省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)研究-預覽頁
【正文】 ：是指投資人(往往是最終消費者)，在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。收益歸其家人所有。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。旅游房地產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)尚處于起步階段，其經(jīng)營和管理方式尚需進一步探索和完善，因此，國外很多該領域中的經(jīng)營管理經(jīng)驗非常值得我們借鑒。（四）休閑度假、分時度假與旅游房地產(chǎn)三者的結合——休閑度假旅游房地產(chǎn)休閑度假旅游房地產(chǎn)是休閑度假旅游和房地產(chǎn)業(yè)相結合的產(chǎn)物，由于從國外導入了分時度假的經(jīng)營方式，這種度假旅游房地產(chǎn)比不進入度假權交換網(wǎng)絡的固定度假地的休閑度假產(chǎn)品更具有發(fā)展?jié)摿枉攘?。專家估計，中國當前的商品房空置率已?6%左右，而美國的約為7%。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)機會逐步減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情況下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領域。促進休閑，推動旅游房地產(chǎn)的開發(fā)與分時度假的實行，必須實現(xiàn)休閑、分時度假、旅游房地產(chǎn)的“串聯(lián)”，在“大市場、大聯(lián)合”的前提下把休閑、分時度假、旅游房地產(chǎn)捆綁在一起，相關行業(yè)聯(lián)合起來，開發(fā)商開發(fā)出大量優(yōu)秀的旅游房地產(chǎn)項目，在項目完成后交給專業(yè)的管理公司按照產(chǎn)權式酒店（公寓）進行銷售和管理，隨著產(chǎn)權式酒店（公寓）數(shù)量增加，國內(nèi)分時度假的交換體系在逐步完善后與國外交換體系進行并軌，行業(yè)進入良性運轉，此時旅游房地產(chǎn)與分時度假將逐步成為中國旅游業(yè)的主導產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)同仁的呼吁和參與下各項法律相繼頒布實施，政府的監(jiān)督職能進一步體現(xiàn)。這種蓬勃發(fā)展的動力主要來自于分時度假產(chǎn)品本身的價值和使用價值以及它所開發(fā)和培育的不受國界、地域、年齡及社會階層限制的消費市場[13] [J]. 13]。二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀和存在問題（一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭旺盛浙江省位于東部沿海，在全國范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，2003年全省GDP達到7670億元，位居全國第四位，人均GDP更是位居全國各省首位。近年來各級政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市2006年世界休閑博覽會的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國民經(jīng)濟中增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。2． 消費市場日趨成熟浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費市場已日趨成熟，主要表現(xiàn)在：第一，開發(fā)商誠信意識日益加強。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中積累了一定經(jīng)驗，同時借鑒國外模式，重視高素質(zhì)人才的引進，其經(jīng)營管理水平較前幾年已有明顯的提高。主要表現(xiàn)在價格供求不一致、產(chǎn)品功能結構不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個方面。產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費者的功能與消費者預期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。軟件要求主要指的是經(jīng)營者所提供的服務水平。目前，浙江省很多休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)商關注的僅僅是如何解決自己手中積壓的房產(chǎn)，而忽視了與其它開發(fā)商之間的聯(lián)合，因此，目前浙江省的產(chǎn)權酒店數(shù)量雖可觀，但缺乏一個健全的分時度假網(wǎng)絡。目前，浙江省很多分時度假項目的開發(fā)商在規(guī)劃時過分注重食、住、游、娛的基礎要素，而忽視了行和購這兩項重要的輔助要素。制度是社會行為的規(guī)則，是規(guī)范個體和群體行為的框架[17] 姚先國、[M].17]。作為兩者相結合產(chǎn)物的休閑度假旅游房地產(chǎn)，其市場信譽問題便顯得更加復雜。美國的迪斯尼樂園、深圳的錦繡中華等主公園所以在世界和全國范圍內(nèi)家喻戶曉，正是因為它們走的是品牌路線。位于世界產(chǎn)權酒店銷售量前十位的公司，不是已經(jīng)建立良好的品牌形象就是準備快速地樹立自己的品牌[19] Randall S. Upchurcha,*, Kurt Gruberb. The evolution of a sleeping giant:resort timesharing[J]. Hospitality Management 21 (2002) P211–22519]。其從業(yè)人員不僅需要具備旅游規(guī)劃，飯店管理，市場營銷等專業(yè)技能，更要熟悉房地產(chǎn)業(yè)運作方式以及IT技術等相關知識。三、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)對策（一） 產(chǎn)業(yè)升級——改善供給滿足休閑度假需求針對目前浙江休閑度假旅游房地產(chǎn)市場存在的供求矛盾問題，我們建議全國各地樓盤，能夠按照一定的模式進行整合運作，改善供給產(chǎn)品，有條件的地區(qū)和企業(yè)可將閑置的傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品供給改造成休閑度假產(chǎn)品，使休閑度假供求雙方都能得到最大收益，為浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的國內(nèi)大環(huán)境。 2．優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈。近來，國內(nèi)一些經(jīng)營商開始了對產(chǎn)品的設計改造工作。浙江省休閑度假旅游資源豐富，可進行省內(nèi)和長三角區(qū)域分時度假旅游房地產(chǎn)度假使用權的交換。 3．著力打造浙江省休閑度假產(chǎn)品品牌。從國外市場看，實力強大的公司注重品牌經(jīng)營，不但擴大了自己的市場份額，而且從整體上也帶動了旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。就目前而言，它的目標市場應主要定位在高收入階層，由高收入階層消費者形成良好口碑來推動市場的進一步發(fā)展。 休閑度假旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售建立在一個龐大的相互關聯(lián)的網(wǎng)絡體系中，對休閑度假旅游產(chǎn)品進行網(wǎng)絡營銷非常必要且切實可行?？蛻糍Y源是現(xiàn)代企業(yè)的重要的戰(zhàn)略資源，當今世界，市場競爭的焦點已經(jīng)從產(chǎn)品的競爭轉向品牌、服務和客戶資源的競爭。開發(fā)商不能只看中旅游房地產(chǎn)項目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認清這一項目存在需求有待引導、消費觀念有待激發(fā)的問題。浙江省旅游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時間短，旅游支出少。以云南為例，昆明——大理——麗江旅游精品線路，航空、鐵路、公路、旅行社和景區(qū)景點全都是一條龍服務，形成了旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，市場井然有序。開元集團多年以來一直堅持走集團化路線，目前已建立了一條包括飯店，度假區(qū)、產(chǎn)權酒店、旅行社、景區(qū)開發(fā)等項目的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，集團化經(jīng)營帶來了規(guī)模效應是開元集團成為“中國房地產(chǎn)500強”。政府給予支持并加強行業(yè)管理，是旅游房地產(chǎn)順利發(fā)展的政治前提。一些投機者的行為，不僅在消費者心中形成很嚴重的負面影響，也將對旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利。15 / 1
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