【正文】 2 規(guī)章制度齊全并認(rèn)真執(zhí)行 空調(diào)工應(yīng)持證上崗，應(yīng)具有空調(diào)專業(yè)等級證書，并能熟練掌握操作、維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)設(shè)備的技能。 對設(shè)備使用的壓力表、溫度計(jì)等測量器具應(yīng)定期檢查，保證其靈敏可靠。 機(jī)房內(nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好，機(jī)器設(shè)備接地良好。 做好操作維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高操作人員的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況，在規(guī)定時期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。 現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備對應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下： 2臺冷水機(jī)組、 2臺冷卻泵、 2臺冷凍泵、 2臺冷卻塔，正常運(yùn)行操作請按如下方式對 應(yīng)進(jìn)行： （１） （１） 1＃冷水機(jī)組－ 1＃冷卻塔－ 1＃冷卻泵－ 1＃冷凍泵； （２） （２） 2＃冷水機(jī)組－ 2＃冷卻塔－ 12＃冷卻泵－ 2＃冷凍泵； 1＃冷水機(jī)組 ： Ａ、開啟 1＃冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門； Ｂ、開啟 1＃冷卻水泵進(jìn)出水手動蝶閥； Ｃ、開啟 1＃冷凍水泵進(jìn)出水手動蝶閥； Ｄ、置 1＃冷卻水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動”位置； Ｅ、按 1＃冷卻水泵電源“啟動按鈕”，啟動 1＃冷卻水泵； Ｆ、置 1＃冷凍水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動”位置； Ｇ、按 1＃冷凍水泵電源“啟動按鈕”，啟動 1＃冷凍水泵； Ｈ、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開關(guān)于“自動”位置，風(fēng)扇將自動啟動運(yùn)轉(zhuǎn)（若置于“手動”位置，要按下電源按鈕手動啟動風(fēng)扇系統(tǒng)）。 Ｃ、關(guān)閉相關(guān)管路之手動閥門。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 3. 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程 。 查冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)的水壓力，在正常范圍以內(nèi)為準(zhǔn)。 經(jīng)過以上各項(xiàng)檢查確認(rèn)正常后，首先啟動冷凍水泵，按下冷凍水泵啟動按鈕，觀察電流表，電流表顯示穩(wěn)定后，其次啟動冷卻水泵。 冷水機(jī)組啟動后，要觀察系統(tǒng)冷卻水溫度情況，根據(jù)溫度情況，及時開啟冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)，以確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及制冷效果。 。 。 承辦單位對空調(diào)水系統(tǒng)定期處理工作如下： 每年投加粉泥剝離劑 ,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。 每月兩次對冷卻水取樣化驗(yàn)（必要時增加到每周一次）并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案。 集中保存的工作單及檢驗(yàn)報(bào)告，均應(yīng)在簽收 5 日內(nèi)交主管審核簽字；于每年 12 月底報(bào)工程部總主管批準(zhǔn)后送交檔案室存檔。 對生活水箱管水人員每年必須進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)，合格后方可上崗。 生活水箱箱蓋隨時上鎖，鑰匙專人管理，不允許隨便外借。 對生活水系統(tǒng)出現(xiàn)的故障，必須要報(bào)告主管經(jīng)理。 供暖管理制度 認(rèn)真執(zhí)行公司、部門的各項(xiàng)規(guī)定。 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，對本班發(fā)現(xiàn)的問題，做到不處理完不交班。 操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說明書和使用手冊，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。 2. 保安監(jiān)控 巡視檢查（日檢） 各監(jiān)視點(diǎn)圖像是否正常，監(jiān)視器、錄像機(jī)工作是否正常。 3. 消防 巡視檢查（日檢） 交流電壓輸入 220V～ 235V，直流電壓輸入 26V～ 27V。 維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年 5 月主機(jī)內(nèi)除塵，測試消防電話（ 1— 2 個），消防廣播某地下區(qū)域測試。 5. 弱電機(jī)房信息通訊系統(tǒng)管理制度 嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度，無關(guān)人員不得進(jìn)入電話機(jī)房。 無線通訊設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)： 每日巡查設(shè)備的工作狀況，觀察有無異常情況，認(rèn)真記錄，確保設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 三、 工 作單的流程 1．各種請修單均應(yīng)統(tǒng)一送達(dá)工程部特設(shè)的調(diào)度員，由調(diào)度員統(tǒng)一接單。完成后注明維修時間和所消耗材料，并請客戶簽字認(rèn)可后帶回交給專業(yè)主管。 7．工作單按如下順序分列優(yōu)先安排： 人身安全、消防安全。 正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。 (2)特殊情況，緊急情況可先進(jìn)行維修，但必須后補(bǔ)報(bào)工作單。 ，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部經(jīng)理。 、設(shè)備門 (蓋 )、倉庫門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 ，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人 員或設(shè)備設(shè)施。 系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測試，以保證其功能正常，無故障。 各層消火栓布置平面圖，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖。 消防聯(lián)動控制關(guān)系。 ，必須單設(shè)倉庫，并由專人管理，隨用隨領(lǐng)，各班組不得存放易燃易爆材料。到達(dá)安全地后，立即報(bào)告上級人員或消防中心。 ，工程部設(shè)備運(yùn)行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥、排煙風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥之正常運(yùn)行；配電室運(yùn)行人員必須保證消防設(shè)備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火。 強(qiáng)電維修領(lǐng)班帶領(lǐng)一名電工到達(dá)相關(guān)消防泵房，負(fù)責(zé)保證消防泵、噴淋泵控制系統(tǒng)工作正常，如有需要，立即采取應(yīng)急搶修。 ，并將電梯迫降至底層，開門放人后，除消防電梯外，其余電梯全部關(guān)閉，并保證消防電梯運(yùn)行正常。 ，應(yīng)盡可能操作之設(shè)備： 樓層失火：關(guān)閉本層及上兩層、下一層之空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，防止煙霧及火勢蔓延。 樓層空調(diào)新風(fēng)機(jī)房失火：關(guān)閉新風(fēng)機(jī)及新風(fēng)門，切斷電源。 檢查受影響之樓層，并拍照及做好記錄。 、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時間 (需根據(jù)設(shè)備情況詳定 )，盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。 、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 如因緊急維修，必須對客戶使用 產(chǎn)生影響時，須立即通知管理部，并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 設(shè)備緊急搶修程序 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 、原有防水層、建筑外觀，嚴(yán)禁在外窗內(nèi)側(cè)及外側(cè)張。 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及 對客戶影響最小之時間進(jìn)行。 緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向系統(tǒng)工程師報(bào)告，并提交工程部經(jīng)理審閱。 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對客戶 使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理部，由管理部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間 (須盡可能減少對客戶之影響范圍 )，以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 工程接管驗(yàn)收程序 四、 設(shè)備維修制度 所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定 期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 ，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。 理必須遵照《裝修及施工管理制度》執(zhí)行。如有消防局官員在場，必須征得消防局官員同意后，方可進(jìn)行。 總變電站失火：通知上級電站停止供電，并啟動應(yīng)急發(fā)電機(jī)投入應(yīng)急供電。 當(dāng)班人員如發(fā)現(xiàn)本人值班范圍內(nèi)發(fā)生火情，須立即上報(bào)，按照上級指令行動。 設(shè)備維修領(lǐng)班帶領(lǐng)一名設(shè)備維修人員到達(dá)相關(guān)消防泵房，等候命令，負(fù)責(zé)指揮消防泵、噴淋 泵運(yùn)行、操作及有關(guān)系統(tǒng)閥門操作，并作為泵房最高領(lǐng)導(dǎo)人，按照工程部經(jīng)理的命令，組織泵房所有人員撤離。 強(qiáng)弱電系統(tǒng)工程師帶領(lǐng)一名電工到達(dá)地下三層總變電站，等候命令，負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作，并按照工程部經(jīng)理命令組織所有各 層地下室人員撤離。 ，全體員工必須認(rèn)真處理，直至確定火情熄滅，或確認(rèn)為誤報(bào)為止。如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備損壞或泄露，應(yīng)立即報(bào)告上級人員。 緊急情況聯(lián)絡(luò)表一份，應(yīng)列明聯(lián)系人姓名、電話、尋呼機(jī)號碼等。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一套完整、清楚、準(zhǔn)確之排煙通風(fēng)圖。 ，必須具備下列資料、器材及鑰匙。 、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。 、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 、設(shè)備間、倉庫、工作間等在無人時必須將門窗鎖好。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、工程師或工程部經(jīng)理。 9．總工助理每周應(yīng)匯總一次工作單，向總工程師匯報(bào)。 設(shè)備故障影響到客人。 5．工程部一般情況下不接受電話請修，如有特殊情況，事后應(yīng)補(bǔ)工作單。 2．調(diào)度員根據(jù)輕重緩急和工種不同，將請修單派往各專業(yè)工程師，由各專業(yè)工程師或領(lǐng)班安排實(shí)施。 確保設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生整潔，密切注意設(shè)備的環(huán)境溫度。 樹立良好的服務(wù)意識，加強(qiáng)保密性、安全性的教育。 在維修操作時要細(xì)，防止損壞設(shè)備。 時鐘是否準(zhǔn)確，打印機(jī)是 否正常。 維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行） 每年 8 月份供電線路檢查，監(jiān)視器除塵，操作平臺檢測。 巡視檢查 每月一次設(shè)備除塵、信號傳輸連接是否良好，前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號清晰度是否合格。 非本專業(yè)人員，嚴(yán)禁操作設(shè)備。 對供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，認(rèn)真記錄，隨時報(bào)告。 對其它空調(diào)水、消防水、必須在相關(guān)部門的配合下，進(jìn)行檢修、實(shí)驗(yàn)工作。 未經(jīng)批準(zhǔn)人員不得操作相關(guān)設(shè)備及調(diào)整數(shù)據(jù)。 水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護(hù)，保障安全使用。凡二次供水水質(zhì)細(xì)菌學(xué)指標(biāo)不合格者，必須進(jìn)行消毒。 若發(fā)現(xiàn)承辦單位人員未按合同要求按期、按量、按規(guī)定程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán) 拒絕簽收并及時上報(bào)主管。 對夏 季空調(diào)系統(tǒng)冷凍水，進(jìn)行取樣化驗(yàn)，并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案，使系統(tǒng)水質(zhì)藥劑緩蝕劑濃度保持在 500ppm。 泵后，對現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行檢查、確認(rèn)正常后，做好 相應(yīng)記錄。 。 情況，導(dǎo)流葉片開度是否正常。 啟動冷水機(jī)組，按下壓縮機(jī)啟動開關(guān)，它會自動彈回到運(yùn)行位置，當(dāng)啟動開關(guān)接通時，控制中心處于運(yùn)行模式，任何故障都會在顯示屏上顯示出來。 12小時通電，使油溫保持在比冷凝溫度高 ℃的標(biāo)值。 ，根據(jù)空調(diào)需要決定是否開啟或關(guān)閉。 、冷凍水進(jìn)出參數(shù)應(yīng)在如下范圍： 冷凍水進(jìn)出水壓差 Mpa 進(jìn)出水溫差 45℃ 冷卻水進(jìn)出水壓差 Mpa 進(jìn)出水溫差 45℃ 冷凍水出水溫度小于 47F(℃ ) 注：冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得 1超過 Mpa。 2冷水機(jī)組 參照 1冷水機(jī)組啟動步驟，相應(yīng)設(shè)備編號為 2冷水機(jī)組； 2冷卻泵； 2冷凍泵； 2冷卻塔；。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸檔制度。 2． 2． 中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)程 1． 2． 1操作要求 冷水機(jī)房是設(shè)備 機(jī)房，為保證大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行，必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。 機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)挪作他用，不準(zhǔn)堆放雜物及易燃、易爆物品，配備相應(yīng)的滅火器具。 4 電氣控制系統(tǒng)完好 定期清除電器柜內(nèi)灰塵，檢查個電器元件無燒損，使其接觸良好，且接線符合規(guī)范要求。 3 冷凍機(jī)、空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常無重大事故 嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，做到冷凍機(jī)運(yùn)行穩(wěn)定無液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；按 時記錄油溫、冷卻水進(jìn)出水溫度及壓力，冷媒水進(jìn)出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時處理并上報(bào)做記錄?？照{(diào)領(lǐng)班每天檢查一次運(yùn)行及機(jī)房管理情況，對設(shè)備存在的問題能及時處理并作好記錄。保證電梯的正常運(yùn)行； 9. 9電梯機(jī)房因維修、 保養(yǎng)等造成停梯時，應(yīng)在基站掛出告示牌。 ，對安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計(jì)劃進(jìn)行處理。 8. 設(shè)備缺陷管理制度 設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。 電器設(shè)備存在缺陷或過負(fù)荷時，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。 變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項(xiàng) 開關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開 交直流操作回路的合上或拉開 繼電保護(hù)、自動裝置的啟用或停用 臨時接地線的拆除和撤出（包括驗(yàn)、放電） 有變壓器分接頭的調(diào)整 核相、核相序及用搖表測絕緣 保險(xiǎn)管的掛上或取下 操作人員應(yīng) 嚴(yán)格遵守下列步驟： 模擬盤演習(xí) —— 安全措施 —— 立正就位 —— 核對銘牌 —— 高聲唱票 —— 高聲復(fù)票 —— 允許正式操作 —— 實(shí)際操作 —— 逐項(xiàng)勾票、記時間 —— 檢查設(shè)備 —— 完成匯報(bào) 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。 倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)行現(xiàn)場領(lǐng)導(dǎo)人同意后