熱電廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 合更有助于提高容積率，但建筑形式，特別是外立面的繁雜程度會(huì)帶來(lái)較高的建安費(fèi)用，主張從簡(jiǎn)約入手求不同。戶型面積面積占比合計(jì)一房（廉租房）4550㎡10%100%兩房7580㎡50%8085㎡20%三房95100㎡20%項(xiàng)目可以略低于區(qū)域主流價(jià)格入市，制造價(jià)格優(yōu)勢(shì)；同時(shí)項(xiàng)目不應(yīng)脫離區(qū)域價(jià)格體系。：項(xiàng)目總成本合計(jì)43498萬(wàn)元：37268萬(wàn)元：2991萬(wàn)元：1064萬(wàn)元。按銷售收入的2%計(jì)提：項(xiàng)目總收入合計(jì)54382萬(wàn)元（如下表）銷售物業(yè)銷售總價(jià)(萬(wàn)元)銷售均價(jià)(元/㎡)可售面積(㎡) 高層住宅（1823F）39951669659664 廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955 高層人防地下室2658003314 地下車庫(kù)3208217214769合計(jì)5438290937根據(jù)目前的市場(chǎng)情況：㎡，高層開(kāi)盤時(shí)間預(yù)加在2012年6月，按照年均8%的保守增長(zhǎng)估計(jì)，項(xiàng)目入市時(shí)的價(jià)格在6696元/㎡，項(xiàng)目住宅部分當(dāng)年實(shí)現(xiàn)清盤，銷售收入為39951萬(wàn)元；㎡的價(jià)格由政府回購(gòu)，在普通商品房拿到預(yù)售的情況，收回資金為銷售收入的20%，主體封頂收回資金為銷售收入的50%，竣工后收回其余20%的銷售收入，銷售收入為2026萬(wàn)元；，銷售價(jià)格為15000元/㎡，銷售收入為8932萬(wàn)元；，銷售價(jià)格為800元/㎡，銷售收入為265萬(wàn)元；，銷售價(jià)格為2172元/㎡，約合8萬(wàn)元/個(gè)，銷售收入為3208萬(wàn)元。34。 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn)/總投資*100％＝％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn)/總收入*100％＝％ 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn)所得稅 ＝108842721＝8163（萬(wàn)元）現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011 2012 2013 核對(duì)0 1 2 1現(xiàn)金流入 銷售收入54382 04157112810543822現(xiàn)金流出 土地成本16910 16910 0 0 16910 前期費(fèi)用2153 861 1292 0 2153 土建安裝費(fèi)12694 1016 5966 5712 12694 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1717 0 343 1373 1717 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)846 0 169 677 846 監(jiān)理費(fèi)用84 8 38 38 84 物業(yè)管理準(zhǔn)備金40 0 0 40 40 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用153 31 61 61 153 銷售費(fèi)用1088 109 761 218 1088 管理費(fèi)用1088 100 600 388 1088 營(yíng)業(yè)稅及附加2991 0 2286 705 2991 土地增值稅1064 0 624 440 1064 3現(xiàn)金流出合計(jì)40827 19035 12141 9651 40827 4現(xiàn)金凈流量 19035 29431 3159 5累計(jì)現(xiàn)金流量 19035 10396 13555 6折現(xiàn)系數(shù)（1+12%）^n 7凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 19035262772518 8累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1903572439761 9內(nèi)部收益率（IRR）%10靜態(tài)回收期8敏感性分析選取的敏感性因子為項(xiàng)目商品房住宅銷售價(jià)格，因?yàn)樯唐贩孔≌N售收入約占項(xiàng)目總銷售收入的75%，而其又容易受到營(yíng)銷環(huán)境的影響產(chǎn)生變化，分析在不同銷售價(jià)格時(shí)，即不同銷售凈利潤(rùn)率的情況下，項(xiàng)目效益情況：%銷售物業(yè)銷售總價(jià)(萬(wàn)元)銷售均價(jià)(元/㎡)可售面積(㎡) 高層住宅（1823F）33507561659664 廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955 高層人防地下室2658003314 地下車庫(kù)3208217214769合計(jì)4793890937稅前利潤(rùn)＝總收入總成本 ＝4793842787＝5151（萬(wàn)元） 所得稅＝稅前利潤(rùn)*25％＝5151*25％＝1288（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn)所得稅 ＝51511288＝3863（萬(wàn)元） 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn)/總投資*100％＝％ 銷售凈收益率＝稅后利潤(rùn)/總收入*100％＝％ %銷售物業(yè)銷售總價(jià)(萬(wàn)元)銷售均價(jià)(元/㎡)可售面積(㎡) 高層住宅（1823F）35440594059664 廉租房（23F）202628007235住宅底商（2F）8932150005955 高層人防地下室2658003314 地下車庫(kù)3208217214769合計(jì)4987190937稅前利潤(rùn)＝總收入總成本 ＝4987143000＝6871（萬(wàn)元） 所得稅＝稅前利潤(rùn)*25％＝6871*25％＝1718（萬(wàn)元） 稅后利潤(rùn)＝稅前利潤(rùn)所得稅 ＝68711718＝5153（萬(wàn)元） 投資凈收益率＝稅后利潤(rùn)/總投資*100％＝％ 銷售凈收益率＝稅
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