物業(yè)服務(wù)日常問題處理知識解答(文件)
【正文】 服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時驗收，沒有問題的，裝修押金應(yīng)及時退還。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。由于業(yè)主是與建設(shè)單位訂立的房屋買賣合同，因此建設(shè)單位是物業(yè)質(zhì)量保修的第一責任人。建設(shè)單位指定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納物業(yè)服務(wù)費用?！ ?誰來分擔住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費用？住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分攤?！ ?在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分攤面積?！ ∨瘹獠粺?，誰來負責？根據(jù)《巴彥淖爾市城鎮(zhèn)集中供熱管理暫行辦法》第四十條規(guī)定：由于供熱單位的責任，造成熱用戶室內(nèi)溫度達不到標準要求的，供熱單位應(yīng)當減收或退還相應(yīng)比例的熱費，但必須由熱用戶申請現(xiàn)場測溫，并留有記錄。這種選擇權(quán)體現(xiàn)在選擇物業(yè)公司、是否與物業(yè)公司簽約以及如何與物業(yè)公司簽約等方面，當然也體現(xiàn)在以法定或者約定條件解除與物業(yè)公司的服務(wù)合同關(guān)系上。不過物業(yè)公司一旦和業(yè)主委員會簽訂了服務(wù)合同，業(yè)主也不能背信棄義撕毀合同。如果業(yè)主集體決定不要物業(yè)服務(wù)，那么就可以不要物業(yè)服務(wù)，如果集體決定需要物業(yè)服務(wù)，則個別業(yè)主不能拒絕物業(yè)服務(wù)，更不能以自己不要物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)管理費。在實際工作中，業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的行為發(fā)生以后，物業(yè)管理公司能采取的應(yīng)對手段非常有限。由于有些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)范圍存在一定的認識不清，對物業(yè)管理企業(yè)缺乏信任，對于這種欠費行為，大部分業(yè)主聽之任之，更有一部分業(yè)主會支持這種行為，使得不滿和誤會輕易產(chǎn)生。因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀?！ ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施由誰維護？開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)建成后，應(yīng)當將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施按規(guī)定移交給上述經(jīng)營單位進行維護管理。所以，物業(yè)管理公司在各項服務(wù)中就可能偷工減料，把這份損失分攤轉(zhuǎn)嫁到所有業(yè)主身上，直接損害了全體業(yè)主的利益。 4不交物業(yè)費損害了誰的利益？對于這個問題，來自物業(yè)管理比較統(tǒng)一的說法是：不交物業(yè)費的業(yè)主，損害了其他交費業(yè)主，甚至是全體業(yè)主的利益。還要說明，要不要物業(yè)管理服務(wù)，雖然業(yè)主有權(quán)決定，但并不是單個業(yè)主可以任意決定。目前在小區(qū)管理中出現(xiàn)的一些物業(yè)公司賴著不走和業(yè)主隨便更換物業(yè)公司的情況都是不正常的?！ ?太陽能漏水，由誰負責？由業(yè)主負責，因為太陽能是業(yè)主個人的財產(chǎn)，所以太陽能所造成的損失由業(yè)主負責。 3小區(qū)內(nèi)自行車丟失，物業(yè)管理公司該賠嗎？不賠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多采取分攤原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納。建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。1997年11月1日頒布的《中華人民共和國建筑法》明確規(guī)定了建筑工程保修制度。業(yè)主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應(yīng)承擔經(jīng)濟責任：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備；在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占綠地、毀壞綠地；亂設(shè)攤點、亂
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