【正文】 GB503032002⑷《有線電視系統工程技術規(guī)范》 GB5020094⑸《低壓配電設計規(guī)范》 GB5005495⑹《10KV及以下變電所設計規(guī)范》⑺《供配電系統設計規(guī)范》其它相關專業(yè)提供的條件相關行業(yè)部門及建設單位的要求。照明及電力系統：小區(qū)路燈及戶內燈具盡量選用節(jié)能型燈具及節(jié)能型控制方式，戶內空調，熱水器等大功率設備采用　用回路供電。外線工程：由箱式變電站向相應組團采用電纜供電，小區(qū)內所有電纜走電纜溝，自變電站引出低壓電纜以放射式結合樹干式向各建筑物供電，弱電外線亦由弱電機房經電纜溝，引至各建筑物。：本項目自備鍋爐。從上至下分三層：第一層：，其下為亞粘土，厚度約為5m，黃褐色。地基承載力：第一層：亞粘土 120140kN/m2第二層：細砂、中砂 180190kN/m2第三層：亞粘土 190200kN/m2 場地氣象條件氣溫：年平均氣溫：℃極端最高氣溫： ℃極端最低氣溫：℃最冷時段氣溫：11月至次年3月最熱時段氣溫：6月下旬至8月上旬濕度：年平均相對溫度：62%降雨量：年平均降雨量：日最大降雨量：年平均風速：主導風向：夏季東南風 冬季西北風凍土深度：54cm冬至日射角：第五章 消防、警戒及社區(qū)網絡 消防系統小區(qū)內設消防系統。 紅外防盜報警系統每棟建筑四周設紅外防盜報警系統，連接總控室室。設有線電視網絡。 環(huán)境保護項目實施過程中產生的建筑垃圾采用定點集中堆放，及時清理外運的方式處理，以保護環(huán)境。雨水采用外排水排入小區(qū)雨水干管后匯入城市雨水管網。第七章 抗震、土地利用及綠化 抗震本項目按近震設計，抗震設防類別為丙類，抗震設防烈度為七度，根據省市地震局的有關規(guī)定，建設單位盡快到地震局辦理本項目的相關手續(xù)。以集中綠地和分散綠化巧妙結合，適當輔以小品形成豐富的景觀，并充分利用城市景觀綠化帶，既美化了所內的環(huán)境，又可以達到防塵、降噪的目的。 電氣配電選用節(jié)能型配電設備，照明采用高效節(jié)能燈具，配低耗電量省電型鎮(zhèn)流器，分區(qū)計量合理控制。項目建成后，將由專門的物業(yè)公司管理。 服務管理物業(yè)管理是項目開發(fā)不可分割的重要組成部分，目前物業(yè)管理服務行業(yè)存在的許多問題在很大程度上是由于物業(yè)管理服務不到位引起的。大到建筑設備設施的維護保養(yǎng)標準，社區(qū)文化建設的有效措施，小到為老人洗澡?！　。?）特色服務之二是星級護理服務。站著的老人走起來為目標，根據老人身體、智力上的不同情況，制定有針對性的、不同的益智、康復訓練的方法，并有專業(yè)醫(yī)師指導康復期病人的康復訓練，使老人的肢體、語言功能得到恢復，智力得到開發(fā)。（5）生活多彩：有不同興趣愛好的老人可以根據自己的愛好參加各種興趣小組的活動，使自己的特長得以發(fā)揮。讓孤寡老人更多地地感受到社會的關愛。其余由石家莊開發(fā)有限公司投資1500萬元，占總投資的 %。招標范圍、招標組織形式及招標方式詳見附表：“建設項目招標方案申請表”。 編制依據1999年《河北省建筑工程概算定額》及現行概算指標；1994年《河北省安裝工程概算定額》及現行概算指標；2000年《河北省建筑工程概算費用定額、河北省建設項目概算其他費用定額》；2003年《河北工程建設造價信息》、保定市《工程造價信息》第二期。建設期貸款利息(1).2000*% = (2).2000*%=(3). = 210萬元 估算投資總額及其構成本項目總投資： 11600萬元，其中：建安費 7540萬元，其它工程費用 1800萬元，預備費 500萬元，建設期貸款利息 600萬元； 資金籌措及投資計劃本項目總投資11600萬元，其中自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用預售房款。銷售包括住宅、臨街商業(yè)、地下室（以下銷售比例均以可用于銷售部分的面積為基數）。本項目一期建設投資11600萬元，其中：建設方自籌5000萬元，籌資2000萬元，其余利用售房款。（3）老齡委（辦）、民政局部分行政福利性撥款。一期項目收入由住宅樓銷售、臨街商業(yè)銷售、地下車位出售組成。銷售費用：按銷售收入的2%計算；稅金：營業(yè)稅按收入的5%，城市建設維護費按營業(yè)稅的7%，%計算。 不確定性分析本項目就售房價格、工程投資、土地費用和售房周期對財務內部收益率的影響進行不確定性分析如下：項 目10%5%05%10%售房價格%%%%%工程投資%%%%%售房周期%%%%% 以上計算表明，售房價格對財務內部收益率的影響最為敏感，工程投資次之。項目實施后能在很大程度上改善周圍區(qū)域的城市面貌，能為老年人家庭提供一個高標準的生活居住環(huán)境，極大的提升他們的生活水平，還可為社會提供一定的商業(yè)及活動場所，創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，對改善易縣形象、對改善易縣的投資環(huán)境、對促進易縣的經濟發(fā)展和科技進步，具有十分重要的意義。發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，建立和完善社會養(yǎng)老服務體系，滿足老年人不斷增長的物質文化生活需要，促進經濟社會的協調發(fā)展，是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。解放思想,更新觀念，把養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展提高到發(fā)展新興產業(yè)，擴大就業(yè),維護社會穩(wěn)定。相信每一個到這里的老人都能安享天年。（三）北京等城市的市場北京、保定、石家莊、天津這幾年經濟蓬勃發(fā)展，在城市工作的主體人群平時都忙于工作，沒有時間和精力來照顧老人和孩子。創(chuàng)造了一個項目的實施條件。不利因素分析（一）緊鄰墓地的不利清西陵盡管漂亮，但是終究是一塊墓地。人群教育水平底，生存技能素質比較差。教育培訓中心的社會服務培訓，直接從偏遠山區(qū)輸出勞動力，經過培訓輸送到北京等大城市，他們會將外地的財富源源不斷地帶回家鄉(xiāng)。社會各界來此開會的都是領導、都是精英，我們提供良好的服務和旅游休閑，必定將易州的風土人情撒播到華北地區(qū)乃至全國各地?？蓜?chuàng)造近2萬個工作崗位，帶動周圍的相關產業(yè)的發(fā)展，比如建筑、醫(yī)療、餐飲、旅游、娛樂等行業(yè)得發(fā)展，因此可以說綜合經濟效益巨大。比如說老年康復中心一期運作不理想的話，可以中止這個主題，更換為其他主題。資金籌集項目本身比較大，應該利用各個平臺籌資，形式多樣，可以合作開發(fā)，可以劃片進行，可以政府企業(yè)聯合開發(fā)，還可以去招商引資。 評價結論本項目的建設符合國家及易縣當前的產業(yè)政策，符合易縣城市規(guī)劃的要求，項目建成后有較好的經濟效益和一定的社會效益。最后，綜上所述，懇請易縣計委立項實施。 建議因為項目規(guī)模大，投資大，建設周期長。財務分析結果表明經濟效益較好。由于當地旅游環(huán)境資源、建筑材料資源、風景資源、交通資源、文化歷史資源等比較雄厚，所以在發(fā)展空間上自由度比較大，可以打出的主題比較多。每個階段考慮多個方案來應對發(fā)生各種不確定因素帶來的各種風險。經濟效益項 目數 據占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%建設期七年，到建成時能容納近萬名老人和家屬，每年可創(chuàng)造近兩億的消費額。送出去的是服務，帶回來的是理念。他們大部分來自北京，少部分來自天津、保定、石家莊和周邊縣城，這些人群的不斷流動，必然產生信息、交通和現金的流動，也必將帶動當地的消費、就業(yè)和稅收，帶動項目的投資機會，帶動我們地區(qū)的信息和產品的外流。只要宣傳策劃得當，應該可以變不利因素為有利因素。（五）本地的社會資源本地悠久的歷史文化，眾多的古跡，秀麗的山川，便利的交通。假如，我們的老年中心能接受到1000名老人，每個老人按照10000元一年的費用計算，那末一年的營業(yè)額就是1000萬。獲得健康長壽的生活是每個人對子女，老人，自己的美好心愿。來到這里，呼吸新鮮的空氣，安靜的鄉(xiāng)村，享受明媚的陽關，清涼的泉水。但是，由于我省長期受計劃經濟觀念的影響，對發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)缺乏足夠的認識，民辦養(yǎng)老機構建設未得到應有的重視；國辦養(yǎng)老機構改革滯后，人員包袱重，社會效益和經濟效益不高；國家有關促進養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的政策落實不到位，投入養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的社會資金不足；對老年人的社會化服務水平低，難以滿足人民群眾對養(yǎng)老服務日益增長的需要。按照國際劃分標準，我省已于1996年即進入老齡化社會。 綜合評價綜上所述,此項目一期具有較好的贏利能力和一定的抗風險能力,在財務上是可行的。%，基準收益率按8%考慮。結合本項目的實際情況，價格定為：住宅樓 1500 元/每平米；臨街商業(yè) 2500 元/每平米；地下室（住宅） 900 元/每平米，項目的總成本由建設投資、財務費用、產權交易費用和銷售費用組成。（5）社會募捐來的部分財物。（2）收取部分服務費用，可以是成本+6%盈利來收取。根據市場預測，本項目年全部售完。、政策。設備購置費按設備原價加6%的運輸保管費計算，安裝工程費按一九九六年《河北省安裝工程概算定額》過渡辦法的通知和近幾年類似工程經濟指標加權平衡編制。須組織強有力的基建班子負責本項目的實施。 招投標該擬建項目為國家發(fā)展計劃委員會3號令《工程建設項目招標規(guī)范和規(guī)模標準規(guī)定》規(guī)定必須進行招標的項目。經營辦法（1）福利經營部分由易縣民政局投資500萬元，用于非盈利性養(yǎng)老服務范圍。社會服務（1）養(yǎng)老中心作為志愿者行動服務基地，為社會各界提供了向孤寡老人獻愛心的場所，弘揚了尊老、敬老、愛老的民族精神。　?。?）獨具特色的治療飲食是養(yǎng)老中心的又一特色?！　。?）特色之三是康復鍛煉。養(yǎng)老中心提供的服務（1）全程優(yōu)質服務是養(yǎng)老中心服務的特色之一。為讓業(yè)主更加放心，在購房時我們會讓業(yè)主購買一步到位，把物業(yè)服務標準落在紙上。 本項目投資額度高、工作量大、工程質量要求較高，針對這些，公司將明確項目經理，聘請高層管理人員、專業(yè)技術人員和得力管理人員。項目所在場址，實屬養(yǎng)老的黃金地段。 給排水供暖主要動力設備盡量在滿足功能的前提下選用節(jié)能設備，供水、供暖系統均安裝計量和節(jié)流裝置。相反通過項目的實施，可以大大提高土地利用率。廢棄物集中堆放在小區(qū)設置的垃圾箱及定點堆放處，由專人收集運至市政規(guī)定的垃圾站。 三廢治理方案建筑物建成后，采用雨水、生活污廢水分流制，生活廢水經化糞池處理后排入小區(qū)污水管道，進而匯入市政管網，由城市污水處理站統一處理。第六章 環(huán)境保護 本項目對環(huán)境的影響本項目對環(huán)境的主要污染物為生活污水、生活垃圾。整個社區(qū)內部以局域網連接，總控室設服務器，連接到寬帶因特網。 消防報警在配電室及其它重要場所，設置消防自動報警裝置，并與小區(qū)消防總控制聯網。第二層：細砂、中砂，經6m厚，有亞粘土，薄夾層，為中密。 地質條件擬建場址位于太行山前沖洪積丘陵區(qū)，巖土主要為中砂層和粉質粘土層，無不良地質構造，條件較好，能夠滿足一般工程荷載要求。：采用污、廢分流制，廢水經室外化糞池處理后，排入市政管網。防雷接地系統：本小區(qū)建筑均為三類防雷建筑，在建筑物屋頂設避雷帶，利用柱內主筋做引下線，基礎鋼筋網做接地極，變壓器中性點直接接地，進出建筑物的金屬管道均與接地極可靠焊接。變配電系統：本小區(qū)均為多層建筑，負荷為三級負荷，一期建筑面積145000m2。對產生噪聲的水泵、送排風等動力設備選用低噪聲低震動型，采取減震吸聲措施，如水泵、風機設減震器、軟接頭，送排風管上設消聲器等。水泵房、動力站換熱機房的設備用房按需設置機械通風。采暖設計負荷估算如下：面積（M2）熱負荷面積指標（W/M2）熱負荷（KW）熱負荷合計（KW）一期工程住宅1200042底層商業(yè)500050地下室20000本項目采暖熱媒采用50/40℃低溫采暖熱水，由動力站換熱機房提供，流量約500M3/hr，系統定壓及補水由換熱機房統一解決；換熱機房所需一次熱源采用小區(qū)地熱井提供的58℃熱水，流量約500M3/hr；換熱機房設換熱機組，總換熱量2200 KW。按衛(wèi)生及消防要求設置通風系統。建設單位對本工程的規(guī)劃設計要求。 落實小區(qū)排水點的絕對標高。設地下式消火栓，間距≤120m排水采用，污廢分流，伸頂透氣，排水量4060 m3/d雨水自然排入區(qū)內水景底層為商店的，在商店內設手提式干粉滅火器學校內配干粉滅火器。占地2000畝，區(qū)內建有多層老年居所等綜合項目。177。三期綜合項目開發(fā)。 結構設計《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002《砌體結構設計規(guī)范》 GB500032001《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072002本工程位于易縣城西2公里，北靠112公路。重視居住小區(qū)中心空地美化設計，并搞好住宅樓各單體建筑歸屬領域的美化設計，提高居住區(qū)的文化內涵。 交通組織居住區(qū)主出入口設在112公路一側，為方便居民出行在南北兩側設置了兩個出入通道，車輛主要停在北部的入口停車場內，少量車輛經允許可進入小區(qū)內部，小區(qū)道路為曲線形，