【正文】 中心表達(dá)出了一種良好的開(kāi)放性。運(yùn)用點(diǎn)、線、面和動(dòng)靜相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，根據(jù)步行街自身的環(huán)境和條件而制造的商業(yè)業(yè)態(tài)混合策劃，結(jié)合城市的商業(yè)文化，建設(shè)一條集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食、文化、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)為一體的綜合性步行街。 　　不同的休閑步行街，其室內(nèi)景觀和室外景觀的配比是不同的，景觀基礎(chǔ)和性質(zhì)也是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協(xié)調(diào)呼應(yīng)。以休閑娛樂(lè)促進(jìn)群眾的交流，提高群眾的身體健康水平，營(yíng)造一種高品質(zhì)的生活氛圍。根據(jù)街道沿線特點(diǎn)和不同要求可規(guī)劃多種景觀點(diǎn)來(lái)豐富商業(yè)街景觀。在休閑空間兩側(cè)靠近店面的通道為交通空間。街道的綠化設(shè)計(jì)均應(yīng)適應(yīng)步行街的特征和需要，確保環(huán)境的保護(hù)，景觀效果上的文化內(nèi)涵及通行的安全性。設(shè)置更多的街道開(kāi)放空間，加強(qiáng)休閑娛樂(lè)服務(wù)內(nèi)容，為市民提供休息、交流場(chǎng)地。休閑步行街將會(huì)增添更多的生機(jī)和活力。注重亮化的整體效果，體現(xiàn)商業(yè)性街道引發(fā)亮麗的特征。5）．市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃：先地下后地上的原則，搞好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)給排水及電力通訊，管網(wǎng)入地敷設(shè)，沿街低壓電纜通訊線路及廣告招牌線路作到線路隱蔽，規(guī)范，整潔。其內(nèi)在結(jié)構(gòu)又反映著城市形態(tài)的本質(zhì)。正如森巴尼特所說(shuō)：“公共開(kāi)放空間設(shè)計(jì)的基本元素是認(rèn)識(shí)到街道作為公共開(kāi)放空間的構(gòu)架的重要性。（三）規(guī)劃構(gòu)想規(guī)劃布局休閑步行街主街寬度不小于16米，沿街中軸線設(shè)置中央水景，兩旁鋪以綠化景觀設(shè)施。供水管管徑為Ｄ200，再沿次干道分開(kāi)鋪設(shè)，沿線設(shè)置室外消火栓，間距不超過(guò)120M。電訊工程按規(guī)劃要求預(yù)埋電訊管道，進(jìn)入地塊。洞口縣地處亞熱帶，其東南屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，而西北部的雪峰山區(qū)屬典型的山地氣候。二、工程地質(zhì)條件洞口縣處在四級(jí)構(gòu)造單元湘中（漣邵）洼凹的西部，屬于三級(jí)構(gòu)造湘桂洼陷的一部分。厚度1384～2024m，無(wú)明顯不良物理地質(zhì)現(xiàn)象，地震基本列度為6度。3）貸款利息：%進(jìn)行計(jì)算得192萬(wàn)元。二、建設(shè)施工條件及施工進(jìn)度的保證1．施工條件和特點(diǎn)1）．建設(shè)用地范圍內(nèi)的拆遷工程基本完成，道路交通便利，水電設(shè)施齊全，施工條件基本具備。2．項(xiàng)目施工應(yīng)全部采用招標(biāo)投標(biāo)制和承包合同管理制。由于企業(yè)改制，到處是殘磚斷瓦，地塊內(nèi)無(wú)綠地，自然條件較差。美食區(qū)內(nèi)限制燃料的使用，采用環(huán)保型鍋爐及環(huán)保型燃料，確保休閑步行街的空氣質(zhì)量達(dá)到居住區(qū)合格第八章 社會(huì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)以國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》，按照效益和費(fèi)用計(jì)算范圍對(duì)應(yīng)一致和有無(wú)對(duì)比法原則，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。步行街的研究和建設(shè)已由單一的解決功能而轉(zhuǎn)向?qū)Ω邔哟紊系娜诵詮?fù)歸和環(huán)境價(jià)值的重視。步行街抑制了車輛，降低了噪聲、廢氣的污染程度，凈化了環(huán)境，街道上增添了人性化的服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出一切以人為本的服務(wù)理念和和諧優(yōu)美的都市環(huán)境，同時(shí)也對(duì)該區(qū)域內(nèi)或周邊的古建筑和歷史文化風(fēng)貌起到良好的保護(hù)和更新作用。本項(xiàng)目實(shí)施后，將從根本上改變目前高沙鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)交通堵塞和擁擠的被動(dòng)局面，為高沙經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、高沙城市品位的提升和人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全發(fā)揮積極作用?？傊?，該工程的實(shí)施，將極大改善區(qū)域環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和投資環(huán)境，對(duì)加快高沙的城市建設(shè)和洞口縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。（二）經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算：1．工程費(fèi)用包括工程投資、年運(yùn)行費(fèi)用和流動(dòng)資金。2）工資及福利：工資及福利包括管理單位人員標(biāo)準(zhǔn)工資、附加性工資津貼、職工福利及獎(jiǎng)勵(lì)工資。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的要求應(yīng)分別調(diào)整為經(jīng)濟(jì)費(fèi)用。根據(jù)本項(xiàng)目及我縣具體情況，本項(xiàng)目人工影子工資價(jià)格換算系數(shù)為1。出本項(xiàng)目土地總價(jià)（影子價(jià)）為2300萬(wàn)元。評(píng)價(jià)采用的基本參數(shù)1）以工程開(kāi)工的第一年年初為起點(diǎn)，工程效益和費(fèi)用均按年末發(fā)生和結(jié)算。三、財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)分析（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用:192萬(wàn)元（二）財(cái)務(wù)收入: 4620萬(wàn)元1)商業(yè)鋪面銷售收入4557萬(wàn)元根據(jù)高沙的實(shí)際情況，預(yù)測(cè)高沙休閑步行街將發(fā)展成為高沙城鎮(zhèn)的休閑、購(gòu)物商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值將大大增值，據(jù)調(diào)查結(jié)果分析得出高沙休閑步行街區(qū)鋪面地價(jià)每平方米4500元至8000元。%年息計(jì)算。5%、幅度變動(dòng)，并計(jì)算出其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值。%，大于設(shè)定的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%；全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為341萬(wàn)元；投資回收期為2年；貸款償還期為2年。本項(xiàng)目的環(huán)境效益和社會(huì)效益顯著，因此，總體上評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目完全可行。通過(guò)對(duì)高沙休閑步行街項(xiàng)目的可行性的分析、研究和論證，表明本項(xiàng)目建成后社會(huì)效益和環(huán)境效益是特別明顯的，對(duì)于改善洞口縣高沙鎮(zhèn)城市道路交通狀況，提升高沙城鎮(zhèn)的品位，解決市內(nèi)商品流通對(duì)過(guò)境交通的干擾，緩解高沙城區(qū)的以路為市的局面有積極的推動(dòng)作用；間接緩解市區(qū)交通壓力，促進(jìn)縣域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有十分重要的意義。3．建議高沙鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)該項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)督管理力度，確保項(xiàng)目按規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，杜絕違法違章建筑破壞城市景觀?，F(xiàn)提出幾點(diǎn)建議：1．建議盡快落實(shí)資金貸款資金，爭(zhēng)取資金早日到位，使項(xiàng)目能盡快實(shí)施，早日發(fā)揮效益。綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行，經(jīng)濟(jì)效益合理，環(huán)境效益、社會(huì)效益顯著，建議早日付諸實(shí)施。由于本項(xiàng)目沒(méi)有對(duì)間接的收益進(jìn)行詳細(xì)的分析和計(jì)算，鋪面地基銷售價(jià)格的確定上比較保守，定價(jià)較低，從財(cái)務(wù)上表面上看，本項(xiàng)目的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般，實(shí)際上，高沙土地市場(chǎng)價(jià)格歷來(lái)看好，本項(xiàng)目的銷售收入是可觀的，抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很強(qiáng)的。由此可見(jiàn)，凈現(xiàn)值對(duì)各個(gè)因素敏感程度的排序是：銷售收入、投資額，最敏感的因素是銷售收入，因此應(yīng)注意做市場(chǎng)營(yíng)銷工作，切實(shí)把握鋪面地基的銷售價(jià)格。分析結(jié)果表明：貸款償還期為2年。（四）借款償還能力分析本項(xiàng)目按實(shí)際貸款額進(jìn)行借款償還能力分析。（三）費(fèi)用的計(jì)算根據(jù)工程投資估算額和各年度工程費(fèi)用情況，總投資額3609萬(wàn)元，（四）國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)分析本項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、效益費(fèi)用比和投資回收期等。3）、流動(dòng)資金調(diào)整流動(dòng)資金調(diào)整隨年運(yùn)行費(fèi)調(diào)整，因流動(dòng)資金較少，本次不再對(duì)工程流動(dòng)資金作調(diào)整，也不計(jì)算流動(dòng)資金。C、土地的影子價(jià)格：國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的土地費(fèi)用是以土地影子價(jià)格衡量的，土地的影子價(jià)格是土地不被本項(xiàng)目占用時(shí)所能創(chuàng)造的凈效益。A、影子工資：影子工資體現(xiàn)了國(guó)家和社會(huì)為建設(shè)項(xiàng)目使用財(cái)力而付出的代價(jià)，影子工資由換算系數(shù)體現(xiàn)。本項(xiàng)目暫時(shí)不計(jì)算。工程運(yùn)行管理費(fèi)：不計(jì)算工程年運(yùn)行管理費(fèi)指維持工程正常運(yùn)行每年所需支付的費(fèi)用，包括工程維護(hù)費(fèi)、材料、燃料動(dòng)力費(fèi)、工資及福利、其它費(fèi)用等。二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)的確定1．社會(huì)折現(xiàn)率根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)社會(huì)折現(xiàn)率取定為8%。節(jié)約汽車運(yùn)輸成本，節(jié)約客貨在途時(shí)間及減少交通事故費(fèi)用、貨損費(fèi)用。建成的休閑廣場(chǎng)不但可以美化城市環(huán)境，供市民健身、休閑、娛樂(lè)，綠化還可凈化空氣、降低噪聲、粉塵。2）步行街是城市意象的重疊，是城市發(fā)展更迭的新思維，是維系城市發(fā)展和居民消費(fèi)的紐帶，是現(xiàn)代城市商業(yè)發(fā)展的新古典主義，為社會(huì)個(gè)階層民眾提供了互相交流的機(jī)會(huì)以及休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所，為多種文化的共存、交融、發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為城市帶來(lái)了新的商業(yè)生機(jī)與消費(fèi)活力。步行街的出現(xiàn)實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)“步行者的革命”，倡導(dǎo)的是人在城市空間中的主導(dǎo)地位，并通過(guò)對(duì)環(huán)境的更新，重新審定了歷史悠久的商業(yè)街在現(xiàn)代化城市中的巨大價(jià)值。本休閑步行街規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)僅設(shè)商業(yè)、美食、與住宅，沒(méi)有污染源，環(huán)境狀況良好。4．本項(xiàng)目工程地下設(shè)施，應(yīng)按照各管線專業(yè)的規(guī)劃統(tǒng)一安排，有計(jì)劃地組織施工。3．地勢(shì)平坦，交通便利。資金來(lái)源：自籌資金309萬(wàn)元，已付土地款資金2300萬(wàn)元爭(zhēng)取銀行貸款1000萬(wàn)元。12元/立方米*20000立方米=24萬(wàn)元道路廣場(chǎng)工程：216萬(wàn)元1）商業(yè)步行北街長(zhǎng)90m,寬度16m2）商業(yè)步行南街長(zhǎng)80m,寬度16m3)商業(yè)廣場(chǎng)3126平方米商業(yè)廣場(chǎng)路長(zhǎng)74m,寬度12m。分布有第二、第三兩個(gè)構(gòu)造層，第二構(gòu)造層由震旦系至二迭系組成，屬地臺(tái)型淺海相沉積，第三構(gòu)造層由下侏羅系組成，僅分布在石江至高沙一帶，屬內(nèi)陸湖泊相沉積。高沙鎮(zhèn)位于縣境南側(cè)，城區(qū)距離縣城17公里，東北與石江、黃橋交界，東南與武崗市的荊竹、彎頭橋接壤，西與花園相連，北與洞口鎮(zhèn)、竹