【正文】 對本案的地域性有一定的認可度2)中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。具有一定的經(jīng)濟實力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。項目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設(shè)商品住宅的理想場地。周圍的風(fēng)景區(qū)多有夾關(guān)組磚紅色砂巖、礫巖形成的高山，視覺效果凸出，受青藏高原構(gòu)造活動等的影響，本區(qū)形成多個構(gòu)造運動強烈的褶皺帶，成為了我國南北地震活動帶的一部分。但是，由于“5?12”汶川地震強度較大且余震較多，對近地表巖體和土壤層的結(jié)構(gòu)影響較大，政府已多方面采取監(jiān)測和評估，防止次生環(huán)境災(zāi)害的發(fā)生 氣候條件**市屬中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，夏無酷暑（極端最高氣溫32℃），冬無嚴寒（極端最低氣溫5℃，僅個別年份出現(xiàn)），雨量充沛，氣候宜人。**水利創(chuàng)建時的魚嘴分水堤、飛沙堰溢洪道、寶瓶口引水口三大主體工程，由百丈堤、人字堤等附屬工程構(gòu)成，科學(xué)地解決了江水自動分流、自動排沙、控制進水流量等問題，消除了水患，使川西平原成為“水旱從人”的“天府之國”。 交通運輸條件**境內(nèi)道路四通八達，項目用地沿濱河路長約109㎡，其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防 供電條件**市已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國家電網(wǎng)，供電質(zhì)量好；現(xiàn)已開發(fā)裝機10萬KW，年發(fā)電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足項目建設(shè)的建設(shè)需要。砂、礫料：附近砂石質(zhì)量較好，可就近購買。其它建筑材料：可從建材市場購買，滿足供應(yīng)。拍賣土地，在選址上開發(fā)建設(shè)與社會經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的商住小區(qū)，一方面有利于增加商業(yè)設(shè)施和住宅房源，滿足消費者的需要；另一方面有利于土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮城市土地資源的利用價值，以獲得良好的經(jīng)濟和社會效益。2建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。3）以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計上突出“均好性”的原則，滿足不斷發(fā)展的動態(tài)市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機動車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。本項目建議采用磚混結(jié)構(gòu)。3）供配電系統(tǒng)供電電源：380V／220V電源從市政供電管網(wǎng)接入。住宅進戶線不小于10㎜2，㎜2。5）應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標志。7)夜景燈飾照明在小區(qū)居住庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時更加心曠神怡。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。日，設(shè)計人數(shù)為3人／戶，用水時間按24小時計算。澆灑道路及綠化用水量約為10m3／日。給水從解放路市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防規(guī)范布置。1)排水量生活排水量為約120m3／日。(2）室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。4）所有單體均接二類建筑進行消防設(shè)計，耐火等級二級。3電氣消防在按規(guī)范要求必須設(shè)置火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報警和聯(lián)動控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，聯(lián)動啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報警控制系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，由建筑物消火栓按鈕直接起動消防泵，撲救火災(zāi)。用地周邊基本上是辦公區(qū)、住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無工業(yè)污染源和其他危險品物流設(shè)施。4）施工期間，作業(yè)機械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。3）噪聲項目無鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。（2）加強各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識的貫徹充分考慮項目區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、項目區(qū)周邊綠化設(shè)計等問題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。（4）材料運輸中，應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，避免拋灑。6）水土保持（1）水土流失影響因素本項目在工程建設(shè)過程中的場地平整、道路修建等作業(yè)會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)生水土流失。項目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。3）擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。 ，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，避免因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對供水系統(tǒng)進行清洗處理所造成的水量浪費。、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。堅持“安全第一、預(yù)防為主”和“安全責(zé)任、重于泰山”的原則，嚴格貫徹執(zhí)行《安全生產(chǎn)法》和《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條例》等法律法規(guī)及管理部門的相關(guān)規(guī)定，加強安全生產(chǎn)管理工作，確保安全生產(chǎn)。起重機械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對起重機械和升降附屬裝置進行檢驗測試。運輸機械、土方和材料搬運設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘柡推渌笓]裝置，以防止車輛和土方搬運或材料轉(zhuǎn)運設(shè)備運行時所造成的危險。4消防安全 編制依據(jù)1.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162006）2.《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（GB501402005） 編制原則“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針。、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。，要建立安全巡視制度，制定安全規(guī)章，對職工進行安全教育。 消防器材本項目配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地成本、建筑安裝工程費、其他費用、不可預(yù)見費以及建設(shè)期利息等。3資金使用計劃本項目計劃2012年投入3000萬元，剩余部分資金2013年全部投入實施建設(shè)。具體見項目工程進度表。規(guī)劃方案批準后一個月，預(yù)計2012年11月31日前。本項目建設(shè)估算總投資8000萬元，其中土地成本 3200萬元，建安費用 2884萬元，建設(shè)期利息516萬元，其它費用1400萬元。第八章 投資估算與資金籌措1投資估算1）省建筑工程概算定額；2）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；3）國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》投資估算方法（2000年10月）；4）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5）現(xiàn)行的市場價格信息資料。設(shè)計好項目平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施，圖中標明每一消防箱和消防龍頭的位置。 消防措施，消防栓滅火器數(shù)量與間距按照消防部門的要求布防。1采取預(yù)防措施避免車輛和土方搬運和材料轉(zhuǎn)動設(shè)備陷落到坑穴或水中。在未安置適當(dāng)?shù)男盘栐O(shè)施的情況下不得使用任何起重機械。對建筑機械與設(shè)備的安全視情況進行逐類或逐件檢驗測試。具體如下：基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。 ，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。其主要節(jié)能措施如下：1）變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2）采用并聯(lián)電容器進行無功補償，提高用電設(shè)備的功率因素；3）照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈，鎮(zhèn)流器采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器；4）電纜導(dǎo)線布線時，盡量避免線路迂回或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5）設(shè)計時考慮穩(wěn)定電壓措施。項目的主要節(jié)能措施如下：1）主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。工程實施前，應(yīng)請具有編制水土保持方案資質(zhì)證書的單位做好水土保持方案，報水利管理部門審批。（5）定期對各種施工機械、運輸?shù)仍O(shè)備進行維修，以減少噪聲。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化碳能力較強的植物和滯塵植物，站場外圍綠化帶由高大樹木、喬木和草地構(gòu)成，場內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。5）施工過程的環(huán)境保護（1）遵循“以人為本”的環(huán)保理念，保護城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來越成為評價一個城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟（如對旅游的影響）和居民的生活。項目的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水達到《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》CJ3082－1999的水質(zhì)標準后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。2）垃圾站堆存的垃圾。第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全1環(huán)境保護a）《污水綜合排放標準》(GB89781996)；b）《大氣污染物綜合排放標準》（GB1629796）；c）《建筑施工場界噪聲限值》（GB125231990）；d）《聲環(huán)境質(zhì)量標準》（GB30962008）；e）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GH38382002）；f）《地下水質(zhì)量標準》(GB/T1484893)；g）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB30951996)項目區(qū)內(nèi)地勢平坦，場址的生態(tài)環(huán)境較好。／小時，／次。2）集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房首層。2)排水系統(tǒng)(1）室外排水本項目排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管匯集排入市政雨水管。設(shè)置場所為地下車庫、商場、公建。（2）室內(nèi)給水系統(tǒng)項目建筑1～5層由市政給水管直接供水。項目最大用水量約為152m3／日。日。2)用水量正常時，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊?。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。6)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點。住宅的公共照明采用節(jié)能自息開關(guān)。每套住宅的總電源進線斷路器應(yīng)具有漏電保護功能。1）負荷等級本項目工程建筑、消防的用電負荷、五城商業(yè)與12戶生活給水泵和樓道照明等為二級負荷，其余的用電設(shè)備均為三級負荷。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運用點線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個良好的生態(tài)環(huán)境。項目用地沿濱河路長約109㎡，根據(jù)用地特點和小區(qū)規(guī)模，其他三方面無道路，因此場地出入口均設(shè)在北側(cè)，因西接二環(huán)路，是聯(lián)建城區(qū)的主要道路，因此將場地入口設(shè)在西側(cè)，出口設(shè)在東側(cè)，道路圍繞商業(yè)樓成環(huán)道，既滿足使用和消防，又占取最小用地和減少干擾。序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業(yè)㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)12戶6建筑密度45%45%7綠地率%8估算總投資8000萬元第六章 主要工程技術(shù)方案1工程技術(shù)方案1）以**市總體規(guī)劃為前提，注重項目與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，延續(xù)和發(fā)展居住區(qū)富有個性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，體現(xiàn)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的原則。本項目的建設(shè)是促進**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展，完善城城市規(guī)劃建設(shè)，促進構(gòu)建和諧**的一項重要舉措，得到**市委、市政府及上級主管部門的大力支持，外部政策環(huán)境優(yōu)良。根據(jù)**市規(guī)劃局規(guī)劃和有關(guān)部門批準，擬建項目按照**市城市規(guī)劃，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為商住用地。水泥：拉法基水泥廠相距不遠，可直接購買。 通信條件**市郵政、電信快速發(fā)展，移動、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。該工程的最偉大之處是建堰2000多年來經(jīng)久不衰，而且發(fā)揮著愈來愈大的效益。年均降水量1200毫米，年均無霜期280天。以地表生態(tài)覆蓋類型為主要指示參數(shù)，通過對**市域范圍、不同行政區(qū)域和以紫坪鋪水庫為代表的環(huán)境敏感目標周邊區(qū)域等不同空間尺度的變化比較分析，“5東邊是新建政府安置小區(qū)鳳鳴苑，東南邊是中冶堰景大型高層住宅小區(qū)，北邊面朝某河天然水帶?，F(xiàn)場設(shè)置售樓處，聘請資深營銷公司進行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點；3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性；5)市場策劃的針對性和競爭性： 6)產(chǎn)品概念塑造金字塔模型。同時，該部分客源最容易受到耳語效應(yīng)的影響。項目所處青城山區(qū)域雖然價格較為堅挺但去化速度十分緩慢。成交創(chuàng)新低，市場形勢嚴峻，其信貸縮緊，首套房利率出現(xiàn)上浮，甚至個別銀行出現(xiàn)暫停房貸業(yè)務(wù)，直接增加了購房者購房成本，較大程度抑制了市場需求。4 房地產(chǎn)調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響小結(jié)對土地市場的影響土地供應(yīng)與政策調(diào)控有較大的關(guān)系，調(diào)控政策之后的成都土地市場（一級市場）較為低迷；郊縣供應(yīng)持續(xù)大幅放量，但成交方面卻顯冷清，流拍成風(fēng)，開發(fā)商受樓市低迷帶來的資金壓力影響拿地意愿不強，住宅市場持續(xù)低迷直接影響開發(fā)商對后期樓市信心不足，地方政府也不得將地塊取消掛牌或延遲出讓，致使成交量大幅下滑。10 月27 日 房管局 《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管辦法（試行）》《成都市商品房預(yù)售監(jiān)管實行細則（試行）》成都市行政區(qū)域內(nèi)的商品房預(yù)售款都納入了監(jiān)管范圍，采用商業(yè)銀行監(jiān)管模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管賬戶，并由開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行報送相應(yīng)工程進度清冊等資料。2010年成都房地產(chǎn)調(diào)控政策1 月5 日 房管局進一步規(guī)范商品房銷售行為制定了《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》和《成都