【正文】 04174142711120212303038313134向南23間—96%向北5間—19%向南5間—17%向北7間—20%南向11間—1%北向2間—17%南向5間—38%北向—0%10111920120223303224014041419120210303104014040409向南19間—90%向北6間—26%向南22間—9%向北4間—20%南向—0%北向2間—20%南向2間—20%北向5間—56%B區(qū)2座103120217223230303234231010920830310401向南18間—90%向北5間—23%向南3間—13%向北1間—4%南向2間—22%北向1間—10%南向2間—20%北向11間—9%B區(qū)3座1011011012120120208210301412033034040410南向19間—90%北向6間—76%南向1間—5%北向無一售出南向—0%北向1間—10%南向1間—10%北向3間—30%B區(qū)4座101101131110510121202142122223324412103084南向11間—52%北向51間—22%南向5間—22%北向無一售出南向—0%北向1間—10%南向11間—10%北向—0%B區(qū)5座10323014全座銷售率南向1間—5%北向無售出南向1間—5%北向無一售出0%B座6座11111822032041910820934040405南向8間—45%北向1間—1%南向1間—5%北向1間—5%南向1間—13%北向1間—11%南向—0%北向3間—33%三、順德商業(yè)城銷售分析項(xiàng)目性質(zhì)銷售租賃商鋪： 首層—6萬多平方米 1700間 二層—6萬多平方米35%約（500多間）0%住宅： 3層 8萬多平方米—385套 4層100套 35%—0%（1）商鋪價格：首層均價13000元/平方米（南向）。投資心理特點(diǎn)：一次性購買12間以上，最多達(dá)10間，對項(xiàng)目前景充滿信心?？蛻魜碓矗喉樀率斜镜鼐用窦爸苓叺貐^(qū)，銷售范圍狹小，客戶層面較高。同時通過雙方共同合作，全面推動項(xiàng)目經(jīng)營招商推廣成功。n 傳統(tǒng)專業(yè)市場的行業(yè)競爭日趨激烈，未能適應(yīng)市場未來發(fā)展需求。 ——大型品牌生產(chǎn)企業(yè)。順德企業(yè)市場需求 順德——以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類品牌企分布在12個鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場為主，已建成較成熟完善的銷售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過一個商品的集中展示舞臺，通過物流和信息平臺的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷售空間，建立起強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。（C） 提升順德制造企業(yè)的整體形象，并面向全國及海外市場進(jìn)行傳播推廣。（2） 銷售部署以全盤開放推售方式進(jìn)行，70%位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷售進(jìn)程?？傮w規(guī)劃（1） 經(jīng)營規(guī)劃 ——缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專業(yè)市場經(jīng)營模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營前景及投資信心。四、 項(xiàng)目推廣工作安排建議發(fā)展商 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)——將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。D——本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃。 首、二層功能定位建議。 銷售目標(biāo)。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營范圍擴(kuò)展至全國及海外地區(qū)。B——項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價值更為顯著。l 強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。 帶動中、小型商鋪銷售和租賃進(jìn)程。我們建議以優(yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動整體商場銷售。l 提供完善倉儲、貨運(yùn)、商務(wù)、市場資訊、飲食娛樂等服務(wù)配套設(shè)施。l 實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。u 主力市場分析（1） 家電、涂料 ——本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主項(xiàng)目推廣策略 ——項(xiàng)目的招商及經(jīng)營，主要通過銷售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時銷售體系及銷售價格的制定未盡完善，投資客戶缺乏信心，影響整體營銷部署及項(xiàng)目經(jīng)營，現(xiàn)制定以下具體建議：A——擴(kuò)大招商范圍。例如：返租回報、先租后售、保底分成等促銷策略。F——制定合理的價格策略 配合各階段的推廣部署，分階段推售商場商鋪，并靈活調(diào)控價格，制定多樣化的付款方式或促銷策略，全面迎合各層面買家需求。A、 創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目市場定位及形象定位，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營規(guī) 劃優(yōu)勢，在順德市進(jìn)行新聞炒作，并同時在各大廣告媒體進(jìn)行推廣，把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星商 業(yè)城，形成強(qiáng)勁的市場效應(yīng)。在制定總體營銷部署時，劃分各階段銷售目標(biāo)，運(yùn)用相應(yīng)促銷策略，并采用招商與銷售同步進(jìn)行，全 面成功推售項(xiàng)目。銷售目標(biāo)l 項(xiàng)目總體銷售目標(biāo)10億元。營銷中心招商部市場推廣部部銷售部成立若干銷售小組面向投資客戶群體及負(fù)責(zé)簽約鑒證工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃推廣面向租賃經(jīng)營客戶群體建議在目前應(yīng)及時采取銷售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在2001年3月底開業(yè)時，全場達(dá)至旺場經(jīng)營，增強(qiáng)投資信心。E——開拓第二目標(biāo)客戶群體全面促進(jìn)招商經(jīng)營進(jìn)程。B——制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略針對品牌企業(yè)專門制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營促銷策略，安排專人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。（3） 建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾） ——順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時房地產(chǎn)開發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場未有大規(guī)模的建材市場，處于空白市場階段。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時考慮本地市場需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營達(dá)至全城旺銷。l 以“會展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展，為商戶創(chuàng)造無限的商機(jī)。l 擴(kuò)大經(jīng)營招商范圍，搶占市場空白份額。 根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，%。l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價格升值空間，并以專業(yè)市場進(jìn)行價格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢。C——營造濃厚的市場商業(yè)氛圍增強(qiáng)市場經(jīng)濟(jì)價值及市場凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)：A——以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營規(guī)劃，面向全國及海外市場。項(xiàng)目功能定位 一個永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會。 建立銷售體系。 制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。B——以“會展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會和展示推廣活動，全面推動項(xiàng)目經(jīng)營 發(fā)展，增強(qiáng)市場凝聚力，屆時公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動項(xiàng)目發(fā)展。（3） 形象包裝 ——項(xiàng)目形象及包裝未充分體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，經(jīng)營檔次較低，影響項(xiàng)目價格提升及總體收益。（4）促銷策略 未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買家的投資積極性未能充分調(diào)動。三、項(xiàng)目存在問題分析銷售策略： 主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷狀況，影響整體資金回籠及營銷部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及擋次，項(xiàng)目優(yōu)勢未能充分體現(xiàn)，缺乏市場競爭優(yōu)勢。（A） 為品牌企業(yè)提供一個名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷售的舞臺。 ——國、內(nèi)外產(chǎn)品經(jīng)銷、代理商。 B、綜合性商城 ——經(jīng)營范圍面向全國各地，東南亞及海外地區(qū)。n 區(qū)域性專業(yè)市場數(shù)量相對飽和，經(jīng)營規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場競爭力及凝聚力。第三部分：營銷策劃推廣方案一、 前言 五、總體策劃思路二、項(xiàng)目市場分析 市場定位及項(xiàng)目形象 專業(yè)市場概況 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢 投資客戶群體