理性認(rèn)識(shí)物業(yè)稅(文件)
【正文】 民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)給國(guó)務(wù)院涉及到稅制立法的授權(quán)明確，國(guó)務(wù)院的稅制立法不適用于外資企業(yè)和中外合資企業(yè)，因此，對(duì)外資企業(yè)和中外合資企業(yè)，以及港臺(tái)企業(yè)和個(gè)人，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)稅收的立法仍然適用政務(wù)院1951年8月施行的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，而對(duì)中國(guó)大陸境內(nèi)的企業(yè)和個(gè)人，則適用1986年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。 三是代管人或者使用人，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。也即是，香港的物業(yè)稅就是大陸的房產(chǎn)稅。 所以，我們是不需要制度創(chuàng)新的物業(yè)稅，我們僅僅需要整合我們現(xiàn)在的稅收制度而已。 對(duì)照上述稅收行政法規(guī)的規(guī)定，個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。其次，如果將房產(chǎn)稅中免稅的主體中涉及到免稅的主體修改即對(duì)個(gè)人全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成影響呢？ （1）假定 分析這個(gè)問(wèn)題，要考慮的假定是：個(gè)人的房產(chǎn)的用途是什么？我們假定為：一是居住，即自己居住；二是營(yíng)業(yè)，自己營(yíng)業(yè)或者出租給他人營(yíng)業(yè)；三是出租給他人居??；四是空置。 為什么會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的攀升呢？這是因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)人成功的將該稅種轉(zhuǎn)嫁給承租人的情況下，承租人的負(fù)擔(dān)增加了，承租人為了不增加該負(fù)擔(dān)，其購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步被刺激；產(chǎn)權(quán)人在取得了利益后更有投資需求，該需求也被刺激起來(lái)，在這種情況下，需求不僅沒(méi)有被抑制，反而被刺激起來(lái)，調(diào)控的目的不落空而何？ （4）對(duì)空置的影響 空置對(duì)購(gòu)買(mǎi)人沒(méi)有任何收益，在這種情況下，空置房屋的人將因征收房產(chǎn)稅而增加負(fù)擔(dān)，那么就總量而言，對(duì)空置房產(chǎn)的人的影響是有的。如果是以出租的方式處分該房產(chǎn)的情況下，房產(chǎn)稅的作用如前分析。 六．中國(guó)的物業(yè)稅――城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用稅 （一）城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)稅通稱為土地使用稅，是大陸于1988年9月27日頒布并于1988年11月1日施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的一個(gè)稅種，該稅種在2006年該條例被修改前主要是大陸的公民、法人作為納稅人的，在2006年12月31日國(guó)務(wù)院修改了該條例后，外資企業(yè)也被作為納稅人要求繳納該稅種。 （三）稅額 2006年12月31日后修訂的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 （四）房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的比較 房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是以不同的資源作為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)作為計(jì)稅依據(jù)，而土地稅則以土地作為計(jì)稅依據(jù)，二者是完全不同的。 這一問(wèn)題的分析與前述房產(chǎn)稅相同，本文不再贅述。 （五）城鎮(zhèn)土地使用稅與物業(yè)稅 如果征收物業(yè)稅，則城鎮(zhèn)土地使用稅必然將被物業(yè)稅吸收。 第四條規(guī)定：土地使用稅每平方米年稅額如下： （一）； （二）； （三）； （四）縣城、建制鎮(zhèn)、。 2006年12月31日，國(guó)務(wù)院修改了《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，根據(jù)該條例的規(guī)定，該稅種的納稅人是： 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 在供不應(yīng)求的情況下，房產(chǎn)稅的征收，不可能抑制需求進(jìn)一步發(fā)展。 假定：某人歲入100萬(wàn)，而征收其空置100萬(wàn)元房地產(chǎn)的房產(chǎn)稅的數(shù)額按照房產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算為100萬(wàn)，征收稅收為1萬(wàn)元，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅超過(guò)10000元，對(duì)該人而言，房產(chǎn)稅還能夠有什么樣的影響呢？ 對(duì)空置的影響還表現(xiàn)在，在納稅人增加大量稅收負(fù)擔(dān)的情況下，空置的產(chǎn)權(quán)人將以出租的方式處理該房產(chǎn)，或者以出賣(mài)的方式處分該房產(chǎn)。 （3）對(duì)出租的人的影響基本上沒(méi)有甚至落空 對(duì)出租而言，如果按照出租的收益征收房產(chǎn)稅，則只能作如下假定：如果出租市場(chǎng)處于飽和狀態(tài)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)出租的供應(yīng)大于需求或者相對(duì)平衡，則該稅種一般而言由出租人承擔(dān)，在這種情況下，這將抑制購(gòu)買(mǎi)的需求。 （六）征收房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 1．調(diào)控的假設(shè) 物業(yè)稅被作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠杠提出，是基于如下假定： 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路攀升，是因?yàn)樾枨筮^(guò)于旺盛而供給不足；在旺盛的需求中，投資需求占了較大的份額；投資需求擠占了居住需求，而居住需求在被居住的情況下不能得到有效的被滿足；因此擬制投資需求將能夠釋放出更大的
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