【正文】 制度進(jìn)行處罰。 義務(wù)消防員崗位職責(zé)項(xiàng)目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下： 全體員工積極主動(dòng)參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門(mén)有關(guān)規(guī)定要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。 對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時(shí)維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時(shí)刻保質(zhì)暢通，及時(shí)糾正消毒違章和消除火險(xiǎn)隱患。 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實(shí)行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細(xì)的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過(guò)ISO14000認(rèn)證。 精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化率完好達(dá)99%以上。 巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。 與管理中心其它部門(mén)精誠(chéng)合作，搞好單位的各項(xiàng)活動(dòng)。 負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育、法紀(jì)教育工作,組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。 堅(jiān)持原則、辦事公道。 保潔：當(dāng)班時(shí)間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。 維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。 提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱(chēng)和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。b. 對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)施肥，方法正確，滿足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。 f. 定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹(shù)干涂白，防風(fēng)害、日灼。j. 完成主管交辦的其它任務(wù)。并經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)，對(duì)于不合法、不真實(shí)、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正。 負(fù)責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理中心費(fèi)用的支付。 完成上級(jí)交代的其它任務(wù)。 管理中心將計(jì)劃表交項(xiàng)目管理中心經(jīng)理審核，進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充，批準(zhǔn)后予以實(shí)施。 對(duì)不按時(shí)上交月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時(shí)完成工作計(jì)劃的部門(mén)或個(gè)人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。增強(qiáng)保衛(wèi)小區(qū)安全的責(zé)任心。 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達(dá)標(biāo)。 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效益。 職員、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，他人無(wú)權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過(guò)目。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。 夜間值班期間,值班主管負(fù)責(zé)對(duì)夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開(kāi)始對(duì)各崗位檢查三次，并填寫(xiě)《值班主管夜間查崗記錄表》。辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、發(fā)放由公司綜合部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。 辦公用品的申請(qǐng)領(lǐng)用a. 全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng)；b. 個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來(lái)訪投訴和回訪工作制度。d. 當(dāng)住戶主動(dòng)前來(lái)提合理化建議時(shí)，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時(shí)經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理決定采取或制定整改計(jì)劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛(ài)我小區(qū)”的戶名單，同時(shí)給住戶優(yōu)先評(píng)選“文明戶”。g. 當(dāng)同行物業(yè)管理單位要求參觀時(shí)，管理中心員工應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過(guò)互相學(xué)習(xí)，共同提高小區(qū)管理水平。4） 回訪后對(duì)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決。3） 每季度召開(kāi)一次住戶座談村，征求意見(jiàn)。回訪的主要內(nèi)容包括維修工的服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主滿意程度等項(xiàng)目。 事務(wù)助理必須在一周內(nèi)將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。 檢查內(nèi)容a． 消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。 火險(xiǎn)隱患的整改a． 若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫(xiě)《火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)》，并派發(fā)到受檢單位。 經(jīng)常檢查機(jī)房室內(nèi)溫度，保持機(jī)房?jī)?nèi)照明、通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài)； 機(jī)房必須配備消防器材。不允許向業(yè)主答復(fù)“這不是我（部門(mén)）的事，請(qǐng)你找負(fù)責(zé)的部門(mén)解決”或“這事我做不了主，請(qǐng)你找領(lǐng)導(dǎo)解決”之類(lèi)的話。 三米微笑。 一行一動(dòng)關(guān)乎公司形象。 說(shuō)到做到，兌現(xiàn)承諾 過(guò)程精品2. 服務(wù)原則 化解而不是激化矛盾。 日清日審。業(yè)主所反映的問(wèn)題，任何一位物業(yè)工作人員都有責(zé)任受理并承諾給予答復(fù)。c． 受檢單位整改完畢后,檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查,并記錄復(fù)查結(jié)果。c． 用火用電方面。 《防火安全檢查制度》 檢查方式a． 定期檢查根據(jù)XX防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)檢部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫(xiě)《防火安全檢查記錄表》。 工作維修部在每周五下午下班前將本周《派工單》整理好，交管理中心事務(wù)室進(jìn)行回訪。5） 有針對(duì)性地對(duì)住戶發(fā)放“住戶調(diào)查問(wèn)卷”，作專(zhuān)題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)。b. 回訪時(shí)間及形式1） 每年登門(mén)回訪1－2次。2） 回訪時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪記錄。f. 全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務(wù)，盡量減少住戶的投訴、批評(píng)。b. 任何管理人員在遇到住戶來(lái)訪投訴時(shí)，都應(yīng)給予熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時(shí)，要曉之以更壞，動(dòng)之以情，讓住戶理解并支持管理中心的工作。如遇特殊情況，經(jīng)綜合部主管同意可按需領(lǐng)??；e. 非常用辦公用品的領(lǐng)用與按照申請(qǐng)購(gòu)入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時(shí)必須填寫(xiě)“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途；f. 事務(wù)助理每?jī)蓚€(gè)月對(duì)部門(mén)辦公用品的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),填寫(xiě)“辦公用品統(tǒng)計(jì)表”；g. 辦公用品每年度按部門(mén)的工作需要進(jìn)行預(yù)算，年底進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)；h. 各部門(mén)應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個(gè)人領(lǐng)用辦公用品超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費(fèi)用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費(fèi)等行為，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。b. 非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門(mén)向綜合部申報(bào)，由綜合統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。 《辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度》為了加強(qiáng)管理中心辦公用品的管理、有計(jì)劃、按規(guī)定申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。 夜間值班一名水電維修工負(fù)責(zé)。 要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對(duì)過(guò)期的文件資料，要及時(shí)清理，無(wú)保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷(xiāo)毀處理。 任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。 管理中心與市勞動(dòng)局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計(jì)劃的安排助理、機(jī)電、維修、綠化、電腦、財(cái)會(huì)等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵(lì)獲取國(guó)家認(rèn)可的學(xué)歷和職稱(chēng)證書(shū)，以確保員工的整體文化素質(zhì)。使員工及時(shí)總結(jié)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高處理問(wèn)題的能力和工作水平。 新招聘人員在試用期，實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個(gè)月實(shí)習(xí)，經(jīng)公司和項(xiàng)目中心考試合格者留用。 各部門(mén)根據(jù)工作的完成情況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫(xiě)《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。 管理中心在每月25日將《管理中心月服務(wù)工作計(jì)劃》和《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》（2份）發(fā)放到各部門(mén)。收繳各種管理費(fèi)并開(kāi)具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作。 掌握微機(jī)的DBASE數(shù)據(jù)庫(kù)、DOS的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序,建立、健全電腦財(cái)務(wù)檔案,熟練電腦收費(fèi)操作。 熟練掌握出納賬的記賬原則和方法,建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目,定期核對(duì),做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符,日清日結(jié),準(zhǔn)確無(wú)誤。g. 經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏,傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。d. 清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。 養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木。 綠化員崗位職責(zé)綠化工在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。排雨井、排污井、綠化槽等處。 保潔員崗位職責(zé)保潔員在保潔班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下： 清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每?jī)商焱舷匆槐?電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場(chǎng)所、商場(chǎng)每天清掃一遍，商場(chǎng)每三天打蠟一次；多層部分公共場(chǎng)所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。 每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺,評(píng)定工作效益,搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下： 服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊(duì)員完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。 關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的知識(shí)和素質(zhì)。 提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱(chēng)和裁培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法、園林具械的使用方法。 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。 在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時(shí)，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開(kāi)展救護(hù)工作。在發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點(diǎn)。，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績(jī)者，由管理中心給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。 24小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。. 5 負(fù)責(zé)摩托車(chē)和自行車(chē)的值班安防員,凡進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車(chē)、自行車(chē)，一律按固定車(chē)位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車(chē)卡,車(chē)主取車(chē)時(shí)保管員即收“停車(chē)卡”。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會(huì)客、做私活。 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行處理和報(bào)告，制止住戶、外來(lái)人員和管理中心員工的違章行為。 完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。 督促和檢查全班人員熱愛(ài)本職工作，忠于職守，積極自覺(jué)地加強(qiáng)工作責(zé)任心。 安防班長(zhǎng)崗位職責(zé)班長(zhǎng)對(duì)全班的工作負(fù)全部責(zé)任。對(duì)態(tài)度不好者和情況嚴(yán)重者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)主任裁決。 協(xié)助項(xiàng)目管理中心經(jīng)理每月進(jìn)行一次崗位考核。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護(hù)治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動(dòng)。不循私情，擇優(yōu)錄用。 負(fù)責(zé)上級(jí)和外來(lái)文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。e. 技術(shù)書(shū)籍類(lèi)。資料類(lèi)別分類(lèi)概括如下：a. 工程圖紙類(lèi)別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機(jī)電設(shè)備。 .7 完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。 通過(guò)開(kāi)展聯(lián)誼會(huì)、茶話會(huì)、登門(mén)拜訪等活動(dòng)，與物業(yè)主管部門(mén)、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價(jià)、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部環(huán)境。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機(jī)關(guān)處理。違者按應(yīng)收取額的10倍處罰。 向住戶提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：a. 急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。在每次使用之后，工具保管員在入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損。 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動(dòng),積極配合其它部門(mén)做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 接受住戶報(bào)修或咨詢時(shí),態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決住戶的疑難問(wèn)題。 工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程服務(wù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下： 服從項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。 協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。 受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。它集各類(lèi)業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。投訴處理率達(dá)100%。 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門(mén)員工的工作績(jī)效報(bào)告。 定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類(lèi)員工，提高管理服務(wù)水平。內(nèi)部崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富多彩,住戶生活寧?kù)o。 案件處理。 盤(pán)查制。有效控制偷盜等治安案件。 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”。 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi)10元；b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi)5元／月，押金10元。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場(chǎng)和