二室三室四室及以上成交套數(shù)（套）26291075476761250成交面積（萬(wàn)平方米）104成交金額（萬(wàn)元）3655320489525928278419 圖4：按照戶型結(jié)構(gòu)劃分的銷售套數(shù)根據(jù)以上的統(tǒng)計(jì)可以看出，長(zhǎng)春市商品住宅主力戶型以二室、三室為主。20012500成交3993套，金額96063萬(wàn)元。5000以上成交278套，金額27379萬(wàn)元。80100平方米成交4963套，金額93388萬(wàn)元。180平方米以上成交1066套，金額90104萬(wàn)元。圖7：各建筑物結(jié)構(gòu)類型房屋施工面積第五部分 商品房?jī)r(jià)格分析 商品房銷售價(jià)格分析2005年長(zhǎng)春市商品房平均銷售價(jià)格為2577元/平方米，%（2004年全市商品房銷售平均價(jià)格2560元/平方米），其中商品住宅平均銷售價(jià)格為2440元/平方米，%（2004年全市商品住宅銷售平均價(jià)格為2398元/平方米）。 非住宅銷售價(jià)格分析2005年全市辦公寫(xiě)字樓成交均價(jià)為3889元/平方米，％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為4791元/平方米，同比下降 ％；車庫(kù)成交均價(jià)為3410元/平方米，％。由于土地資源的稀缺性，土地在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中比例不斷提高，有的達(dá)到40％以上。小高層、高層成為市場(chǎng)主流，對(duì)抗震、保溫隔熱等技術(shù)要求越來(lái)越高，住宅區(qū)公建配套、景觀環(huán)境等要求提高。 4,城市價(jià)值的提升 長(zhǎng)春是一個(gè)自然環(huán)境、歷史文化、科教等非經(jīng)濟(jì)價(jià)值比較大的城市，2000年以來(lái)，隨著建設(shè)新長(zhǎng)春，迎接亞冬會(huì)、建設(shè)全國(guó)文明城為目標(biāo)的新一輪城市建設(shè)加速和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實(shí)施，引起長(zhǎng)春城市價(jià)值“跳躍式增長(zhǎng)”，極大地增加了居民投資和消費(fèi)的信心，成為房?jī)r(jià)持續(xù)走高的另一個(gè)主要原因。 7,城市化進(jìn)程的加速 國(guó)家計(jì)劃每年城市化率至少要增加1％，這樣，每年遷入市區(qū)的外地人口要逐年增加，拉動(dòng)房地產(chǎn)的需求。但如果價(jià)格上漲過(guò)快，將會(huì)產(chǎn)生一系列負(fù)面影響，如部分改善居住條件的愿望難以實(shí)現(xiàn)；居民收入分配差距加劇，社會(huì)反響強(qiáng)烈；社會(huì)資金紛紛進(jìn)入，影響其他行業(yè)發(fā)展；開(kāi)發(fā)商技術(shù)進(jìn)步創(chuàng)新動(dòng)力缺乏，阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)；導(dǎo)致房屋土地囤積增加，可能造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)等。但在一些方面也不同程度的體現(xiàn)出市場(chǎng)內(nèi)部所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，如果不及時(shí)加以防范，則在不久的將來(lái)必將明晰的顯現(xiàn)出來(lái)。這主要是因?yàn)槲沂猩虡I(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售狀況總體樂(lè)觀，但在這部分房地產(chǎn)的建筑裝飾裝演及物業(yè)管理方面存在較嚴(yán)重的攀比現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意開(kāi)發(fā)量、檔次及功能方面的結(jié)構(gòu)均衡性，規(guī)避開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 (5)從商品房的空置情況看，我市商品房空置態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀。 （6)從總體上看，我市消費(fèi)者整體購(gòu)買能力偏弱仍然是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素。 目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率畸高，全行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率是72 %，最高可達(dá)94%。這些制約了國(guó)有商業(yè)銀行積極開(kāi)拓個(gè)人住房信貸的能力。有不少企業(yè)采取種種手段套取挪用銀行信貸資金，也有一些銀行由于資金過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)客戶，放松了對(duì)信貸實(shí)際投向的監(jiān)督，個(gè)別銀行甚至不按規(guī)定發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。大的變化趨勢(shì)有三：如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模保持穩(wěn)定，則市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，會(huì)導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，形成規(guī)模大、資金實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)水平高的企業(yè)繼續(xù)發(fā)展，而一些中小企業(yè)將逐漸被擠出市場(chǎng)，它們的借款可能形成銀行壞帳。如房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)3至4年高速增長(zhǎng)后突然崩潰，則大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條將繃緊，屆時(shí)如利率水平大幅提高，則企業(yè)債務(wù)增大，會(huì)通過(guò)跌價(jià)銷售方式回籠資金，一旦蔓延，將出現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)縮水，并形成大量貸款逾期，最終造成銀行巨大的實(shí)際損失甚至金融動(dòng)蕩，并最終對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低落起到推波助瀾的作用。 (5)樓市走向蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。(4)不規(guī)范行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。要求開(kāi)發(fā)商一方面盡量減少貸款額度，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，另一方面充分把握市場(chǎng)脈動(dòng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房銷售情況良好證明了這一點(diǎn)，同時(shí)也給中高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敲響了警鐘。因此政府應(yīng)適當(dāng)控制開(kāi)發(fā)規(guī)模，逐步消化空置房。 (4)從區(qū)域上看，我市商品房和商品住宅的銷售情況以老朝陽(yáng)區(qū)、寬城區(qū)、南關(guān)區(qū)和高新區(qū)等區(qū)域供應(yīng)量與銷售量差距明顯，而東南板塊如凈月、經(jīng)開(kāi)區(qū)，和西北板塊的綠園區(qū)供銷比例相對(duì)較好，特別是綠園區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的成交態(tài)勢(shì)，預(yù)示著我市未來(lái)的區(qū)域發(fā)展趨向。究其原因是由于土地供應(yīng)由政府壟斷使得開(kāi)發(fā)商對(duì)土地未來(lái)的預(yù)期不確定，造成開(kāi)發(fā)商的不理性拿地行為，用地成本過(guò)高直接導(dǎo)致未來(lái)開(kāi)發(fā)的