億凱商城策劃(文件)
【正文】 米之間，而且每戶(hù)均享有400—800平方米私家花園，小區(qū)綠化率達(dá)到了65%。（2）、康橋半島花園簡(jiǎn)介：該案位于滬南路2727弄，屬于康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)，與浦東新區(qū)隔（外）環(huán)相望，總規(guī)劃占地200萬(wàn)平方米，小區(qū)預(yù)計(jì)為7800戶(hù)。配套：該案為超大型的社區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，該案也是“一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分，而中福會(huì)幼兒園、12年制尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、英國(guó)國(guó)際學(xué)校匯集在此。（2）、價(jià)格落差大，市場(chǎng)缺乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的價(jià)格落差比較明顯，如早期的海通花苑（均價(jià)3350元/平方米），康橋半島一期（南加州園）的售價(jià)只有23003000元/平方米），近期的楓林雅苑只有（35003980元/平方米），而與東方夏威夷（均價(jià)為7000元/平方米）、羅山綠洲別墅（均價(jià)11400元/平方米）相比，落差相當(dāng)明顯，價(jià)格顯示，該地區(qū)缺乏市場(chǎng)細(xì)分。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海正在形成114個(gè)大型居住區(qū)，可發(fā)展形成的社區(qū)商業(yè)面積達(dá)到250萬(wàn)平方米。這些商業(yè)中心在上海有極高的知名度，并一般歷史悠久。三類(lèi)指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營(yíng)行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購(gòu)物中心、超市、便利店、菜市場(chǎng)、大眾化餐飲網(wǎng)點(diǎn)、物資回收網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂(lè)、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。216。在賺錢(qián)效應(yīng)的示范下，越來(lái)越多投資客經(jīng)營(yíng)其中。 商鋪購(gòu)買(mǎi)以投資為主，面積大小按需求不等 調(diào)查顯示，商鋪購(gòu)買(mǎi)大多數(shù)為投資買(mǎi)商鋪的，而用于自己經(jīng)營(yíng)的只是少數(shù)。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢(shì)在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來(lái)可以互相影響，吸引八方客源，二來(lái)可以充分利用物流，有效降低營(yíng)業(yè)成本，如果再利用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對(duì)于本案有較為重要的意義。 從價(jià)格定位上看，本案的起點(diǎn)較低，價(jià)格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價(jià)格相比有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，這種價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)能夠快速回籠資金，同時(shí)提升產(chǎn)品知名度，帶動(dòng)后期產(chǎn)品變化與銷(xiāo)售以及價(jià)格上的提升。 目前出臺(tái)的一系列政策（如稅收的調(diào)高）短期內(nèi)將會(huì)打壓商鋪市場(chǎng)，雖然影響不會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)，但投資客選擇范圍將更為謹(jǐn)慎，對(duì)于一個(gè)剛啟動(dòng)的項(xiàng)目影響還是有的。本案是否能在投資回報(bào)上給予足夠的吸引，是需要我們一致努力的。綜合SWOT分析，我們認(rèn)為，南匯商機(jī)的前景是本案區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶(hù)資源是本案注意的重點(diǎn)，如本案能有效利用占駐商鋪市場(chǎng)的“氣位”，將動(dòng)線(xiàn)“接點(diǎn)”地利優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢(shì)，則本案商鋪的成功推廣就有較大把握，當(dāng)然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足，如何弱化這一塊的不利影響需要開(kāi)發(fā)商與企劃、營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)共同努力。 溫州老板216。就我們看，商鋪的魅力就在于：它兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性。 兩者兼而有之目前商鋪市場(chǎng)中的三者兼而有之，其中后者的分額在不斷加大（多以自營(yíng)而轉(zhuǎn)向后者） 。但值得注意的是，未來(lái)3年本市商鋪總供應(yīng)量增長(zhǎng)將會(huì)相當(dāng)迅速。 廣告推廣計(jì)劃（一） 訴求要點(diǎn) 綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開(kāi)發(fā)實(shí)力，同時(shí)還包括五星級(jí)酒店，我們的產(chǎn)品“亦商亦住”，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價(jià)值的說(shuō)服力； 上海野生動(dòng)物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻?lè)園和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場(chǎng)，這里可能成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)，而這些都是表現(xiàn)的元素。公開(kāi)期（時(shí)間1個(gè)月）普通平面媒體專(zhuān)業(yè)禮品等雜志新聞媒體炒做（SP活動(dòng)） 公開(kāi)開(kāi)盤(pán)，需要廣告告知客戶(hù)；廣告量增加 需要新聞媒體的配合，官方的角度闡述區(qū)域的發(fā)展前景 最終至少在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)和小商品業(yè)內(nèi)都要對(duì)本案有一定的認(rèn)識(shí)強(qiáng)銷(xiāo)期（時(shí)間3個(gè)月） 平面報(bào)紙 DM 其他（雜志、電視等） SP活動(dòng)根據(jù)現(xiàn)狀及時(shí)修正推廣路線(xiàn)，完善下一步推廣計(jì)劃深入上述賣(mài)點(diǎn)，打動(dòng)各階投資客，廣告投放量有所加強(qiáng)有效的SP活動(dòng)的籌備和舉辦可以積極挖掘客源持續(xù)期（時(shí)間3個(gè)月） 平面 其他 推廣頻率更要看中前期推廣效果再及時(shí)調(diào)整 SP活動(dòng)可有效延續(xù)銷(xiāo)售氣氛盤(pán)尾期（時(shí)間1個(gè)月）平面或其他 保持銷(xiāo)售節(jié)奏，為后期工程準(zhǔn)備 保證客戶(hù)積累，也是為后期開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備 簽約客戶(hù)繼續(xù)跟進(jìn)，一定的廣告投入可以促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)程32。 針對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商及廠家營(yíng)銷(xiāo)方式：直接營(yíng)銷(xiāo)（點(diǎn)對(duì)點(diǎn)模式） 與經(jīng)銷(xiāo)商及廠家直接對(duì)話(huà)推廣訴求：項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)
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