【正文】 品牌目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場尚缺乏有競爭力的品牌。毫無疑問，品牌將成為決定分時度假產(chǎn)品市場影響力的關(guān)鍵因素。5．人力資源問題休閑度假旅游房地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、計算機網(wǎng)絡(luò)等多個領(lǐng)域，對從業(yè)人員的素質(zhì)有較高的要求。高素質(zhì)人才的匱乏已經(jīng)成為制約浙江省休閑旅游房地產(chǎn)發(fā)展的一個軟肋。在全國休閑度假旅游朝著良性方向發(fā)展的大環(huán)境下，根據(jù)休閑度假旅游細分市場需求，開發(fā)滿足不同市場需求的產(chǎn)品，同時通過對傳統(tǒng)觀光型供給產(chǎn)品的改造，引導(dǎo)消費者將潛在休閑度假旅游需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實休閑度假需求。但在國內(nèi)市場上，產(chǎn)品的有效期過長、時間方面的靈活性不夠等因素提高了產(chǎn)品的成本，導(dǎo)致了目標市場過小，無法體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)品的價格仍居高不下。2．建立和健全浙江省分時度假旅游房地產(chǎn)度假使用權(quán)交換網(wǎng)絡(luò)。通過建立交換公司或成立度假聯(lián)盟，浙江省可以與國內(nèi)加強經(jīng)營商之間的聯(lián)合，提升產(chǎn)品的價值，充分體現(xiàn)其可交換性的魅力，滿足消費者多樣化的度假需求。旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商要加強對這一品牌的建設(shè)和維護。當(dāng)前，旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)成本高居不下，導(dǎo)致分時度假產(chǎn)品成為一種高層次的消費品，無論是分時度假還是其它休閑度假產(chǎn)品形式，產(chǎn)品價格相對一般工薪階層來說都是比較奢侈的。什幺是網(wǎng)絡(luò)營銷呢？網(wǎng)絡(luò)營銷是連接傳統(tǒng)營銷，又引領(lǐng)和改造傳統(tǒng)營銷的用信息化技術(shù)進行的全部營銷活動。 客戶關(guān)系的管理應(yīng)從以下幾個方面著手：第一，規(guī)范為客戶服務(wù)的業(yè)務(wù)流程；第二，擴展客戶資源；第三建立穩(wěn)定的客戶資源；第四，現(xiàn)客戶關(guān)系中的整合共羸。從產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的思路運作，切忌一哄而上。資源整合主要可以從以下兩方面著手：1．整合旅游資源，打造精品旅游線路。旅游業(yè)是食、住、行、游、購、娛各要素的聯(lián)合體，整合旅游業(yè)各要素有利于充分挖掘各行業(yè)的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務(wù)，從整體上提升旅游業(yè)的規(guī)模和效益。浙江的開元旅業(yè)集團在開拓旅游產(chǎn)業(yè)鏈上也是一個成功的案例。1．政府宏觀調(diào)控。制止一些投機者在沒有任何實體保障的基礎(chǔ)上大肆推銷其“分時度假交換體系”。政府應(yīng)在加強管制的基礎(chǔ)上，給此行業(yè)留出一定的發(fā)展空間，以免過分管制使其在重壓下消亡。 3．給予一定政策支持成長中的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商。政府應(yīng)提供必要的法律保障，在市場環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)加緊對旅游房地產(chǎn)市場的規(guī)范和管理，盡快出臺并完善有關(guān)法律法規(guī)，如對旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的界定，開發(fā)商、銷售商、交換商資格的審定，融資過程的管理，信息明示的規(guī)定，合同規(guī)范化管理，房產(chǎn)開發(fā)、交易、轉(zhuǎn)讓、租賃行為的規(guī)范，營銷方式的管理，會員卡的管理，消費者期權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)的保護等方面的法律法規(guī)，從而將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架，使旅游房地產(chǎn)被更多的消費者接受，特別是在消費者對這一市場的認知還有待引導(dǎo)的情況下，同時也有利于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的長遠健康發(fā)展。（四）政府產(chǎn)業(yè)政策和市場規(guī)制為休閑度假企業(yè)誠信經(jīng)營提供行業(yè)規(guī)范對市場的研究分析說明，要使旅游房地產(chǎn)成為盤活積壓房產(chǎn)的一種有效手段，必須建立一個比較好的政策環(huán)境、法規(guī)環(huán)境、市場環(huán)境和行業(yè)自律環(huán)境，在一個好的擔(dān)保信用機制的前提下它才能夠真正健康發(fā)展。相反，如果旅游企業(yè)分散經(jīng)營，各自為政，既耗費了財力、人力，又難以形成規(guī)模效應(yīng)，更為重要的是各企業(yè)為了生存，不得不打價格戰(zhàn)，搞惡性競爭。因此，浙江省要致力于創(chuàng)建旅游城市的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對旅游者的吸引力，延長旅游者逗留時間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉(zhuǎn)變。開發(fā)商要下大力氣培育市場、培育消費者，要運用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會的業(yè)主口碑吸引大批的跟進業(yè)主。誰擁有客戶，并能與客戶建立一種長期、良好的合作關(guān)系，誰就有通過為客戶服務(wù)的最優(yōu)化來實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化[21] [M]. 第302303頁21]。 一個完整的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)，一般包括企業(yè)內(nèi)部管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)上商務(wù)運作系統(tǒng)、網(wǎng)上安全系統(tǒng)三部分。隨著旅游房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和市場環(huán)境的成熟，目標市場自然逐步拓寬到中低層次的消費者。浙江省有實力的開發(fā)商應(yīng)著力打造品牌，以品牌效應(yīng)促進休閑度假理念的推廣，從而帶動省內(nèi)整個旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供一個可借鑒的模式。分時度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品自進入我國后，涉足的商家眾多，競爭激烈，但并未出現(xiàn)真正為消費者熟悉的品牌。由于我國居民出境旅游的限制，國外度假資源尚不能全面利用，浙江省開發(fā)商應(yīng)充分利用國內(nèi)現(xiàn)有的度假資源，組建健全的旅游房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。例如，許多產(chǎn)品的有效期大大縮短，有些甚至縮短至10年、5年。與國內(nèi)同業(yè)進行廣泛的橫向聯(lián)合，以增強旅游房地產(chǎn)的連鎖優(yōu)勢，通過組建行業(yè)協(xié)會，構(gòu)建配套的旅游房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)體系，整合資源優(yōu)勢，滿足消費者多樣化需求，并相互監(jiān)督，形成共贏局面。就浙江省而言，可以從以下兩方面著手：1．根據(jù)市場需求，實現(xiàn)臨旅游產(chǎn)業(yè)升級換代的。休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)在浙江省發(fā)展不到10年的時間，目前尚處于市場開發(fā)初期，尚未形成一套有針對性的培訓(xùn)體系，也沒有建立專業(yè)的培訓(xùn)機構(gòu)。浙江省分時度假和旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)擁有了一批具有實力的企業(yè)，但其中給人留下深刻影響的企業(yè)品牌卻不多。通過聯(lián)合擴張或兼并所形成的品牌沖擊對消費者的接受速度和程度有著很大的影響。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場中的信用問題主要可分為“欺騙性銷售”和“強迫性銷售”，其中“欺騙性銷售”問題尤為突出，主要表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)酒店實際交換的廣度與承諾的不符，實際硬件設(shè)施與宣傳的不一致，售后服務(wù)質(zhì)量低劣等。休閑度假旅游房地產(chǎn)涉及到旅游行業(yè)管理的飯店業(yè)、旅行社、出境旅游市場、信息產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)等很多個復(fù)雜的領(lǐng)域，目前國家相關(guān)管理部門對休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)尚未做出明確界定，相關(guān)部門也沒有出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，現(xiàn)有的法律只是部分涉及到了與之相關(guān)的內(nèi)容。部分休閑度假旅游房地產(chǎn)地處偏遠，雖然環(huán)境質(zhì)量較高，旅游資源豐富，但交通不便，可進入性差，因此不被廣大投資者所看好。旅游業(yè)是一個綜合性產(chǎn)業(yè)，是集食、住、行、游、購、娛六要素為一體的系統(tǒng)工程。但是目前浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)項目在缺乏市場調(diào)研的基礎(chǔ)上盲目跟進，項目倉