【正文】 視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設(shè)和項目運轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊和平醫(yī)院、順德區(qū)人民醫(yī)院、順德體育館、長鹿農(nóng)莊、羊大路綠道等相關(guān)項目的協(xié)調(diào)發(fā)展，與順德水鄉(xiāng)融于一體。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產(chǎn)品展示與交易功能的補充，通過提供專業(yè)的拍賣服務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。珠寶主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結(jié)合珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、KTV、棋牌、沐足、水療、SPA等。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。建立專項基金通過和銀行、風投公司合作成立專項基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地9萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當前高出數(shù)倍甚至十幾倍。在車位規(guī)劃上，應考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風格，再加入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為順德的一個旅游亮點。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。按建設(shè)期劃分的項目總投資構(gòu)成表（表2）項目建設(shè)期起止時間總投資（萬元）1期2008年1月至2010年12月16,2期2012年6月至2013年6月11,3期2014年7月至2016年6月63,4期2016年7月至2018年6月60,合計2008年1月至2018年6月150,第五章 項目經(jīng)濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達到50元/平方米，僅租金一項年收益約為16,200萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣20,000萬元，按90年不變價累計滾動發(fā)展之資金成本，項目投資回收期約4年。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。其中，將重點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當實力的社會權(quán)威機構(gòu)，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘市場機會。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計商等，其根本的目的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進入市場。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。餐飲場所應集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應過濾處理。對于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。第八章 項目的風險分析 本項目的風險主要體現(xiàn)在以下三個方面：招商風險與本項目主題相同或類似的項目主要集中在深圳、番禺等地，而且已經(jīng)具有相當?shù)挠绊懥鸵?guī)模。針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進機構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應基地。除此之外，就是能夠因勢利導，盡量考慮現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件進行設(shè)計和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風險。 33。符合順德“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導向要求，彌補了順德區(qū)產(chǎn)業(yè)空白，利用萬輝珠寶成及熹涌工業(yè)區(qū)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行“三舊”改造，充分體現(xiàn)了項目的經(jīng)濟性，特別是通過項目帶動整個羊大路片區(qū)乃至整個倫教產(chǎn)業(yè)升級，行程倫教的商業(yè)中心，做為順德的商務(wù)花園區(qū)，充分體現(xiàn)了項目的先鋒引導性。此類風險會使項目增加額外投資的風險。針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關(guān)項目運作經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務(wù)機構(gòu)和商協(xié)會合作，為商家提供更多的增值服務(wù)，利用順德政府特殊的扶植政策和順德珠寶產(chǎn)業(yè)人才的優(yōu)勢等。綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標準。本項目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。其中按項目產(chǎn)能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。項目各功能劃分和相應的投資構(gòu)成參