【正文】 3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳。（3）第二次強銷期價格體系制定與審批，包括二期小高層及商業(yè)裙樓價格體系制定與審批。期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）為二期小高層及商業(yè)部分入市作好充分的前期準(zhǔn)備工作。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。G、物業(yè)管理H、費用減免政策（主要針對萬盛園）期間媒體組合（1）報廣此階段廣告重點之一是小高層市場形象的塑造；此外應(yīng)結(jié)合具體活動的開展，深度挖掘項目的賣點，努力提升項目的品質(zhì)，吸引更廣泛、更深入的關(guān)注，從而取得較好的成果、為價格提升做出充分支撐。（3）電視：在濟南電視臺《濟南房產(chǎn)報道》進行賣點宣傳和二期開盤信息發(fā)布。期間工作內(nèi)容（1）續(xù)銷期價格體系執(zhí)行，包括二期小高層及商51 / 63業(yè)裙樓價格體系執(zhí)行。（3）銷售物料準(zhǔn)備A、二期宣傳單張 4 萬份（可用于夾報）B、二期宣傳折頁 5000 份（4）第二次強銷期價格體系制定與審批（包括二期）（5）第二次強銷期期廣告設(shè)計（包括二期）（6）小高層市場導(dǎo)入期，引導(dǎo)目標(biāo)客戶關(guān)注項目小高層部分，逐步塑造小高層有別于多層的生活方式、凸顯其優(yōu)勢所在，淡化市民對小高層的抗性。期間營銷目標(biāo)（1）二次出擊，徹底贏得市場，完成項目的主要銷售任務(wù)。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。55 / 63G、費用減免政策（主要針對萬盛園）期間媒體組合（1）報廣由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應(yīng)減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應(yīng)利用銷售旺季制造熱點，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎(chǔ)。（3）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。期間營銷目標(biāo)（1）調(diào)整期完成項目 70%以上的銷售，突破項目銷售風(fēng)險的臨界點，并有一定的贏利空間。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。期間媒體組合59 / 63（1）報廣由于項目經(jīng)過一年多營銷推廣，基本市場形象已經(jīng)樹立、項目基本陸續(xù)入伙，客戶對項目現(xiàn)樓顯示的弱點也已基本可以接受，此階段廣告投入相應(yīng)減少、主要配合促銷活動；同時小高層與商鋪應(yīng)利用銷售旺季制造熱點，為小高層與商鋪后續(xù)市場炒作、價格提升奠定基礎(chǔ)。（3）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及項目的負面因素，此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動。（2）多層達到銷售面積：約 2750M2，占總量的61 / 635%； 銷售均價：3280 元/M 2。第四部分 項目營銷推廣費用制定原則一、常規(guī)營銷推廣費用內(nèi)容常規(guī)營銷推廣費用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費用；如報紙、電視、戶外、雜志等。其它不可預(yù)見費用。二、齊魯花園營銷推廣費用制定原則參照濟南市市場行情和業(yè)界常規(guī)，從項目實際情況出發(fā)；充分征求多方意見，虛心采納良好建議；在保證該項目正常推進的前提下，充分考慮齊魯置業(yè)公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；涉及面較廣，有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預(yù)算。銷售環(huán)境包裝費用；如營銷中心的包裝（配合節(jié)日或活動） 、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。八、掃尾期（2022 年 11 月上旬——年底）此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動，在嚴格執(zhí)行掃尾期價格體系的基礎(chǔ)上實現(xiàn)該階段既定的營銷目標(biāo)（認購面積約 2750M2，占總量的 5%，認購均價：3180 元/M2） ，完成最后的銷售。期間工作要求（1）全部入伙；（2）園林景觀配套全部完成。媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。A、個性化小戶型空間——針對多層閣樓、小高層小戶型進行個性化裝修設(shè)計以引導(dǎo)年輕的目標(biāo)客戶，以期提升此兩部分的單價。 小高層部分銷售面積和銷售均價見各自的銷售進度計劃表。B、利用六?一兒童節(jié)在兒童益智會所舉辦齊魯花園“新世代康樂寶寶”趣味大賽（5 歲以下嬰幼兒，可設(shè)最佳“健康寶寶” 、最佳“快樂寶寶” 、最佳“可愛寶寶” 、最佳“搞笑寶寶”等多個獎項，并在其中評選出一名優(yōu)勝者做為花園形象代言人、獲得其家長同意后在今后宣傳推廣中亮相，對其進行一定程度的獎勵及贊助）（3）銷售物料準(zhǔn)備制作精美單張 1 萬份，主要用于房交會和直銷。媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。 推廣重點為：A、精裝修交房——后小康完整生活主張B、戶型——美滿人生 3+2C、特色兒童益智會所（以小中型活動為依托進行推廣）D、健康主題園林（實景宣傳）E、新世紀金融中心圈/天橋區(qū)的齊魯花園、濟南市的齊魯花園/中國的城市化進程/新世代白領(lǐng)族、BoBo 族生存方式 ——針對小高層與天橋區(qū)外目標(biāo)客戶，塑造項目超越天橋區(qū)片區(qū)的時代、超前、發(fā)展空間等形象，吸引天橋區(qū)外年輕客戶的關(guān)注，促進小高層的銷售。 小高層和商業(yè)部分內(nèi)部認購面積和認購均價見各自的銷售進度計劃表。 （因北部小高層市場抗性較大，通過團購加快銷售進度，減輕銷售壓力）期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）多層精裝修方案執(zhí)行并進入實際施工；（3）工程進度要求：一期竣工并交付使用，二期主體封頂；（4）會所正式投入使用；（5）物管公司全面進駐。 ）E、齊魯花園一期（多層）入住儀式F、業(yè)主友誼賽（羽毛球比賽、籃球比賽、拔河比賽等）G、可考慮在臨街商鋪中先期引入小型品牌商家與銀行等、為商鋪炒作營造氛圍。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，列入濟南搜房網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時可免費在《城市信報》上定期發(fā)布；及時與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進行互動溝通、信息發(fā)布、消弭項目的負面因素，如果此時齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁已建設(shè)完畢，則應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁發(fā)布項目動態(tài)、項目賣點與客戶互動（可包括駿園的物業(yè)管理、客戶投訴處理、小高層形象塑造與推廣主題的軟性訴求） 。每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。同時此階段為二期（小高層）和商業(yè)部分的開盤期、與多層推廣重點有所差別，需要營造新的市場熱點，可借助這個機會點推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定的目標(biāo)。期間營銷目標(biāo)（1）銷售狀況趨向平穩(wěn)但不脫節(jié)，作為第二次銷售高峰的蓄勢過渡。（5）采用直銷戰(zhàn)術(shù)直銷針對性非常強，費用十分節(jié)省，傳播效果也較明顯。（5）網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時項目已擁有一定數(shù)量的客戶與目標(biāo)客戶，可考慮開始在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人負責(zé)在論壇上即使發(fā)布項目消息、挑起討論、吸引客戶關(guān)注，為后續(xù)小高層的推廣做鋪墊；已擁有一定的客戶資源與社會資源，開始籌備齊魯置業(yè)會網(wǎng)頁制作工作。媒體選擇：齊魯晚報和濟南時報。四、調(diào)整期（2022 年 7 月上旬——2022 年 8 月下旬）推廣重點此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。（5）部分樣本房裝修完畢。依據(jù)：通過工程進展展示開發(fā)實力，樹立客戶信心，同時表示對客戶的尊重，讓其做真正的主人。（4）電臺：在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布。媒體選擇以齊魯晚報、濟南時報為主，山東商報、生活日報、都市女報為輔。（2）達到銷售面積：約 4400 M2，占總量的8%； 銷售均價：2900 元/M 2。 ）（4）第一次強銷期價格體系制定與審批（5）第一次強銷期廣告設(shè)計期間工作要求（1）銷售物料完成、到位；（2）營銷中心裝修完畢，包括室外環(huán)境（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。 ）D、沙盤：2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準(zhǔn)備完畢，若已完成則省去該項。B、開盤活動形式：待定，方案屆時另行提交。（5）電臺：在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息） 。（2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。正式開盤前為預(yù)熱市場、拉升價格可在 3 月上旬再次進行節(jié)點式推盤，但此次活動只是一種操作手法和項目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價均計入開盤期。因此本階段推廣應(yīng)相對低調(diào)，在大眾傳播媒體上重點應(yīng)著眼于對項目有長期影響力的媒體如電視、電臺，并及早展開相關(guān)工作。（3）精裝修方案與預(yù)算確定；（4）五證齊全；（5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進度不能達到要求，可推遲至第一次強銷期開始前） ；（6）工程進度計劃、建筑單體設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理公司的確定落實。期間工作內(nèi)容（1）總體價格策略（2）預(yù)熱期價格體系制定與執(zhí)行（3）預(yù)熱期節(jié)點式活動推廣A、住博會B、秋交會（4）銷售物料準(zhǔn)備A、樓書：1 萬份 中國最大的資料庫下載B、折頁：1 萬份C、沙盤：2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型）D、展板：16 塊（其中城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施2 塊，項目基本資料為 2 塊，多層戶型 6 塊，多層外立面 1 塊，多層裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 塊，小高層外立面 1 塊，園林 1 塊，項目智能化配套 1 塊，物業(yè)管理 1 塊） ，另多層精裝修方案6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時增加。（4）電視：作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動的畫面、真實的情景，從而使人印象深刻。 除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公交公司達成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼項目形象廣告紙，另一方面制作發(fā)行車票廣告。媒體選擇兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。本階段宣傳力度不宜太大，推廣重點主要為：A、形象推廣——圍繞項目推廣主題進行概念炒作，突出項目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象；B、節(jié)點式活動推廣——借助住博會、秋交會等節(jié)點活動，對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名29 / 63度。如果決定在建設(shè)期即將底層商