房地產(chǎn)行業(yè)每月市場調(diào)查研究報(bào)告(文件)
【正文】 到位。開盤后價(jià)格沒有優(yōu)惠。硬性廣告及軟文配合。6）媒體選擇：北青、萬信網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)等媒體＜二＞開盤期1）主要任務(wù)：正式開盤強(qiáng)銷，塑造產(chǎn)品整體氣勢。開盤后優(yōu)惠按正常優(yōu)惠政策。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置可送實(shí)物，也可折上折優(yōu)惠。2）銷售策略：推出剩余未售的樓座，適當(dāng)加推銷控層，加大客戶的選擇余地。C、適情況建設(shè)樣板間，增強(qiáng)買家的購買欲，強(qiáng)消不好銷的戶型。2）銷售策略：消化已推戶型，加推珍藏戶型。5）廣告配合: 多元廣告推廣渠道，在準(zhǔn)現(xiàn)房階段加大力度，促進(jìn)銷售。（3）電臺(tái)廣播（文藝臺(tái)、交通臺(tái)）外圍配合。C、在樓體外立面形象亮相后，做社區(qū)引導(dǎo)系統(tǒng)（道路交通引導(dǎo)牌）及樓體實(shí)物冠名。5）廣告配合: 以少量平面廣告投入。 （2）、確保于2003年10月中旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃，以先期搶占市場份額。 廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整 廣告能夠有效的傳遞信息，是有效促銷手段，也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。 由于本樓盤規(guī)模較小，廣告?zhèn)鬟f的長期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告，針對客戶習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主，在推廣的各階段附以直投雜志。 項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后，及時(shí)在銷售現(xiàn)場進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析，以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容，了解各種促銷手段的成效性，便于銷售調(diào)整，必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。 擁有一條龍服務(wù)體系。在銷售中可嘗試鼓勵(lì)手中有舊房的客戶賣舊買新，造就一手市場、二手市場聯(lián)動(dòng)，加大市場需求容量，以快速消化產(chǎn)品。 擁有自己的營銷網(wǎng)絡(luò)。 工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合 各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作，確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成銷售業(yè)務(wù)體配置 銷售部：銷售經(jīng)理1人銷售主管1人業(yè)務(wù)員10人， 企劃專案1人行政助理1名共計(jì)14海開公司優(yōu)勢： 擁有豐富的投資客戶群體。 圍繞“朝陽。現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè)，一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念，包括：主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等；二是能否將客戶對本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注，有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“康堡花園”；三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施 與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系，進(jìn)行概念方面的有效溝通。 （4）、隨時(shí)關(guān)注周邊其他新盤的一切變化，提前預(yù)測其可能采用的方式、方法，做好針對性的準(zhǔn)備；如果其采用低價(jià)入市的方法來配合銷控，建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控，采用增加折扣，價(jià)格明升暗降的方法來變相吸引客戶；但不到萬不得以決不可降價(jià)，降價(jià)會(huì)打擊客戶購房可保值、升值的信心，使其觀望度增加，并且會(huì)對先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。工作流程專案組組織銷售策劃和工作分工及實(shí)施廣告公司、裝飾公司按會(huì)議制定的計(jì)劃提供相關(guān)方案專案組在3~5日內(nèi)提出修改意見并組織召開相關(guān)會(huì)議 為保證本案的成功營銷，各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則，分工不分家地展開工作，有關(guān)流程如下：相關(guān)單位組織實(shí)施，開發(fā)商協(xié)調(diào)并作資金支持專案組組織進(jìn)行效果評估，召開會(huì)議，修改存在的問題專案組確定實(shí)施方案和計(jì)劃 二、市場營銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施 在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化，為確保各時(shí)期銷售的成功，我們有必要組織和動(dòng)員各方力量，提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備。由于個(gè)別客戶存在短期資金的壓力，開發(fā)商可以與業(yè)主簽定擔(dān)保協(xié)議，開發(fā)商為業(yè)主做擔(dān)保，在入住后雙方協(xié)商的期限內(nèi)，業(yè)主向開發(fā)商付清首期款。3）價(jià)格策略：進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段,可采取讓利促銷（價(jià)格優(yōu)惠或?qū)嵨镔?zèng)送）。輔助媒體:目標(biāo)、新地產(chǎn)等直投雜志。適銷售情況在一個(gè)月后價(jià)格上調(diào)100元/平米，提高價(jià)格至現(xiàn)房的價(jià)格。6）媒體選擇：制作《北京文藝臺(tái)》、《北京交通臺(tái)》30秒套播廣告。4）促銷方式： A、制作友情卡，對于已購客戶發(fā)放友情卡，新客戶持老客戶的友情卡，新客戶可享受價(jià)格上的優(yōu)惠，老客戶給予實(shí)物或現(xiàn)金獎(jiǎng)勱。所以開盤后制作項(xiàng)目網(wǎng)頁設(shè)計(jì)方案并招標(biāo)設(shè)計(jì)公司開始制作。形式：娛樂及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，自助餐。3）價(jià)格策略：正式開盤后的一個(gè)月內(nèi)價(jià)格保持內(nèi)部內(nèi)購原價(jià)格不變。 以軟性文章造勢為主，輔以硬性廣告的支持，軟性新聞炒作內(nèi)容：通過平面媒體、網(wǎng)絡(luò)等媒體以記者的觀點(diǎn)對本案產(chǎn)品、區(qū)位特色等進(jìn)行炒作。C 認(rèn)購期間舉辦”來就送禮品活動(dòng)” 為期一個(gè)月，在此期間凡前來售樓處咨詢、購房的客戶都可得到精美禮品一份。2) 銷售策略: 內(nèi)部認(rèn)購階段，通過銷售控制，先推出可售樓座的部分樓層，留有一些樓層，做為開盤后期加推銷售。預(yù)計(jì)銷售周期共計(jì)15個(gè)月。2）售樓處規(guī)劃內(nèi)部功能區(qū)域的劃分上堅(jiān)持一定的專業(yè)性、合理性、美觀性和實(shí)用性,將各個(gè)區(qū)域的功能標(biāo)示劃分清楚,充分體現(xiàn)：接待區(qū)、展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、辦公區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)六大功能分區(qū)的統(tǒng)一性和各異性。交通臺(tái)、音樂臺(tái)打車族、開車族的首選廣播頻道，受眾人群含概面廣層次較高。主要優(yōu)勢：216。 第五種是未來狀態(tài)，人總在追求完美，而完美的人生又總在未來之中。曾經(jīng)的美好，曾經(jīng)的理想，曾經(jīng)的浪漫，曾經(jīng)的憧憬，曾經(jīng)的友情，現(xiàn)在還余多少呢？只有過去的，才真正是屬于自己的擁有，能留在記憶中的，才是生命的真正珍藏。享受著回歸大自然的樂趣，生活的現(xiàn)實(shí)感就非常淡然了。朝陽”釋意：蔚藍(lán)：蔚藍(lán)的天空，諧音“未來”朝陽同音“ZHAOYANG”（意為每日迎接早晨的朝陽，本喻朝陽區(qū)，強(qiáng)調(diào)區(qū)位感。朝陽生活代表作”拒絕平庸，讓生活充滿個(gè)性；拒絕奢華，讓生活充滿品味。l 樓盤形象定位為健康的、有活力的、清爽的、現(xiàn)代的、耳目一新的形象。 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)對期房而言，客戶怕質(zhì)量不過關(guān)，貨不對板，面積出入大，購房不象普通消費(fèi)購物，聽說很多人上當(dāng)而擔(dān)心自己受騙。戶型：從對戶型的選擇上可以看出，單身、兩口多選擇一居，三口之家多選擇兩居，和老人一起住的則多選三居。 部分理智型會(huì)購買普通住宅，時(shí)尚型消費(fèi)者對未來預(yù)期較好人士可在父母或家人的經(jīng)濟(jì)幫助下選擇區(qū)內(nèi)品質(zhì)較好的社區(qū)，但一般5000元/平米是他們價(jià)格承受的極限。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。 司職員 收
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