公司企業(yè)成本法常見錯誤(文件)
【正文】 價值。無論是采用重置價格還是采用重建價格，功能過剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。2土地使用年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響p250（理論）(a)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟壽命計算建筑物折舊。③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。（《規(guī)范》3成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。(2)利潤。(4)地段差價。包括：①征地和拆遷安置補償費。 ②開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。⑥貸款利息。(3)利潤。3利息計算缺少管理費和銷售費用或作不計入銷售費用的理由3沒有其他工程費和開發(fā)期間稅費是算錯。3勘察設(shè)計和前期工程費一般情況下屬于建筑物開發(fā)成本，但要注意其中的場地平整等費用與土地取得成本的銜接。(2)稅金。④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。(3) 稅金。3要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）； 3商品住宅價格構(gòu)成：p252理論 (1)成本。⑦簡易結(jié)構(gòu)10年。2各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限不要用錯①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。在采用重置價格的情況下:扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重置價格 超額持有成本在采用重建價格的情況下扣除功能過剩引起的折舊后的價值 = 重建價格 (無效成本 + 超額持有成本)(5) 將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額。對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價值”下的求取方法是：?功能落后的重置價格?功能落后的已提折舊?拆除功能落后的必要的費用④功能落后的可回收的殘值⑤安裝新的功能所必要的費用⑥在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要費用⑦折舊額＝??＋?－④＋⑤－⑥⑧市場價值＝房屋重置價值－⑦對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價值”下的求取方法是：?功能落后的重置價格?功能落后的已提折舊?拆除功能落后的必要的費用④功能落后的可回收的殘值⑤收益損失資本化法⑥在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要費用⑦折舊額＝??＋?－④＋⑤－⑥⑧市場價值＝房屋重置價值－⑦(C)功能過剩折舊求取方法功能過剩是不可修復(fù)的。將功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。(2)對于可修復(fù)項目，估算在估價時點采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費用作為折舊額。 (7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊，即：建筑物折舊 = 建筑物重新購建價格總折舊率或者建筑物折舊 = 建筑物重新購建價格年平均折舊率建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟壽命。不進行市場狀況調(diào)整，是因為市場狀況的變化是折舊的一部分，它屬于經(jīng)濟折舊的范疇，如果進行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟折舊。用直線法計算成新率的公式為： (二)市場提取法p244理論市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下 :(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大
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