【正文】 很難建立起來并發(fā)揮重要作用,抵押貸款業(yè)務(wù)也尚未成為住房金融的普遍形式,我們可以扶植各種以互助為基本特征的住宅合作社,并引導它們向類似英國和歐洲大陸那樣的住宅建筑社或住宅合作機構(gòu)的方向發(fā)展。爾后,隨著各方面條件的逐步成熟,再引導其轉(zhuǎn)化為以獲取利潤為主要目標的專業(yè)化的合作金融機構(gòu)。 進一步加強金融對住宅消費的支持力度和政策引導,同時大力發(fā)展評估公證、登記、保險、拍賣等機構(gòu)的建設(shè),為建立和完善住房二級抵押市場打下良好的基礎(chǔ),同時放開并積極引導住宅二級市場,拉動住宅消費需求。 在去年6月13日，中國人民銀行公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其核心內(nèi)容是規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款的額度，限制了商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款使用的范圍、土地儲備機構(gòu)貸款的年限，對個人商業(yè)性住房貸款也提高了首付比例，縮短了還款期限。我國商業(yè)銀行在通過嚴格的貸款審查之后，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供以下三種貸款形式：第一種是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款”，用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需要的流動資金。 要拓展個人住房貸款品種，實施還款方式和利率創(chuàng)新。因此，為了適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，我市各商業(yè)銀行應逐步推出新的住房金融業(yè)務(wù)品種。作為連接貨幣市場、資本市場和產(chǎn)業(yè)市場的特殊紐帶，在目前金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的格局下，信托業(yè)可以完成其他主融業(yè)“不可能完成的任務(wù)”。具體可見下圖：今后，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的品種設(shè)計上，武漢市的信托投資公司今后可著重開發(fā)如下信托業(yè)務(wù)品種。 （1）房地產(chǎn)資金信托由于公司本身的能力所限，信托公司缺乏從事房地產(chǎn)開發(fā)的專門人才，因此，資金的運用將以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放抵押貸款或擔保貸款或貸款承諾。 （2）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金信托　 大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題。人?？萍计煜碌姆康禺a(chǎn)公司開發(fā)的“當代光谷智慧城”和“當代曙光嘉園”％。因此應當進培育和完善房地產(chǎn)債券市場作為解決當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，尤其是為活躍房地產(chǎn)交易的二手市場，可以通過發(fā)行傳遞證券、抵押擔保債券、抵押貸款群組債券等達到融資的目的。 房地產(chǎn)證券化是通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。鼓勵外資進入房地產(chǎn)業(yè)這些外資銀行到2006年年底，才能對國內(nèi)居民個人發(fā)放貸款；另一類是專業(yè)服務(wù)型外資銀行，約占全部外資銀行的95%。加大政府資金支持的力度沿海地區(qū)主要城市在房地產(chǎn)市場啟動初期，為鼓勵居民賣舊買新，均采取了大幅度降低房地產(chǎn)交易契稅、購房入戶門檻和財政適當補助的政策，并取得了很好的效果，出現(xiàn)了政府財政收入上升和市場交易活躍的雙贏局面。 這一系統(tǒng)應由以下三個層次構(gòu)成:第一，由市政府直接組建擔?；虮ｋU機構(gòu)。第三，在政府指導下，鼓勵私人擔?；虮ｋU機構(gòu)介入，其宗旨是：對前面兩個層次中業(yè)務(wù)的不足部分，起拾遺補缺的作用。 （2）健全政府補息系統(tǒng)第一步,鑒于近年來我國通貨膨脹率下降的速度大于名義利率下降的速度,等到實際利率上升的情勢,政府貼息政策的側(cè)重點應放在貼補實際利率與名義利率之間的差額方面。在城市房屋拆遷和農(nóng)村征地拆遷中，實行貨幣化補償?shù)谋徊饏f(xié)議人，在訂立拆遷協(xié)議的一年內(nèi)購買普通商品房的，也按一定比例享受補助。 按照武漢城市發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)仍將保持較快增長。對房他產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高貸款門檻，繼續(xù)推廣信用等級評定制度，利用信貸登記咨詢系統(tǒng)等加強信息溝通和資源共享，防止信貸資金在單戶借款企業(yè)的過度集中，并按照項目進度和自有資金到位率合理掌握貸款發(fā)放額度。四是實施貸款的區(qū)別管理。五是開展抵押貸款保險，提高貸款比率。實施政府對房地產(chǎn)金融的監(jiān)督但是同時，由于房地產(chǎn)金融涉及問題很多，其中蘊含的風險也引起了社會各界的廣泛關(guān)注，導致負面效應也不可低估。 在這方面，可以借鑒上海市的做法，頒布《武漢市商品房銷售合同及信貸合同網(wǎng)上備案和登記辦法》，新建商品房的銷售（包括預售和現(xiàn)售）和信貸融資均應進行合同網(wǎng)上備案和登記。②組建聯(lián)合征信機構(gòu)。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟涉及到方方面面的社會問題,法制不健全,違約行為界定不清,保險賠償工作就無法正常開展?？梢灶A見,隨著我市金融制度改革的深化,金融工具的不斷創(chuàng)新,金融資產(chǎn)總量的不斷增加,房地產(chǎn)及其配套的金融服務(wù)體系會隨著金融環(huán)境、政策環(huán)境的不斷優(yōu)化而成熟和完善。武漢市應根據(jù)自身實際情況制定操作細則, 盡快建立一套關(guān)于違約抵押住房的產(chǎn)權(quán)處置、違約人的具體安置、抵押房的拍賣、出售及稅收等有關(guān)細節(jié)予以規(guī)范和保障的法律法規(guī)體系。目前我國已頒布了一些相關(guān)法規(guī),如《擔保法》、《貸款通則》、《個人住房擔保貸款管理辦法》等,但許多領(lǐng)域還存在法律真空。建立完善的個人住房信貸法律體系 建立和完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的企業(yè)與個人資信系統(tǒng)，能有效減輕銀行信貸人員的勞動強度，提高銀行審查貸款的可信度，保障銀行對個人住房貸款的回收，相應降低個人住房貸款風險，形成社會、政府、金融機構(gòu)的監(jiān)管合力。在申請預告登記證明或者房地產(chǎn)權(quán)證前，當事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，需通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)辦理相關(guān)手續(xù)。 人民銀行要更多關(guān)注房地產(chǎn)價格在宏觀調(diào)控中的作用。在這種情況下，金融部門的貸款違約風險，從純財務(wù)的角度來看，己經(jīng)非常低了，貸款擔保基本上沒有任何意義。前者主要由商業(yè)銀行承辦，后者主要由儲蓄銀行、保險公司等機構(gòu)承辦，當然也可以由商業(yè)銀行的不同部門辦理。合理確定個人住房按揭貸款比例，綜合考慮全國和相鄰地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展形勢及居民收人增長水平，審核預期本地房地產(chǎn)走勢，把握好按揭比例、按揭時間。一是加強土地收儲貸款的主體管理，確保主體的合法有效，對土地收儲貸款的主體要有較高的標準和要求，限定最低資本金，限定最高授信額度，規(guī)范借款行力。 （三）武漢市房地產(chǎn)金融的管理平臺——建立“三位一體”的監(jiān)管體系加大對個人住房消費的支持力度，提高公積金貸款限額和延長二手房貸款年限，商品房貸款最高限額由現(xiàn)行的15萬元調(diào)整到20萬元（不超過房屋總價的70%）；二手房由現(xiàn)行8萬元提高到15萬元（不超過房屋總價的60%），貸款年限由現(xiàn)行10年延長到15年（不超過房屋折舊年限）。 （4）完善公積金政策二次購房的消費者也可享受以上政策。 對購買普通商品住房（包括新建普通商品住房和二手住房）的消費者給予一次性購房補助。據(jù)有關(guān)研究資料,政府貼息的1%,相當于利率下調(diào)1%,也就是貼息1%,消費者的貸款能力可以增加10%,這就是貼息效應。其宗旨是：為借款人的貸款提供擔保，以化解貸款機構(gòu)的風險。由于，房地產(chǎn)行業(yè)在相當長的時間里平均利潤率高于很多的行業(yè)，資金的逐利性必然導致其它行業(yè)的資金將會通過各種方式源源不斷地進入房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產(chǎn)投資信托機構(gòu)在資本市場上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中。 （2）發(fā)