【正文】 項目現(xiàn)狀（2002）20072020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）200105708436人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）三大產(chǎn)業(yè)構成：：：：8：55：374：53：434：54：422：48：50經(jīng)濟增長速度（%）161112二、 城市總體規(guī)劃 城市性質 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿、旅游城市?！?完成建設路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。進一步完善城市管理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務功能。現(xiàn)狀公共設施主要沿東、西大街與平陵中路兩側布置。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置?！?燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。完善城市基礎建設設施，增強城市功能，提升城市品位。三、市政工程建設及拆遷改造 2004年城市基礎建設● 2004年溧陽完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設計公開招投標機制。溧陽市建設目標到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。相對于目前城市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為2800元平方米，最高價已經(jīng)達到3200元/平方米，別墅一般為5000——7000元/平方米，營業(yè)房價格為8000——12000元/平方米?！?從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個原因造成的，一方面是由于2004年房價高于2003年，一部分消費者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國家和地方經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國家到地方政府，將進一步加強宏觀調控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關產(chǎn)業(yè)問題及相關社會問題，特別是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等，將是宏觀調控的主要內容。 老城區(qū)改造力度加大。 商品房放量推案2005年下半年，預計全市住宅商品房推案總量將達到25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進一步加強。競 爭 市 場 篇在本競爭分析中，我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊，僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的（平均單價在3000元/平方米以上的有嘉豐新城溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司342500380600多層、高層公寓2300（一期722）87—190三房120138高層3080多層29502005/97278888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司126400120390公寓、雙拼別墅別墅：38公寓：1100別墅：190—210公寓：85135三房114—131別墅：3850公寓：2580準現(xiàn)房7296881水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4100040700公寓、聯(lián)排別墅266(聯(lián)排20)115—150三房120—140公寓：2650別墅：4000結構封頂2005/117100999桃源里溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000020000公寓16878—160二房、三房95—123均價：26802005底7301845南大街廣場武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000060000公寓26090—160三房99—135均價：34002005底7288188合計1086900961690499978—400三房99—14025803080開發(fā)企業(yè)：從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應量偏高。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上，僅規(guī)劃建造11萬平方米住宅，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質，因而該小區(qū)別墅售價高達5000元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。銷售價格溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計算在內），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城項目的調研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地60010平方米，總建63000平方米的西片區(qū)4號地塊預計年內即將動工，該項目預計將在明年上市銷售。結合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準