【正文】 他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。住房補(bǔ)貼以財政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會穩(wěn)定樂山市政府要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)，嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償。第四章 深化機(jī)制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略第一節(jié) 建設(shè)科學(xué)的企業(yè)管理體制和運(yùn)營機(jī)制一、運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織政策，提高產(chǎn)業(yè)集中度。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運(yùn)營要求高的房地產(chǎn)項目可實施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進(jìn)先進(jìn)的專業(yè)經(jīng)驗。五、管理者樹立“員工第一”的意識，員工樹立“顧客第一”的意識，所有運(yùn)營都應(yīng)強(qiáng)調(diào)人性化的服務(wù)，并形成強(qiáng)有力的支撐系統(tǒng)，如修建無障礙通道，強(qiáng)調(diào)殘疾人服務(wù)的特色，提供幼兒托管服務(wù)、成立專門的物流郵遞公司，向游客提供購買商品郵遞服務(wù)，將游客所購買的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續(xù)旅行的麻煩。七、強(qiáng)化運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量，以滿足社會需要為目的，堅持普遍服務(wù)，更好地為人民服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)、為社會進(jìn)步及現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。立足于樂山市的現(xiàn)狀，實施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)體現(xiàn)在明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)；突出水文化特色，提升文化內(nèi)涵；確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向一、明確發(fā)展原則，實現(xiàn)綜合效益最優(yōu)樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)明確原則如下：1. 強(qiáng)化與資源的結(jié)合?？梢哉f，忽視了這種獨特的文化資源，樂山市的復(fù)興就無從談起。不管結(jié)果如何，這樣的現(xiàn)象充分說明了樂山人民在資源與城市開發(fā)建設(shè)的結(jié)合上已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊庾R。樂山市的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了其房地產(chǎn)項目將超越普通商業(yè)項目或項目群的功能，而擔(dān)負(fù)起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會使命”。樂山市區(qū)域地位和城市發(fā)展目標(biāo)，決定了樂山市城市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場為主，功能系統(tǒng)明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無微不至的“作品”。理想化的目標(biāo)是它是一個具有極強(qiáng)包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動、互動的局面。二、突出文化特色，提升文化內(nèi)涵眾所周知，中國江南水鄉(xiāng)的眾多城鎮(zhèn)都體現(xiàn)了水的地域性文化特征，而樂山市，乃至整個川西和成都平原地區(qū)，水文化同樣豐富而深刻。進(jìn)而，推動城市景觀藝術(shù)的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開發(fā)、利用和有形體現(xiàn)的可能性?！稑飞绞惺型恋乩每傮w規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評審。另一方面，考慮成都的大城市特性、消費特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展方向，以及樂山市與成都市、成都經(jīng)濟(jì)圈的互動關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也必須站在成都這個更高的平臺上，而不僅僅是基于樂山市自身的屬性加以思考。 　　黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例”。 　　在融資渠道多元化的建設(shè)上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。此次所募資金，,。首創(chuàng)的經(jīng)驗雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品?？偠灾?，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)?；娜谫Y方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈資金暢通的關(guān)鍵。應(yīng)用市場細(xì)分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應(yīng)在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時，按照市場貢獻(xiàn)率的預(yù)期和市場價值的重要性，將目標(biāo)市場細(xì)分為三個等級：l、基礎(chǔ)市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費市場外地來川的旅游團(tuán)隊本地消費市場目標(biāo)市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費市場區(qū)域性中小型會展和國家級專業(yè)會議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機(jī)會市場：外地來成都的商務(wù)散客國際級專業(yè)會議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎(chǔ)市場的消費投資需求；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深化，以目標(biāo)市場的需求為導(dǎo)向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時對機(jī)會市場進(jìn)行細(xì)分、研究，通過滿足不同的消費投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。樂山市政府為了保護(hù)樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，在樂山市城區(qū)除了開發(fā)樓盤的容積率必須達(dá)到1．0、綠地率必須達(dá)到40％以外，而一些靠近樂山大佛的項目，除了建筑高度限定在9米外，容積率也必須達(dá)到0．6。因此，應(yīng)結(jié)合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在人們越來越重視居住環(huán)境和質(zhì)量的今天，樂山市居家的附加值在這些獨有的資源中，顯得越發(fā)昂貴。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計，到2020年，保守估計樂山商品房缺口達(dá)到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。針對外地游客，通過旅游房地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)營，提供特色的消費模式，創(chuàng)造更佳的注意力經(jīng)濟(jì)，吸引大眾游客，聚集人氣。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運(yùn)營的高度改變“短平快”項目居多的問題。二是時權(quán)酒店，指將酒店的每個單位分一定的時間份(如一年51周)，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)，．消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。樂山市是全省最適合搞旅游房地產(chǎn)的區(qū)域。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動。樂山市旅游房地產(chǎn)的項目開發(fā)，需要從提升樂山市的城市地位，世界文化遺產(chǎn)的市場吸引力，以及最大程度地延長游客滯留時間等多個方面來考慮。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實際的開發(fā)運(yùn)作策略和手段，把城市歷史文化復(fù)興工程的理念落在實處。但是，在外地人看來，樂山的休閑生活基本僅體現(xiàn)在泡茶、吃川菜、擺龍門陣、打麻將這幾個方面。樂山市處于成都市的上風(fēng)上水，歷史文化底蘊(yùn)深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設(shè)成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗豐富多彩的休閑生活的集中場所。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使樂山市在特色定位、個性化建設(shè)的基礎(chǔ)上，逐步完善城市功能。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動樂山市以特色功能帶動城市功能，以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進(jìn)程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。樂山市是目前四川各二級城市中發(fā)展方向最明確的板塊之一。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠(yuǎn)，受成都市城市規(guī)模擴(kuò)張的影響很?。涣硪环矫?，板塊擁有得天獨厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質(zhì)量。而在市場認(rèn)知上，只有擁有不可替代的地位，才能真正達(dá)到主動融入城市經(jīng)濟(jì)圈的目的?；诖?，樂山市旅游房地產(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。這種“龍頭”項目，中心區(qū)域?qū)⒓胁┑帽镜厝撕屯獾厝说钠毡殛P(guān)注，當(dāng)然，這種集中提供休閑生活體驗的項目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認(rèn)同，同時，也要具備商業(yè)運(yùn)作的可能性，因為這類項目必須要保持可持續(xù)建設(shè)、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項目。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項目是一個開發(fā)期長、投資量大、運(yùn)作面廣的規(guī)?；椖浚浒l(fā)展必須要在一個更大的平臺上加以規(guī)劃，即站在整個成都市一成都經(jīng)濟(jì)圈的平臺上，明晰更強(qiáng)有力的發(fā)展理念。樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營，將與樂山市景區(qū)緊密相連，成為世界文化遺產(chǎn)的有機(jī)組成部分，爭取通過消費訴求的細(xì)化，旅游功能的延伸，設(shè)計形態(tài)的創(chuàng)新，與樂山市景區(qū)一起，成為四川旅游的必游景區(qū)。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時發(fā)展旅游房地產(chǎn)。自2000以來，樂山市房地產(chǎn)市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的盛行使樂山市這個有山有水的城市成為房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的對象，從整個樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產(chǎn)強(qiáng)力拉動樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權(quán)。其性質(zhì)是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。市場聚集效應(yīng)促使樂山市城市整體建設(shè)水平和居民素質(zhì)的提高，不僅使樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在本地消費市場方面獲得穩(wěn)定基礎(chǔ)，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。隨著舊城改造的推進(jìn)，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機(jī)，市場需求潛力巨大。2003年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資64429萬元，增長12％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8％。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。如作為高品質(zhì)都市別墅，山水灣別墅等項目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進(jìn)入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。因此，分屬于同一細(xì)分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細(xì)分市場的消費者對同一產(chǎn)品的需要和欲望存在著明顯的差別。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機(jī)。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種： 　 第二節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險的分散。以此提升樂山市整體的居住環(huán)境和舊城外圍的土地價值，從而緩解城市用地的不均衡狀態(tài)，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態(tài)環(huán)境特色。據(jù)悉，到2020年，樂山市城市人口規(guī)模將達(dá)到75萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到79平方公里。三、 確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向樂山市((2003年政府工作報告)中明確提出了要“圍繞推進(jìn)跨越式發(fā)展，建設(shè)國際人居典范城市”的理念，其中包括要強(qiáng)化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊(yùn)，構(gòu)建城市文化景觀系統(tǒng)，建成樂山市文化藝術(shù)中心，開展特色文化活動，增強(qiáng)城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強(qiáng)化文化功能”，以及強(qiáng)化旅游休閑度假功能，強(qiáng)化居家功能，強(qiáng)化會議(展)功能，強(qiáng)化人才集聚功能。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進(jìn)行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應(yīng)。這是一種具有極強(qiáng)包容性和體驗價值的文化，而水文化作為區(qū)域文化主題，則最能為現(xiàn)代社會和市場普遍感知，并最能體現(xiàn)城市的文化核心，從而產(chǎn)生持久的吸引力和生命力。因而在開發(fā)概念上，它必須同時滿足本地消費市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費者和諧相處的局面。因為在現(xiàn)今條件下，市場化是創(chuàng)造綜合價值的唯一方式，也只有以市場為導(dǎo)向，才能更好地協(xié)調(diào)文化、環(huán)境保護(hù)與城市、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系，達(dá)到可持續(xù)化發(fā)展的目標(biāo)。樂山市房地產(chǎn)項目應(yīng)與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個居住區(qū)、服務(wù)接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個多功能有機(jī)整合的系統(tǒng)，是一個新型的旅游城市的形態(tài)縮影。環(huán)境保護(hù)的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅應(yīng)注重對樂山市的自然和生態(tài)環(huán)境，如水環(huán)境、空氣環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境、生物環(huán)境的保護(hù)，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)對當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境、人文環(huán)境、歷史環(huán)境的有效保護(hù)，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會三者之間的協(xié)調(diào)與平衡，這是廣義的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思想。其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡(luò)，牢固樹立傳統(tǒng)而具有現(xiàn)實意義的文化基礎(chǔ)。樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機(jī)制，在業(yè)務(wù)發(fā)展和能力建設(shè)上增強(qiáng)效益意識，重視投入產(chǎn)出，加強(qiáng)科學(xué)管理，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，不斷增強(qiáng)企業(yè)的自我發(fā)展能力。應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新的生產(chǎn)方式和管理模式發(fā)展生產(chǎn)力，提高企業(yè)效益和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)?？梢钥紤]采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發(fā)商以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式形成“競爭簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業(yè)之間形成新型競爭合作關(guān)系，探索相互投資，策略聯(lián)盟、共同開發(fā)等合同模式，逐步形成有較強(qiáng)競爭力的大型企業(yè)集團(tuán)。樂山市房屋拆遷主管部門要加強(qiáng)宣傳，通過細(xì)致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。政府相關(guān)部門要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。要健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對資本金達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。要重點加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應(yīng)管理