【正文】 司優(yōu)勢，管理處將精心挑選保養(yǎng)承包商實施電梯、智能化系統(tǒng)等設(shè)施的保養(yǎng)計劃，建立技術(shù)為本、強化監(jiān)控的管理方式。 （ 6） 保證排水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，防止阻塞； （ 7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時清除垃圾、雜物； （ 8） 每月對排水暗溝沖洗，做到無異味，無有害傳染，無淤積； （ 9） 對積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。 八、房屋設(shè)備設(shè)施管理與維護 房屋及設(shè)備的管理維護 （ 1）公共部位門窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺階每季檢查一次； （ 2）建筑物外墻、 屋頂、平臺、露天廣場、圍墻、大門、崗?fù)?、道路、垃圾房、車庫車道等設(shè)施定期檢查，尤其是臺汛季節(jié)來臨之前要重點檢查； （ 3）對屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無損傷，無滲漏； （ 4）對屋面泄水溝每月進行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。 七、商鋪管理服務(wù) 對商業(yè)門店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為 業(yè)戶生活帶來的真正便利，做好商務(wù)服務(wù)。對于這些空氣污染的污染源，采用如下控制措施： （ 1）硬化地面，以減少由地面裸露和基建粉塵所導致的塵煙污染； （ 2）密切監(jiān)控業(yè)戶裝修施工及材料的使用，防止空氣污染發(fā)生； （ 3）對垃圾收集、處理實行全過程封閉式管理； （ 4） 通過管理中心對地下車庫風機設(shè)備進行控制，以使經(jīng)過濾處理后從地下車庫排氣孔排出的氣體不會對小區(qū)空氣質(zhì)量形成影響。 (2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。 管理處環(huán)保清潔組具體實施環(huán)境管理和環(huán)境保護的工作，內(nèi)容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標準和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢；進行環(huán)境科學研究；開展具體的環(huán)保工作，加強環(huán)境的綠化、美化、凈化。 實施停車環(huán)保管理 機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區(qū)內(nèi)的良好環(huán)境。此外，還將進一步密切與當?shù)毓膊块T聯(lián)系，積 極配合警署工作，加大治安綜合力度。 ③ 車流控制。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請出小區(qū)；“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。通過上述管理措施的實行，深信一定能做好裝 修管理的工作。擬將通過房管局等上級主管部門，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，專職責任人在 2 小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時內(nèi)未糾正，責任 人罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 4 小時內(nèi)未糾正，責任人罰全月工資； （ 3） 出現(xiàn)違章裝修， 8 小時內(nèi)未糾正，撤換責任人，管理處經(jīng) 理負連帶責任。 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定專職責任人，實施“全過程”追蹤監(jiān)管，通過現(xiàn)場巡查及與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批，嚴把“三關(guān)” 依據(jù)多年來管理的經(jīng)驗，在審批 過程中，將會出現(xiàn)一些不良 現(xiàn)象，例如某些覺悟較低的業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓，為打好裝修管理的攻堅 戰(zhàn)，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，著重裝修宣傳簽約—— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 —— 違章裝修即時處理 —— 裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。 3）提供集體辦理和上門服務(wù)等項目。 二、業(yè)主入住管理 1） 由專職人員提供一條龍服務(wù)。 驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 熟悉了解情況 制訂交接驗收單 審查資 料、圖紙、并按交接驗收單現(xiàn)場逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題， 做好記錄，落實整改， 簽訂交接驗收書面手續(xù)，做好遺留事項備案 簽訂有關(guān)物業(yè)協(xié)議 第二部分 常規(guī)期物業(yè)管理 一、 日常管理服務(wù) 管理處作為物業(yè)服務(wù)者：人員需統(tǒng)一著裝、掛牌上崗，各工種崗位職責、主要工作規(guī)程和管理制度、服務(wù)標準需上墻公開，收費標準及代辦生活服務(wù)項目需上墻公布。擬通過有關(guān)單位和前任物業(yè)公司管理留用人員，從上門服務(wù)等方式，與業(yè)戶建立彼此之間的聯(lián)系、溝通。 第三部分是日常管理檔案，包括：資料圖表文件等，如裝修檔案、暫住人口檔案、公用設(shè)備設(shè)施檔案、社區(qū)文化活動檔案、財務(wù)檔案、員工個人檔案、與上級往來文件、顧客滿意率調(diào)查表、服務(wù)質(zhì)量回訪表、顧客投訴記錄及處理情況、重大事件記錄等等?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（ 1）公眾制度部分；（ 2）崗位責任制部分；（ 3）管理運作制度部分；（ 4）考核標準部分。 警棍 12 根，手電筒 3 只，警示牌 11 塊，手提式滅火器 8 套 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 第五節(jié) 管理規(guī)章制度 本公司素以管理的寬松和協(xié)調(diào)與法治嚴謹?shù)慕y(tǒng)一而著稱，在小區(qū)實施管理過程中，管理處依然將按公司的規(guī)范做法，做到軟硬兼?zhèn)?，治而不亂，管而不死，堅決貫徹業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的路線。 對講機 3 部， 電話（含話機） 1 部 （三）、維修工具。 培訓后的跟查或評核工作 （ 1）員工經(jīng)過培訓后，組織培訓的人員要進行跟查，即在員工的實際工作中進行檢查，檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。其中管理處經(jīng)理的培訓由公司負責組織安排，一般管理人員及普通員工由管理處經(jīng)理負責落實或按公司要求執(zhí)行。主要內(nèi)容包括： A、公司發(fā)展概況、經(jīng)營理念、質(zhì)量方針、組織架構(gòu)及主要人員介紹； B、公司各項規(guī)章制度講解； C、員工守則，禮節(jié)禮貌，職業(yè)道德教育； D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識； E、安全消防常識等。 培訓目標 培訓的目標是針對管理者的目標而言，其目的是在態(tài)度、知識、技能三個方面改變、加強或改進員工的行為或表現(xiàn)，從而提高管理人“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 員的素質(zhì)、技能及管理水平，以達到企業(yè)的目標。 保潔主管：謝慶豐，女， 28 歲，中專學歷，在本公司主要住宅項目從事保潔管理工作四年。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 第三節(jié) 管理人員的配備 （一）、人員配備原則 精干、高效、敬業(yè)的原則 文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則 公司內(nèi)部選調(diào)為主，面向社會招聘為輔的原則 德才兼?zhèn)淞坎胚m用的原則 （二）、人員配備計劃 項目主管 1 名 客服（兼收費） 1 名 維修人員 1 名 消防監(jiān)控人員 3 名 保安主管 (1 名 ) 保安 13 名（班長 3 名） 保潔主管 1 名 保潔 5 名（班長 2 名） 綠化 1 名 共計： 25 人 （三）、主要項目負責人設(shè)置 本物業(yè)管理項目若我公司中標，將選派優(yōu)秀項目經(jīng)理，下設(shè)小區(qū)管理處、客服中心、工程處、社區(qū)文化部等職能機構(gòu)，各司其職，各負其責，對該項目實行全面管理。 （ 4）融洽住管雙方關(guān)系，順暢的溝通渠道。我們還將在管理處這個集體中多組織群體成員相互接觸，包括工作上的協(xié)作互助，學習上的互敬互學，生活上的互相關(guān)心等，去引導員工進行健康的心理活動的交流，互相給予積極影響，抵制消極情緒，是群眾思想健康向上，正氣得到上升，邪氣受到壓制。管理者要把握下屬心理活動的規(guī)律，在尊重人的感情（首先尊重人格）的基礎(chǔ)上，引導人們的動機和激發(fā)人們的興趣。比如，在對住戶方面，我們有《與顧客溝通的程序》，在此文件中 規(guī)定了管理處每半年至少召開一次顧客懇談會，另外每年公司要對顧客進行一次意見調(diào)查，并發(fā)放“顧客意見調(diào)查表”。針對日常物業(yè)管理工作，我們編制了詳盡全面的質(zhì)量體系文件，并已在實際工作中運作半年，相信我們在“ XXXXX”只要繼續(xù)按照程序文件運作，一定能夠取得良好的成績。這種封閉管理回路（如圖） “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 在具體運作中，管理處經(jīng)理是日常工作的指揮者，同時也是監(jiān)督檢查者。嚴格實施“有章可循，違章必糾”的裝修管 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 理辦法，靈活運用各種手段，杜絕違章裝修。在便民服務(wù)上，確定多種免費及收費的服務(wù)項目，使業(yè)主充分享受生活。“ XXXXX”的智能化設(shè)施提高了住戶的生活質(zhì)量，改變了住戶的生活方式，將促進管理理念、管理機構(gòu)、管理方式的進步。開展形式多樣的便民項目，對于不同 住戶提供不同的個性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的空 間。 建立健全管理制度，結(jié)合樓宇的設(shè)施、設(shè)備條件 ,運用現(xiàn)代管 理科學和先進技術(shù)對樓宇進行管理，以 ISO9000 質(zhì)量體系對各項 制度的實施進行全程監(jiān)控，保證管理與服務(wù)的專業(yè)和規(guī)范。 本公司經(jīng)過不斷的探索、發(fā)展、完善，建立了制度化、科學化的國際標準質(zhì)量管理體系，并通過 ISO9001 第三方國際機構(gòu)認證。 重視領(lǐng)導作用，發(fā)揮“群體效能”。公司經(jīng)常教育員工，從一把刷子到一張紙，都不 允許浪費，告誡員工做到“物盡其用，反復(fù)再反復(fù)”，比如油刷、電腦用紙等。 不在住戶及來往客人面前斥責員工。 對待住戶重視第一印象，因為能否與住戶建立良好的合作關(guān)系，很大意義上取決于住戶入住或進入小區(qū)時的第一印象。從策劃對外宣傳上，從抓企業(yè)管理現(xiàn)場上，甚至對員工著裝、接聽電話用語、行走站立姿勢、與住戶講話語氣語調(diào)態(tài)度上、進入住戶家從敲門力度到工作完成后如何退出等都有明確的行為規(guī)范要求，公司通過教育，既培養(yǎng)了員工的素質(zhì) ，又向社會公眾展示了“ XXXXX 物業(yè)人”的精神風貌。公司召開的由各管理處主任參加的行政例會，經(jīng)常邀請各級主管和普通員工代表參加，讓他們了解公司的計劃、目標、存在問題、發(fā)展計劃等，給每一位員工過生日，每年春節(jié)都要宴請部分員工的家屬，并進行座談。每年都制定全年培訓計劃，包括內(nèi)部培訓、外聘培訓、外送培訓。 樹立企業(yè)人才觀，為人才的脫穎而出和健康成長創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。 通過招投標方式獲 小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)；同年 8 月通過招標方式又獲得 的物業(yè)管理權(quán)；同年 11 月通過招標方式獲得 物業(yè)管 理權(quán)，并與同年獲得市“十佳物業(yè)管理企業(yè)”與 省家庭服務(wù)業(yè)協(xié)會“金牌管家” 稱號； 2020 年 12 月又通過招投標的方式獲得 公寓的物業(yè)管理權(quán)； 2020 年 7 月通過招投標獲得 物業(yè)管理權(quán)?！?XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責任公司 芁薁肀羄蕿薁螀膀蒅薀羂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚆腿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆螃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞 蒂羈膂芁薁肀羄蕿薁螀膀蒅薀羂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚆腿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆螃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃 裊荿蒞蒂羈膂 芁薁肀羄蕿薁螀膀蒅薀羂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚆腿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆螃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃裊荿蒞 蒂羈膂芁薁肀羄蕿薁螀膀蒅薀羂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚆腿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆螃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈膅芄蒅肅莁薃蒄螃膃葿蒃 裊荿蒞蒂羈膂 芁薁肀羄蕿薁螀膀蒅薀羂羃蒁蕿肄羋莇薈螄肁芃薇袆芇薂薆羈聿蒈薅肁芅莄蚅螀肈芀蚄袃芃膆蚃肅肆薅螞螅莁蒁蟻袇膄莇蝕罿莀芃蠆肂膂薁蠆螁羅蕆螈襖膁莃螇羆羄艿螆蚆腿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀螄肂肀莆螃螂芆節(jié)袂襖肈薀袁羇芄蒆袀聿肇莂衿蝿節(jié)莈蒆羈膅