省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)研究-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ：是指投資人(往往是最終消費(fèi)者)，在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。收益歸其家人所有。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。旅游房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)尚處于起步階段，其經(jīng)營(yíng)和管理方式尚需進(jìn)一步探索和完善，因此，國(guó)外很多該領(lǐng)域中的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)非常值得我們借鑒。（四）休閑度假、分時(shí)度假與旅游房地產(chǎn)三者的結(jié)合——休閑度假旅游房地產(chǎn)休閑度假旅游房地產(chǎn)是休閑度假旅游和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，由于從國(guó)外導(dǎo)入了分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)方式，這種度假旅游房地產(chǎn)比不進(jìn)入度假權(quán)交換網(wǎng)絡(luò)的固定度假地的休閑度假產(chǎn)品更具有發(fā)展?jié)摿枉攘?。專家估?jì)，中國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已在26%左右，而美國(guó)的約為7%。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)逐步減少、住宅消費(fèi)開(kāi)始向舒適性轉(zhuǎn)移的情況下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開(kāi)辟新的領(lǐng)域。促進(jìn)休閑，推動(dòng)旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與分時(shí)度假的實(shí)行，必須實(shí)現(xiàn)休閑、分時(shí)度假、旅游房地產(chǎn)的“串聯(lián)”，在“大市場(chǎng)、大聯(lián)合”的前提下把休閑、分時(shí)度假、旅游房地產(chǎn)捆綁在一起，相關(guān)行業(yè)聯(lián)合起來(lái)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出大量?jī)?yōu)秀的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成后交給專業(yè)的管理公司按照產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）進(jìn)行銷售和管理，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）數(shù)量增加，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的交換體系在逐步完善后與國(guó)外交換體系進(jìn)行并軌，行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)旅游房地產(chǎn)與分時(shí)度假將逐步成為中國(guó)旅游業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)同仁的呼吁和參與下各項(xiàng)法律相繼頒布實(shí)施，政府的監(jiān)督職能進(jìn)一步體現(xiàn)。這種蓬勃發(fā)展的動(dòng)力主要來(lái)自于分時(shí)度假產(chǎn)品本身的價(jià)值和使用價(jià)值以及它所開(kāi)發(fā)和培育的不受國(guó)界、地域、年齡及社會(huì)階層限制的消費(fèi)市場(chǎng)[13] [J]. 13]。二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀和存在問(wèn)題（一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭旺盛浙江省位于東部沿海，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，2003年全省GDP達(dá)到7670億元，位居全國(guó)第四位，人均GDP更是位居全國(guó)各省首位。近年來(lái)各級(jí)政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市2006年世界休閑博覽會(huì)的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進(jìn)了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。2． 消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)已日趨成熟，主要表現(xiàn)在：第一，開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信意識(shí)日益加強(qiáng)。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中積累了一定經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒國(guó)外模式，重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平較前幾年已有明顯的提高。主要表現(xiàn)在價(jià)格供求不一致、產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個(gè)方面。產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費(fèi)者的功能與消費(fèi)者預(yù)期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。軟件要求主要指的是經(jīng)營(yíng)者所提供的服務(wù)水平。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的僅僅是如何解決自己手中積壓的房產(chǎn)，而忽視了與其它開(kāi)發(fā)商之間的聯(lián)合，因此，目前浙江省的產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量雖可觀，但缺乏一個(gè)健全的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。目前，浙江省很多分時(shí)度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃時(shí)過(guò)分注重食、住、游、娛的基礎(chǔ)要素，而忽視了行和購(gòu)這兩項(xiàng)重要的輔助要素。制度是社會(huì)行為的規(guī)則，是規(guī)范個(gè)體和群體行為的框架[17] 姚先國(guó)、[M].17]。作為兩者相結(jié)合產(chǎn)物的休閑度假旅游房地產(chǎn)，其市場(chǎng)信譽(yù)問(wèn)題便顯得更加復(fù)雜。美國(guó)的迪斯尼樂(lè)園、深圳的錦繡中華等主公園所以在世界和全國(guó)范圍內(nèi)家喻戶曉，正是因?yàn)樗鼈冏叩氖瞧放坡肪€。位于世界產(chǎn)權(quán)酒店銷售量前十位的公司，不是已經(jīng)建立良好的品牌形象就是準(zhǔn)備快速地樹(shù)立自己的品牌[19] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. Hospitality Management 21 (2002) P211–22519]。其從業(yè)人員不僅需要具備旅游規(guī)劃，飯店管理，市場(chǎng)營(yíng)銷等專業(yè)技能，更要熟悉房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方式以及IT技術(shù)等相關(guān)知識(shí)。三、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)對(duì)策（一） 產(chǎn)業(yè)升級(jí)——改善供給滿足休閑度假需求針對(duì)目前浙江休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的供求矛盾問(wèn)題，我們建議全國(guó)各地樓盤(pán)，能夠按照一定的模式進(jìn)行整合運(yùn)作，改善供給產(chǎn)品，有條件的地區(qū)和企業(yè)可將閑置的傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品供給改造成休閑度假產(chǎn)品，使休閑度假供求雙方都能得到最大收益，為浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的國(guó)內(nèi)大環(huán)境。 2．優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈。近來(lái)，國(guó)內(nèi)一些經(jīng)營(yíng)商開(kāi)始了對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)改造工作。浙江省休閑度假旅游資源豐富，可進(jìn)行省內(nèi)和長(zhǎng)三角區(qū)域分時(shí)度假旅游房地產(chǎn)度假使用權(quán)的交換。 3．著力打造浙江省休閑度假產(chǎn)品品牌。從國(guó)外市場(chǎng)看，實(shí)力強(qiáng)大的公司注重品牌經(jīng)營(yíng)，不但擴(kuò)大了自己的市場(chǎng)份額，而且從整體上也帶動(dòng)了旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就目前而言，它的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)主要定位在高收入階層，由高收入階層消費(fèi)者形成良好口碑來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 休閑度假旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售建立在一個(gè)龐大的相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)體系中，對(duì)休閑度假旅游產(chǎn)品進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷非常必要且切實(shí)可行。客戶資源是現(xiàn)代企業(yè)的重要的戰(zhàn)略資源，當(dāng)今世界，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌、服務(wù)和客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。開(kāi)發(fā)商不能只看中旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問(wèn)題。浙江省旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時(shí)間短，旅游支出少。以云南為例，昆明——大理——麗江旅游精品線路，航空、鐵路、公路、旅行社和景區(qū)景點(diǎn)全都是一條龍服務(wù)，形成了旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，市場(chǎng)井然有序。開(kāi)元集團(tuán)多年以來(lái)一直堅(jiān)持走集團(tuán)化路線，目前已建立了一條包括飯店，度假區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、旅行社、景區(qū)開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了規(guī)模效應(yīng)是開(kāi)元集團(tuán)成為“中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)”。政府給予支持并加強(qiáng)行業(yè)管理，是旅游房地產(chǎn)順利發(fā)展的政治前提。一些投機(jī)者的行為，不僅在消費(fèi)者心中形成很嚴(yán)重的負(fù)面影響，也將對(duì)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利。15 / 1
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