【正文】 表34 國內(nèi)主要物流園區(qū)土地批租價格的比較園區(qū)名稱租賃價格可供租賃面積土地用途深圳福田保稅區(qū)1800港幣/平方米2500畝物流**外高橋物流園區(qū)135美元/平方米物流西北物流園區(qū)未來島4585萬/畝526畝物流/工業(yè)綜合上述市場分析，本項(xiàng)目土地的批租價暫定為750790元/平方米。其次，本項(xiàng)目依托西北物流園區(qū)，其服務(wù)對象要和外高橋物流園區(qū)及浦東空港物流園區(qū)等**主要物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)。本項(xiàng)目的功能定位適應(yīng)這些趨勢才能夠使園區(qū)獲得快速的發(fā)展。另外，**及全國物流的整體發(fā)展水平也決定了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和建設(shè)是按步驟和分期逐步進(jìn)行的。因此，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)充分利用基地內(nèi)的原有項(xiàng)目的良好聲譽(yù)，加大招商引資的力度，加大整個西北物流園區(qū)的形象及品牌的推廣。圖41　**市城市配送中心示意圖　　 2)國內(nèi)物流進(jìn)出**的重要集散基地之一 從統(tǒng)計資料來看，**地區(qū)近10年來在鐵路運(yùn)輸方面的貨物運(yùn)輸變化不大，甚至出現(xiàn)了一定程度的減少，2002年**的鐵路貨運(yùn)量5836萬噸，%，但鐵路的貨運(yùn)量基數(shù)仍然很大，所以本項(xiàng)目仍應(yīng)發(fā)揮其在鐵路運(yùn)輸方面的優(yōu)勢，進(jìn)一步挖掘鐵路物流的潛力。隨著**及我國現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，必然會有大量的國內(nèi)物流集中于桃浦地區(qū)，因此，本項(xiàng)目將擔(dān)當(dāng)起國內(nèi)物流進(jìn)出**的集散中心之一的功能。在這種趨勢下，本項(xiàng)目作為一個綜合型的口岸物流園區(qū)，應(yīng)當(dāng)和**外高橋等物流園區(qū)一起，在國際物流方面扮演重要的地位（因?yàn)閲H物流集散不僅僅在港口、機(jī)場，同時有很多的物流業(yè)務(wù)將由內(nèi)陸口岸完成首末端的集散業(yè)務(wù)流程），尤其是在提供電子通關(guān)、快速通關(guān)等一些相關(guān)服務(wù)的情況下，西北綜合物流園區(qū)將可以成為國際物流進(jìn)出中國大陸的最佳門戶之一。 配送本項(xiàng)目主要功能之一就是為**進(jìn)行城市配送，減輕物流對城市交通的壓力，降低物流對城市環(huán)境的不利影響。因此，本項(xiàng)目首先應(yīng)該負(fù)責(zé)為客戶選擇滿足客戶需要的運(yùn)輸方式，然后具體組織網(wǎng)絡(luò)內(nèi)部的運(yùn)輸作業(yè)，在規(guī)定的時間內(nèi)將客戶的商品運(yùn)抵目的地。在本項(xiàng)目基地內(nèi)設(shè)立公共型保稅倉庫將大大提升西北物流園區(qū)的物流中心地位，創(chuàng)造一個保稅倉庫發(fā)展運(yùn)作的范例，從而吸引更多的大型跨國采購企業(yè)和物流企業(yè)入駐西北物流園區(qū)。據(jù)對相關(guān)企業(yè)的調(diào)查，很多生產(chǎn)制造企業(yè)和商業(yè)企業(yè)一樣，受到了物流成本的困擾。一些大型的連鎖商業(yè)企業(yè)紛紛在物流園區(qū)建設(shè)其物流基地，以實(shí)現(xiàn)其配送的規(guī)?；?，另有為數(shù)甚多的中小商貿(mào)企業(yè)苦于其過高的物流成本，正努力尋找合適的第三方物流伙伴。但是近年來，隨著市場化程度的提高及高新技術(shù)對傳統(tǒng)行業(yè)的改造、滲透、提升，使第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)間的重組整合趨勢非常明顯，物流產(chǎn)業(yè)已成為一個新興的產(chǎn)業(yè)顯出其誘人前景。物流企業(yè)的入駐是物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)成敗的關(guān)鍵，從對第三方物流企業(yè)的調(diào)查情況來看，部分物流企業(yè)表示，其已經(jīng)或要打算進(jìn)駐物流園區(qū)，但有不少的物流企業(yè)表示目前條件不具備或物流園區(qū)發(fā)展不成熟。這樣一大批跨國物流企業(yè)將會在未來數(shù)年內(nèi)迅速進(jìn)入中國。航運(yùn)公司和物流公司是優(yōu)勢互補(bǔ)的合作伙伴。不僅經(jīng)營傳統(tǒng)的海上運(yùn)輸業(yè)務(wù)，而且大量滲透到陸上運(yùn)輸、港口裝卸、倉儲、代理、裝拆箱等與運(yùn)輸相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，掌握著全球物流網(wǎng)絡(luò)中的60%貨代業(yè)務(wù)，物流從資金密集型向信息密集型過渡，從傳統(tǒng)的運(yùn)輸業(yè)務(wù)向國際多式聯(lián)運(yùn)發(fā)展。這些國際知名的物流企業(yè)包括：國際航運(yùn)物流企業(yè)(如馬士基、總統(tǒng)班輪等)；國際知名的第三方物流業(yè)(如美極物流、大和物流等)；國際快遞物流業(yè)(如聯(lián)邦快遞、佐川急便等)。面對入世的挑戰(zhàn)，我國的物流業(yè)必須從結(jié)構(gòu)和功能上進(jìn)行整合。3） 物流相關(guān)的高新技術(shù)及咨詢企業(yè)物流高新技術(shù)企業(yè)包括那些現(xiàn)代化物流、倉儲、及搬運(yùn)設(shè)備的開發(fā)者和生產(chǎn)者，以及相關(guān)物流信息和軟件技術(shù)的供應(yīng)商，這些信息軟件技術(shù)包括電子識別、車輛跟蹤、物流信息系統(tǒng)等。但這兩類企業(yè)往往是以多種物流方式相結(jié)合的形式出現(xiàn)的，如海爾集團(tuán)的物流對其本身來說具有非常重要的地位，但其同時也發(fā)展第三方物流業(yè)務(wù)。為了把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個面向全國的綜合性的物流集結(jié)地，吸引諸如大型的物流公司、船運(yùn)公司及具有采購配送功能的跨國公司等物流企業(yè)進(jìn)駐就成為至關(guān)重要的因素。即在倉庫內(nèi)設(shè)置超大容量集裝箱等專用運(yùn)貨設(shè)備的存儲設(shè)施，無需發(fā)貨、裝箱、運(yùn)輸?shù)榷鄠€環(huán)節(jié)，只要一下訂單，即可直接發(fā)貨，從而可以大大節(jié)約運(yùn)輸中轉(zhuǎn)時間，快速進(jìn)出倉。2)遵循一次規(guī)劃、分階段實(shí)施的原則，最終形成現(xiàn)代化國際物流中心。如圖51所示。同時在A23街坊內(nèi)預(yù)留一塊發(fā)展備用地。 交通組織設(shè)計本項(xiàng)目基地內(nèi)擬規(guī)劃形成道路路網(wǎng)，主干道為金迎路、金昌路、武威路，次要道路為金莘路、金通路、金邁路、水杉路、銀杏路、金沃路、金潤路、金達(dá)路，其余均為支路，紅線寬度為12米。本項(xiàng)目交通流量接近飽和時，考慮將部分地塊出入口設(shè)在基地環(huán)路或其他東西向支路上。 功能分區(qū)本項(xiàng)目用地面積為249公頃，其中倉庫用地為1296800平方米；管理服務(wù)區(qū)用地面積為65500平方米；交通設(shè)施用地3500平方米；公建配套設(shè)施用地5000平方米；虹橋機(jī)場航站樓用地30300平方米；滬寧鐵路用地22800平方米；道路用地374200平方米；集中綠化用地488200平方米；水域203700平方米。2)管理服務(wù)區(qū)用地管理服務(wù)區(qū)用地面積為65500平方米，布置在金迎路的北向入口處，位于A0A11街坊地塊內(nèi)。4)道路、鐵路和交通設(shè)施用地整個基地中道路用地為374200平方米，另有滬寧鐵路沿金昌路穿過基地，占地22800平方米，交通設(shè)施用地3500平方米，主要包括基地內(nèi)已建的虹橋機(jī)場導(dǎo)航站用地和將隨地塊開發(fā)進(jìn)度建設(shè)的道路班房等管理用房用地?！〗ㄔO(shè)規(guī)劃按照規(guī)劃，某物流基地總建筑面積為948595平方米，主要由以下部分組成：1）倉庫建筑面積為919785平方米，包括自營及公共型保稅倉庫124920平方米，出租倉庫194755平方米（含入駐的**煙草公司儲運(yùn)倉庫75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉庫69245平方米和頂通公司租賃倉庫49720平方米），批租倉庫531110平方米，以及發(fā)展備用地內(nèi)將后期建設(shè)的倉庫69000平方米；2）管理服務(wù)用房建筑面積為23500平方米，包括1座位于金迎路西側(cè)的管理服務(wù)大樓7500平方米，和1座位于金迎路東側(cè)的國際物流中心商務(wù)大樓16000平方米；3）公建配套設(shè)施總建筑面積3600平方米，包括就近設(shè)置于用電負(fù)荷集中區(qū)附近的7座變電所共1770平方米(包括1座35KV和6座10KV變電站)，和設(shè)置于集中綠化帶內(nèi)的垃圾收集中心站230平方米，以及設(shè)于武威路與橫瀝河西北角的雨水泵站1600平方米；4）已建的虹橋機(jī)場航站樓360平方米；交通設(shè)施建筑面積1350平方米，包括設(shè)于金通路、金迎路西南角的加油、氣站350平方米和道路養(yǎng)護(hù)班房1000平方米。具體建設(shè)內(nèi)容為：1）整個某物流基地的征地動拆遷、勞動力安置、土地平整以及區(qū)內(nèi)道路及綠化景觀、河道整治、地下管線敷設(shè)、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)；2）在A05街坊（本項(xiàng)目基地按區(qū)內(nèi)路網(wǎng)分成23個街坊，以A01…A23街坊表示，詳見附圖）內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為7500平方米的管理服務(wù)大樓，在A11街坊內(nèi)建設(shè)1座建筑面積為16000平方米的國際物流中心商務(wù)大樓；3）本項(xiàng)目還將在A0A06街坊內(nèi)分別建設(shè)2座公共型保稅倉庫和4座自營倉庫，總建筑面積為124920平方米(自營倉庫配備相應(yīng)的物流設(shè)備，包括2臺集裝箱正面吊、38副渡板和19臺3噸叉車以及相應(yīng)的工器具)。 主要建筑物 管理服務(wù)大樓管理服務(wù)大樓位于金迎路西側(cè)，為1棟5層疊加式建筑，位于物流基地管理服務(wù)區(qū)，具有信息、數(shù)據(jù)、交接、區(qū)內(nèi)管理、對外服務(wù)等功能，建筑面積為7500平方米，包括：1)物流基地管理中心，建筑面積3000平方米，其中行政管理機(jī)構(gòu)辦公用房2200平方米，信息處理中心400平方米，后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)400平方米；2)陸路口岸機(jī)構(gòu)服務(wù)中心，建筑面積4500平方米，其中海關(guān)及檢驗(yàn)檢疫用房3000平方米，保安、后勤等用房1500平方米。一般倉庫內(nèi)設(shè)置汽車站臺、卸貨站臺、管理區(qū)、手法作業(yè)區(qū)、高架庫區(qū)、大件儲存區(qū)、組合分解區(qū)和產(chǎn)品展示區(qū)。立體倉庫平面效果示意圖詳見附圖7。物流自營區(qū)按生產(chǎn)企業(yè)、貨主或其代理商、銷售商的要求，對貨物進(jìn)行運(yùn)輸、儲存、包裝、流通加工、配送。2)力求布局合理，功能明確，滿足現(xiàn)代物流作業(yè)要求。平面?zhèn)}庫立面效果和剖面效果示意圖詳見附圖5。國際物流商務(wù)中心大樓位于金迎路東側(cè)，為1棟12層建筑，建筑面積16000平方米，其中物流企業(yè)辦公場所12000平方米，擬吸引20家左右物流企業(yè)或其他辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)入駐，平均每家企業(yè)辦公用房600平方米；另有銀行、資信、保險、郵政、稅收等機(jī)構(gòu)2500平方米，餐廳服務(wù)設(shè)施1500平方米。 表54 本項(xiàng)目有關(guān)建筑的建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目指標(biāo)（m2）層高（m）層數(shù)總建筑面積153020 124920 自營倉庫56320 ～2　公共型保稅倉庫68600 ～123500 管理服務(wù)大樓7500 ～5 國際物流商務(wù)大樓16000 ～123　公建及交通設(shè)施用房4600 　變電所1770 　垃圾收集站230 　雨水泵站1660 　道路班房1000 陸地標(biāo)高設(shè)計場地標(biāo)高根據(jù)附近內(nèi)河排澇水位，考慮一定的富裕量（5060cm），并在參考該區(qū)域內(nèi)原有已建工程場地標(biāo)高的基礎(chǔ)上。表53 某物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)備注總建筑面積（m2）948595（m2）919785124920*194755 批租區(qū)倉庫531110將由土地批租方建設(shè) 預(yù)留用地倉庫69000 將后續(xù)建設(shè)（m2）23500 管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000 交通設(shè)施建筑面積（m2）1350　加油、氣站350 由加油站投資方建設(shè)　道路班房1000 公建設(shè)施建筑面積（m2）3600　變電所1770 　垃圾站230 　雨水泵站1600 　航站樓建筑面積（m2）360 已建建筑停車場（m2）343000 集中綠地率（％）綠化率（％）55道路及停車場占地率（％）建筑密度（％）綜合容積率　管理服務(wù)用地容積率　倉庫用地容積率　交通設(shè)施用地容積率　公建設(shè)施用地容積率　機(jī)場用地容積率*含在建的**煙草公司儲運(yùn)基地建筑面積75790平方米，華聯(lián)超市配送中心一期建筑面積69245平方米和頂通公司倉庫建筑面積49720平方米。功能分區(qū)面積詳見表52。管理服務(wù)大樓位于金迎路以西，國際物流中心商務(wù)大樓位于金迎路以東。1)倉庫用地在整個基地中，倉庫用地1296800平方米。項(xiàng)目在各塊倉庫用地內(nèi)適當(dāng)位置分別設(shè)置相應(yīng)的停車場，規(guī)劃停車場用地總面積為343000平方米。表51　本項(xiàng)目基地道路方向、紅線寬度及長度情況序號路名方向紅線寬度（m）長度（m）1金迎路南北3619402武威路東西3610703金昌路東西3621204金莘路東西205305金通路東西2426506金邁路東西245307水杉路東西2010608銀杏路東西2411609金沃路東西2072010金潤路南北24120511金達(dá)路南北241325本項(xiàng)目分別在真南路金迎路路口和金昌路金迎路路口設(shè)有二個基地主出入口，并在基地內(nèi)沿金武路、金通路和武威路形成環(huán)路。在中某西側(cè)及本項(xiàng)目基地西側(cè)分別設(shè)置100米寬的防護(hù)綠帶，并分別拓寬現(xiàn)狀三條河道（中某、橫瀝河和翔二河），同時在基地西側(cè)100米綠化帶內(nèi)和規(guī)劃金昌路以南新建河道，使基地水網(wǎng)成為一個完整的閉合網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。按照規(guī)劃道路系統(tǒng)，本項(xiàng)目以武威路為界，分為南北兩個區(qū)域。4)區(qū)域功能布置相對獨(dú)立，景觀設(shè)計與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，并注意對周圍生態(tài)的影響。第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案本“建設(shè)方案”章節(jié)內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目法人提供的有關(guān)設(shè)計資料編寫?！」残捅６悅}庫的功能定位及經(jīng)營措施該公共型保稅倉庫應(yīng)具備以下功能：1)可以存放供來料加工、進(jìn)料加工復(fù)出口的料件及外商投資企業(yè)復(fù)出口的料件；2)外商寄存、暫放貨物、轉(zhuǎn)口貿(mào)易貨物；3)暫時存放后再復(fù)出口的貨物；4)轉(zhuǎn)關(guān)運(yùn)輸或已對外成交結(jié)匯并結(jié)關(guān)而又暫不出境的貨物提供儲存保管服務(wù)；5)經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)緩辦納稅手續(xù)的進(jìn)境貨物。5） 其他相關(guān)的企業(yè)另外，物流園區(qū)還應(yīng)積極引進(jìn)為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供各種服務(wù)的各類型企業(yè)。4） 和物流密切相關(guān)的傳統(tǒng)企業(yè)這些企業(yè)主要有兩類：一類是將物流業(yè)務(wù)作為其重要發(fā)展方向的企業(yè)；另一類是物流在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中占有特別重要地位的企業(yè)。同時，吸引國內(nèi)知名的物流企業(yè)進(jìn)駐本項(xiàng)目，是把園區(qū)建成物流集結(jié)地的重要保證。2）國內(nèi)知名的物流企業(yè)集團(tuán)在我國物流服務(wù)業(yè)全面對外開放之前，國內(nèi)也已形成了一批實(shí)力較為雄厚的物流企業(yè)，這些企業(yè)包括：國內(nèi)知名的遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集業(yè)（如中遠(yuǎn)、中海等）；國內(nèi)傳統(tǒng)的物資流通企業(yè)（如中儲、中商、中糧等）；國內(nèi)知名的運(yùn)輸企業(yè)（如中鐵）；和國內(nèi)新興的第三方物流企業(yè)（如寶供物流、交運(yùn)集團(tuán)等）。在吸引這些相關(guān)企業(yè)入駐時應(yīng)當(dāng)突出兩個重點(diǎn)：一是貫徹“不在所有、重在所流”的經(jīng)濟(jì)思想；二是完善硬件設(shè)施，提高軟件質(zhì)量。國際航運(yùn)集團(tuán)以其現(xiàn)代化的管理手段、高質(zhì)量的服務(wù)水平、同貨主的良好關(guān)系和高科技的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)而成為世界物流的主導(dǎo)力量。隨著國際航運(yùn)業(yè)的發(fā)展，與之相配套的海運(yùn)服務(wù)業(yè)，包括船舶代理以及集裝箱中轉(zhuǎn)站、貨運(yùn)站等也取得了長足的發(fā)展。