【正文】 .........................................................31 商品構(gòu)成調(diào)查 .............................................................................................................31 人流調(diào)查 ....................................................................................................................31 7 商業(yè)物業(yè)的開發(fā) .......................................................................................................................32 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)理念 .........................................................................................................32 項目選址和市場調(diào)查要注重地段的商業(yè)價值 ...............................................................32 項目定位須有差異性。 ....................................................................................34 商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃也會影響局部規(guī)劃設(shè)計 商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營戶較多，購物中心必須將承租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃，這樣必將影響購物中心內(nèi)部個經(jīng)營戶區(qū)域的設(shè)計，建筑、結(jié)構(gòu)、水電、暖通、裝修等方面的設(shè)計要與經(jīng)營戶的要求相配套 。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。然而在買方市場下 ,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足 ,供給日愈過剩的情況下 ,雖然“供給決定需求 仍具意義 ,但消費(fèi)者已成為主宰市場的絕對力量 ,只有那些勝任消費(fèi)需求的企業(yè)才有生命力。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理 ,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。 機(jī)構(gòu)類型 快速成長期 從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間 （年） 目前處于期生命周期中的階 段 雜貨店 18001840 100 衰退期 /已消失 單一專業(yè)店 18201840 100 成熟期 百貨商店 18601940 80 成熟期 郵購店 19151950 50 成熟期 聯(lián)銷店 19201930 50 成熟期 折扣店 19551975 20 成熟期 方便超級市場 19351965 35 成熟期 /衰退期 購物中心 19501965 40 成熟期 聯(lián)營店 19301950 40 成熟期 快餐店 19601975 15 成熟期 高級專賣店 19751985 10 成長期 倉儲式零售 19701980 10 成熟期 計算機(jī)控制的商店 19801985 5 成熟期 6 電子化超級市場 19801985 5 成熟期 廠商低于零售價銷售（直銷） 1980？ ？ 成長后期 大型商廈 1985？ ？ 成長期 倉儲式銷售俱樂部 1985？ ？ 成長后期 美式大型超級市場 1986？ ？ 成長期 電子化購物 1990？ ？ 成長期 零售業(yè)的發(fā)展趨勢 ? 國際零售業(yè)發(fā)展趨勢 隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費(fèi)心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。就 以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面： ? 趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；? 從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸龋贁?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌觯加袎艛嘁饬x的市場份額。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的 。從 1996 年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 1992 年到 1996 年超市、 便利店分別增長了 25%和 26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了 19 個百分點(diǎn)。以臺灣為例，從 1976年的 1 家到 1997 年的 69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當(dāng)?shù)亓闶?業(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用 “ 迅猛 ” 來形容。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。 ? 零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪 1. 零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài) —— 百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經(jīng)營不求特色、商品不分檔次”的無市場細(xì)分、無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革。前面說過，基于 種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。 ? 又一新興業(yè)態(tài) —— 購物中心將會迅猛發(fā)展。這是因為：隨著我國經(jīng)濟(jì)的成長壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的 “ 一站終點(diǎn) ” 的消費(fèi)需求必將迅速增長。而購物中心的建設(shè)如果沒有有實力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司的介入是難以想象的。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開始，未來的生存將更加艱難。 A. 超大 從上海地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過 5000 平方米、結(jié)構(gòu)為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢。其二，品類擺放的科學(xué)性。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費(fèi)者提供方便的餐飲娛樂休閑服務(wù)，給消費(fèi)者的購物行為帶來了相當(dāng)?shù)谋憷? ? 專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化 隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細(xì)分的消費(fèi)者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專門從事某一類產(chǎn)品零售的商店是不可避免的 。吳良材公司在保持公司 “ 以賣帶修 ”的專業(yè)特色服務(wù)的同時，發(fā)展連鎖經(jīng)營形式。 相應(yīng)的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應(yīng)的文化氛圍，形成 “ 商業(yè)圈 ” ，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。 商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購物最為方便， 一般情況下，百貨商店 65%左右的顧客來自主要商圈。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店 25%左右的顧客。一般來說，小型商店的邊緣商圈在 公里以外，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8 公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40 分鐘以上。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo)，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流邊圈 次圈 主圈 11 類型的基礎(chǔ)上，開展有針對性的營銷。 ? 商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件 一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。 ? 商圈分析應(yīng)考慮的因素 ? 人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營的特色，價位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。一般來說，商店的經(jīng)營規(guī)模大、種類品種多 ，吸引顧客的范圍也大。一般情況下，以經(jīng)營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部分可擴(kuò)展到 12 公里左右。所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使百貨商店有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在 公里以外， 8公里以內(nèi)，對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形 式和眾多單體店（獨(dú)立商店）構(gòu)成強(qiáng)大沖擊之勢。美國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國基本相同，但增加了自動售貨機(jī)、郵購以及無店鋪銷售形式。 1998 年初研究和設(shè)計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。現(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計是對零售行為主體進(jìn)行統(tǒng)計，而一些新興業(yè) 態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務(wù)，在我國已有２－３年的發(fā)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計操作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購買方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。 這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的 “ 日用百貨零售業(yè) ” ，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。其基本特征為： ① 商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大； ② 銷售人員有較強(qiáng)的專業(yè)知識，能為消費(fèi)者提供充分服務(wù)； ③采取定價銷售和開架面售方式。一個多世紀(jì)以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨(dú) 立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店則不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。 15 購物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。實際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營方式以降低成本、增強(qiáng)競爭力，故把連鎖作為一種經(jīng)營方式單獨(dú)列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機(jī)構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計上報。 3. 采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全 4. 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 ? 超級市場 suPer market(S． M) ? 概念 ? 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 4. 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 ? 特點(diǎn) 1. 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 2. 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 6. 商店營業(yè)面積一般在 2500 平方米以上。 2. 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。 6. 商店營業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率高。 9. 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。 2. 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。 6. 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定。 ? 特點(diǎn) 1. 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。 5. 商圈范圍不定。 ? 特點(diǎn) 1. 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。 4. 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 8. 根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為 近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 3. 商店營業(yè)面積大，一般在 4000 m’以上。 6. 作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品。 10. 設(shè)有一定規(guī)模的停車場。 3. 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。 4 商業(yè)店鋪 ? 專賣店開店決策與店型選擇 （一）開店決策 當(dāng)今社會，越來越多的企業(yè)家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。因此，在決定設(shè)立專賣商店時，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個人為數(shù)眾多?；孟胼p輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的服務(wù)。這是有一定的道理的。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。有人常因為資金不足，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。 １．店型選擇 的影響因素 專賣商店種類繁多，特點(diǎn)各異，選擇時就考慮以下影響因素。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價格較高，當(dāng)然利潤也較大。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭激烈區(qū)域，而化妝品店、花店 、洗衣店等還有很大的市場潛力。 （３）專業(yè)知識