【正文】 美觀不強(qiáng)，他能將這家服裝專賣店經(jīng)營好嗎？ （ ４）市場潛力。專賣商店的經(jīng)營不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識水準(zhǔn)，因?yàn)榈綄Ｙu商店購買的顧客常常需要得到科學(xué)性的購買建議。單品經(jīng)營和獨(dú)家風(fēng)格，是躲避過度競爭的理想選擇。如果僅是小本經(jīng)營，可選擇較大眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。 1) 資金 。 在決定是否開辦專賣商店時，對以上的利弊得失要進(jìn)行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。例如：在日本開設(shè)一家３０平方米大的茶藝館，必須準(zhǔn)備保證金４００萬日元，內(nèi)部裝潢費(fèi)４００萬日元，開店預(yù)備資金２００萬日元，合計(jì)為１０００萬 日元。 20 3) 資金要有保障?？v觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營者都是專家。若試圖也辭掉公職，辦個商店，以享受自由的心情來經(jīng)營，只可能眾失敗。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分激烈，尋求新的機(jī)會很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營很可能會碰壁，這就需要創(chuàng)辦人的心理承受力強(qiáng)，駕馭市場的能力超凡。能克服這些困難，才是辦好專賣商店的基礎(chǔ)；如果無力克服這些困難，最好放棄開辦專賣商店。因?yàn)閷Ｙu商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風(fēng)格。 4. 提供一站式購足和一條龍服務(wù)。 19 ? 家居中心 home center(H． C) ? 概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 7. 商店設(shè)施簡單化。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。 ? 倉儲商店 disc01Int store ? 概念 在大型綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 5. 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。 2. 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。 6. 目標(biāo)顧客以中青年為主。 2. 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。 7. 目標(biāo)市場多為流動顧客。 3. 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。 10. 便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品 價格。 7. 店堂明快、清潔、貨架豐滿。 3. 營業(yè)時間長，一般在 16h 以上，甚至 24h，終年無休日。 7. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 3. 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 5. 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。 ? 特點(diǎn) 1. 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。 5. 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。 業(yè)態(tài)特點(diǎn) ? 百貨店 department store(Dept． ) ? 概念 在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。 購物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他服務(wù)功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達(dá) 1050 萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。隨著市場細(xì)分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營的形式，如我國目前發(fā)展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實(shí)行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補(bǔ)習(xí)班等行業(yè)都實(shí)行連鎖經(jīng)營。 將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計(jì)僅僅是為了統(tǒng)計(jì)操作上的方便，其實(shí)專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū) 別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者則專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。 ? 超級市場， 是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購買多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為： ① 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購買頻率較高的商品為主； ② 采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價； ③ 結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng) 一進(jìn)行。按照我國零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，即： 百貨商店、超級市場、專業(yè)（專賣）店和其他。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、 專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導(dǎo)購和直銷。當(dāng)然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級市場可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。 1998 年，政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國家國內(nèi)貿(mào)易局關(guān)于零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導(dǎo)意見，按照科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則，我們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數(shù)專家學(xué)者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。近年來，受國際商業(yè)發(fā)展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢，盡 管當(dāng)前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點(diǎn)不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。 ? 競爭對手的地理位臵 相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。 ? 交通運(yùn)輸情況 交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個主要因素。但因?yàn)橐?guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。經(jīng)營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是 12 不足。 ? 建設(shè)狀況 包括公共交通 、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對于百貨商店?duì)I銷的方便程度。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角， 擴(kuò)大商圈范圍，提高市場占有率。 ? 商圈分析 的必要性 ? 商圈分析是百貨商店旱災(zāi)行合理選址的基礎(chǔ)工作 商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標(biāo)市場，來吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。 商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經(jīng)常變化的，一般情況 下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。一般來說，小 型商店的次要商圈在 公里之內(nèi)，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8 公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40 分鐘。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競爭。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。 零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。例如，南京路步行街是以 “ 中華商業(yè)第一街 ” 為主題，配以良好的購物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動了整個圈內(nèi)的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其 地理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)特色店進(jìn)行串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強(qiáng)勢推出；又如淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。目前吳良材公司在上海擁有 14 家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增 加，其連鎖特色化經(jīng)營也已取得了一定的成果。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、服務(wù)連鎖化發(fā)展的道路。 大型超市、大賣場由于進(jìn)貨渠 道的特點(diǎn)，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，但進(jìn)貨渠道的同質(zhì)性，價格上的優(yōu)勢又不足以區(qū)別于同一市場上的其他企業(yè)。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊”對于消費(fèi)者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商在內(nèi)的國有連鎖超市也紛紛開設(shè)大賣場，雖然在購物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)?；内厔菔遣?變的。撇開其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的發(fā)展就足以對其產(chǎn)生強(qiáng)大的威脅； ? “ 三超 ” 趨勢 大批量的一次性購買和小批量的頻繁購買對于現(xiàn)代上海家庭來說顯得同等重要，以超市 、大賣場為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的變化。 ? 傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難。而這正是購物中心迅猛發(fā)展的重要支撐點(diǎn)。今天購物中心模式己在世界各地發(fā)達(dá)國家被廣泛采用。而國外資本面對這個 96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占世界人口近 l／ 4 的廣闊市場空間，相信，隨著國內(nèi)市場與國際市場的對接，外資進(jìn)入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢頭將更加兇猛。具體地說在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。 3. 零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài) (百貨 店 )一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。 ? 趨勢四：跨國企業(yè)的拓展 20 世紀(jì) 90 年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。 ? 趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的 50%。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計(jì)算的市場絕對集中度指標(biāo) CRn 已經(jīng)處于一個 相當(dāng)高度。 為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè) —— 這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。發(fā)展一個地方的零售業(yè) ,必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁 和“渠道 ,而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求 ,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn) 。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費(fèi)者 的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。 .........................................34 4 商業(yè)物業(yè)的招商租賃 .........................................................................................................34 購物中心的決算 .........................................................................................................34 招商和承租戶選擇 ......................................................................................................34 承租戶租金 ................................................................................................................35 商業(yè)物業(yè)的管理理念 .........................................................................................................36 具有 “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 ” 的特點(diǎn) ..........................................................................36 商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 ...............................................................................................32 規(guī)劃設(shè)計(jì)堅(jiān)持創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 ..........................................................................33 購物中心內(nèi)部動線組織要求引導(dǎo)性。 ......................................................................15 業(yè)態(tài)特點(diǎn) ..............................