某區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析及開(kāi)發(fā)行銷建議(文件)
【正文】 （4）元洪小商品批發(fā)市場(chǎng)租金，位置較佳：5060元/M2據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)2002年福州住宅消費(fèi)市場(chǎng)將有以下熱點(diǎn)： (一)各板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，新區(qū)的大盤將是購(gòu)房者的消費(fèi)熱點(diǎn)隨著“東擴(kuò)南進(jìn)”的實(shí)施，二環(huán)線以外的新樓盤競(jìng)相崛起，例如“世紀(jì)佳園”“融僑錦江”“美景良城”“海景花園”等樓盤新秀將大大擴(kuò)充福州市樓盤供應(yīng)量，增加居民購(gòu)房余地。北區(qū)板塊異軍突起，一批新盤如“藍(lán)山四季”“時(shí)代經(jīng)典”“錦繡文華”“米羅時(shí)代”等將對(duì)鼓樓區(qū)的機(jī)關(guān)單位、工商業(yè)主和白領(lǐng)工薪階層產(chǎn)生極大吸引力，也將對(duì)中心城區(qū)的樓盤造成較大威脅。（二）充滿個(gè)性化的房型將會(huì)受購(gòu)房者的歡迎隨著福州市家庭人口結(jié)構(gòu)的變更，居民生活觀念的改進(jìn)以及生活層次的提升，過(guò)去40～50平方的套房已不受歡迎，而80～100平方的套房以及110～120平方左右的3房或100平方左右的2房成為廣大購(gòu)房者關(guān)注的主力戶型。一批迎合個(gè)性化消費(fèi)的項(xiàng)目將深受青睞，如“日出東方”體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)與健康”主題，“米羅時(shí)代”體現(xiàn)“簡(jiǎn)約、時(shí)尚、明快、年輕化”的個(gè)性，體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)時(shí)尚居住理念的追求，求新求變的個(gè)性購(gòu)房趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。地塊面積約8～9畝，呈 形分布，在與臺(tái)江路之間隔著臺(tái)順百貨，南面（即面江）緊靠江濱路（大道），外出即是閩江江景。據(jù)了解，到目前，上述類型的居民比例占了臺(tái)江區(qū)居民總數(shù)約40％左右，因此臺(tái)江區(qū)的居民文化素養(yǎng)相對(duì)較低。在房地產(chǎn)客源上其區(qū)域性特征非常明顯，主要體現(xiàn)在鼓樓區(qū)的居民不到臺(tái)江區(qū)購(gòu)房，而主力客源為長(zhǎng)樂(lè)、福清、連江等周邊縣在福州（臺(tái)江）從事商貿(mào)業(yè)者，以及晉安、倉(cāng)山和臺(tái)江本區(qū)域的購(gòu)買客戶。就一個(gè)城市的購(gòu)房需求分解看，住宅主要需求有：本市舊房改造戶；換房族；家庭結(jié)構(gòu)解析需求；周邊縣進(jìn)城族；外來(lái)人口定居；郊區(qū)進(jìn)城族。四、本案的行銷與策劃真正的策劃是對(duì)“結(jié)構(gòu)”與“勢(shì)”的把握，即對(duì)市場(chǎng)能量結(jié)構(gòu)、狀態(tài)與趨勢(shì)的了解和介入。 臨臺(tái)江路面商業(yè)氛圍缺乏，在短期內(nèi)很難導(dǎo)通并形成有效的商業(yè)格局由于臺(tái)江路屬于福州東西交通聯(lián)動(dòng)的主干道，更是福州城市進(jìn)出的交通樞紐，其外側(cè)沿江，內(nèi)側(cè)與城區(qū)地面具有近三米的水平落差，在早期的使用中，除了作為航運(yùn)交通樞紐外并具有防洪的功能與作用，亦是舊福州的城市邊緣。 經(jīng)營(yíng)定位將是商場(chǎng)營(yíng)銷成功的主要因素如何在元洪購(gòu)物廣場(chǎng)及中亭街商業(yè)巨艦的左右?jiàn)A擊下，尋找經(jīng)營(yíng)差異化，是本案商場(chǎng)銷售的有力借助點(diǎn)，亦是商場(chǎng)銷售和今后實(shí)際經(jīng)營(yíng)成功的保障。如元洪錦江一期的商場(chǎng)做為皮箱鞋帽等的小商品批發(fā)市場(chǎng)，歷時(shí)一年余的招商，至今經(jīng)營(yíng)已近半年，但還是未見(jiàn)起色；而元洪城的生意亦只是一、二層較好，三樓以上生意明顯冷淡，缺乏足夠的人流和消費(fèi)，而一樓的服裝等商品，亦屬于中低檔。與本案并列的元洪錦江二期是最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手元洪錦江二期以全面詮釋二十一世紀(jì)的尊貴為口號(hào)，突出境界、視野、品質(zhì)、財(cái)富的概念打造江景豪宅，其主力戶型以三房二廳二衛(wèi)和四房二廳二衛(wèi)，面積145～166平方米為主，在總戶數(shù)的476個(gè)單元戶型中占了340個(gè)單元，%的比例。特別是其以一期成功而典尚的社區(qū)，吸引著追求景觀社區(qū)和崇尚生活與自然和諧共處的生活理念的消費(fèi)階層，具有其絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)。二、 產(chǎn)品設(shè)計(jì)能否借江濱大道和沿江七大主題公園以及作為福州未來(lái)的CBD核心發(fā)展之大勢(shì)，以起提升本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)營(yíng)銷勢(shì)能，則將是以下將要探討的內(nèi)容。假若說(shuō)，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位已經(jīng)是成功了一半的話，那么，成功的另一半則在于產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)上。二）建筑立面與風(fēng)格建筑作為城市空間形態(tài)的象征，建筑外觀起到體現(xiàn)城市景觀和地域特有的識(shí)別性的作用，并且，建筑作為凝固的樂(lè)章，是藝術(shù)、是美的升華。即將屹立在閩江北岸江濱大道旁的本案，在建筑立面與色彩的運(yùn)用上，應(yīng)在圍繞江景的基礎(chǔ)上，結(jié)合未來(lái)江濱大道作為福州的CBD的發(fā)展遠(yuǎn)景，而考慮和表現(xiàn)，具體為：采用流暢的線條與板塊結(jié)構(gòu)，配以水性的色彩基礎(chǔ)，在用材上，應(yīng)以新型建筑材料為主（如成本核算不是問(wèn)題的前提下），以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和特性。作為以江景為本案行銷的主要賣點(diǎn)，在建筑內(nèi)涵即色彩的表現(xiàn)上，應(yīng)結(jié)合福州城市江濱板塊的人文特征及歷史文化，再輔以水的色彩為基調(diào)，著重表現(xiàn)出項(xiàng)目的內(nèi)涵與品質(zhì)。 可采用較為普通的做法，即可在樓層的高度上予以增加，以及對(duì)房、衛(wèi)、廚、廳的四明設(shè)計(jì)，和廳房結(jié)構(gòu)無(wú)梁柱的構(gòu)造等，體現(xiàn)“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念。本案項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位將在獲得該項(xiàng)目具體的地塊信息和相關(guān)開(kāi)發(fā)資料的情況下，提交確實(shí)可行的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案，即準(zhǔn)確而詳盡的產(chǎn)品定位。SOHO成功案例那么，本案所在的區(qū)位特征，是否與豪宅的定位相匹配呢，在對(duì)區(qū)域地理環(huán)境的充分了解，以及將福州市場(chǎng)進(jìn)行建模分析，所得出的結(jié)論是：本案若作為豪宅開(kāi)發(fā)，在理論上是可行的，但在目前江濱板塊發(fā)展尚未形成整體，江濱大道沿線還未成熟，以及本案四周環(huán)境，包括臺(tái)順百貨、貨物轉(zhuǎn)運(yùn)站、車站以及華聯(lián)百貨等舊有建筑的影響，和各種相關(guān)的配套設(shè)施的滯后，開(kāi)發(fā)豪宅還欠缺理想。25 / 25。至于有關(guān)本案詳細(xì)的戶型結(jié)構(gòu)、面積配比及單價(jià)、總價(jià)策略的制定，此處暫略，具體將在本項(xiàng)目的全案策劃書里進(jìn)行詳述。江景豪宅CBD觀江景七大公園富人區(qū)晶品名宅小戶型飄窗、轉(zhuǎn)角落地窗，明廚、明衛(wèi)四明保障，功能分區(qū)，動(dòng)靜分離，自然采光、良好的通風(fēng)效果，均是好戶型不可缺少的構(gòu)成組件。那么，要避開(kāi)高層住宅實(shí)用率不高，戶型采光通風(fēng)不好的通病，其具體的方式有：可在平面的設(shè)計(jì)上予以創(chuàng)新，摒棄傳統(tǒng)的塔樓或點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，改為采用深圳較為先進(jìn)的“蝶形”或上海流行的“板式”結(jié)構(gòu)，配合時(shí)尚、流行的飄窗（突窗）和落地轉(zhuǎn)角窗，既可確保實(shí)用率的提高，又可達(dá)到戶戶景觀（觀江景）的良好效果。2） 色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。本案以面臨閩江為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，江景是最大的賣點(diǎn)所在，因此，在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上要突出景觀和觀景的作用與效果。而問(wèn)題的關(guān)鍵則是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)是否建立在市場(chǎng)的有效需求上，并滿足和挖掘出客戶潛在的需求。同時(shí)，本案在江景資源的借助上，比之近鄰的元洪錦江二期，又略遜一疇，在本案的正前方，恰好是臺(tái)江碼頭的所在，那高聳的水泥平臺(tái)和船只，阻礙了低層樓房的視線，同時(shí)也影響了景觀（江面）的美感，也因此，原本已狹窄的江面更加的窄。于2002元月15日開(kāi)盤，銷售進(jìn)程緩慢。從以上分析可知，本案要將商場(chǎng)營(yíng)銷獲得成功，必須突破一般的操作模式和思路，尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，和產(chǎn)品的差異化。但自從受榕城古街建立的促進(jìn)，元洪購(gòu)物廣場(chǎng)的出現(xiàn)，以及現(xiàn)在中亭街這一福州百年老字號(hào)的改造后的重新投入使用，和江濱大道與七大公園開(kāi)發(fā)建設(shè)，有效提升了區(qū)域板塊的商業(yè)形態(tài)與價(jià)值。 項(xiàng)目地勢(shì)區(qū)位的差異，無(wú)法吸引、分流步行街及臺(tái)江路旺盛的人流以及對(duì)商業(yè)氛圍的借助在地勢(shì)上，本案與元洪城、華聯(lián)商廈并排而立，東側(cè)隔五一南路
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