房地產(chǎn)行業(yè)異地開發(fā)模式研究報(bào)告(文件)
【正文】 珠海保利地產(chǎn)廣州、北京、上海、武漢、哈爾濱復(fù)地集團(tuán)上海、武漢、南京金地集團(tuán)深圳、北京、上海、武漢世茂集團(tuán)上海、南京、福州、香港華潤(rùn)置地北京、上海、成都萬(wàn)通集團(tuán)北京、西安綠地集團(tuán)上海、南昌、合肥、長(zhǎng)春大華集團(tuán)上海、南京、武漢富力地產(chǎn)廣州、北京二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)異地開發(fā)的機(jī)遇及面臨的問(wèn)題新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，在使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨較為嚴(yán)峻的格局的同時(shí)，也為具備一定運(yùn)作實(shí)力和資金實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入異地市場(chǎng)，進(jìn)行全國(guó)布局提供了條件。雖然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇異地進(jìn)入目標(biāo)時(shí)眼光短淺，亦步亦趨，即只看當(dāng)前目標(biāo)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，而不考慮企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，往往進(jìn)入之后才意識(shí)到區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已被破壞，而不得以去面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)或混亂競(jìng)爭(zhēng)的格局。隨著國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷和一線城市土地供應(yīng)量的逐步減少，一二線城市的土地開始成為稀缺資源，對(duì)于土地資源的儲(chǔ)備也開始成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重點(diǎn)之一。（一）以城市區(qū)位為基礎(chǔ)，綜合考慮區(qū)域房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)及前景對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)狀況的評(píng)估首先需要對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的潛力及其發(fā)展前景進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于城市區(qū)域狀況的分析，主要從經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析兩方面進(jìn)行，通過(guò)對(duì)目標(biāo)城市的現(xiàn)有狀況和發(fā)展趨勢(shì)評(píng)估，確定城市未來(lái)走向。2. 經(jīng)濟(jì)區(qū)位分析指標(biāo)：a) 區(qū)域位置評(píng)估：地理區(qū)位，經(jīng)濟(jì)圈區(qū)位，產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位。城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)和市場(chǎng)潛力，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供需狀況則為判斷當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的飽和程度提供了依據(jù)。c) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)產(chǎn)品定位（項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、房型和面積定位、客源定位、價(jià)格定位），供應(yīng)量。3. 競(jìng)爭(zhēng)情況分析a) 對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)力：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力。對(duì)于市場(chǎng)潛力大，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)采用試探進(jìn)入的策略，在項(xiàng)目中培育實(shí)力，熟悉區(qū)域特點(diǎn)，為進(jìn)一步開發(fā)打下基礎(chǔ)。（三）以自身定位為標(biāo)尺，全面確定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入方案如果區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)研究是為了對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可能性的評(píng)估，那么區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析則是對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)入的可行性的衡量，而房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力的評(píng)估更是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入具體操作的一次自我檢驗(yàn)。其主要指標(biāo)如下：1. 資金運(yùn)作能力a) 自有資金狀況：現(xiàn)有資金量，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率，銀行授信狀況b) 企業(yè)融資能力：戰(zhàn)略投資者引入，股東融資能力，上市公司增發(fā)c) 融資創(chuàng)新能力：信托公司，基金公司，貼息委托貸款 ，信托貸款 2. 政府公關(guān)能力a) 政府資源狀況：人員熟悉程度，高管或股東在當(dāng)?shù)厮蚊u(yù)職位b) 公關(guān)人員能力：政府關(guān)系，溝通能力3. 人才儲(chǔ)備實(shí)力a) 項(xiàng)目運(yùn)作人員能力b) 設(shè)計(jì)人員能力c) 工程管理人員能力
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