南寧某地產(chǎn)商城策劃報(bào)告(文件)
【正文】 持大眾化路線，積極維護(hù)其市場(chǎng)主導(dǎo)位置。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，瑯東房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持“高位運(yùn)行”。水晶城金湖廣場(chǎng)北側(cè)49931504300350087240南寧佳德鑫房地產(chǎn)公司㎡城市花園金浦路38428004200350036150廣西昌達(dá)房地產(chǎn)公司33%㎡城市杰座金州路4402980450033003860南寧天馳房地產(chǎn)公司90%3萬(wàn)㎡匯金苑雙擁路509300060003500/450045140南寧金水房地產(chǎn)公司80%㎡嘉和瑯東區(qū)域在售樓盤(pán)總戶(hù)數(shù)統(tǒng)計(jì)表戶(hù)型面積（㎡）戶(hù)數(shù)比例（%）一房30~7336214．5二房73．46~11034814三房95~18180632．4四房119~20082433．1五房150~200200．8復(fù)式161~3601295．2合計(jì)2489100瑯東區(qū)域樓盤(pán)總戶(hù)型配比情況 區(qū)域內(nèi)主力戶(hù)型與補(bǔ)充戶(hù)型的比例如下圖:由此可推理出，目前瑯東的戶(hù)型以三房、四房為主打戶(hù)型，一房、二房戶(hù)型為次戶(hù)型，五房以上戶(hù)型包括樓中樓為補(bǔ)充戶(hù)型。因此，瑯東樓價(jià)基本上全部屬于高檔住宅。因此，開(kāi)發(fā)商為了回收高地價(jià)成本，最終不得不提高住宅單位價(jià)格，由此可推理出今后兩年內(nèi)瑯東樓價(jià)仍然持上升態(tài)勢(shì)。 面臨瑯東延伸區(qū)域鳳嶺的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)。 上市樓盤(pán)越來(lái)越多，供應(yīng)量增大區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)定位接近、同質(zhì)性樓盤(pán)多，比較缺乏個(gè)性化產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。從以上分析可以看出，瑯東區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)存在巨大機(jī)會(huì)，但也同時(shí)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)和更高水平的挑戰(zhàn)。 靜態(tài)SWOT分析：（一）S（優(yōu)勢(shì)）：l 項(xiàng)目地塊處于南寧市新概念的高尚房地產(chǎn)板塊——南湖板塊。l 地塊前面與金花茶路有一定的空間距離，有效隔絕了金花茶路路對(duì)本項(xiàng)目造成噪聲污染與灰塵污染，有效營(yíng)造了項(xiàng)目安靜的居家氛圍。（三）T（威脅）l 區(qū)域內(nèi)南湖國(guó)際廣場(chǎng)已經(jīng)在售，而且項(xiàng)目臨界線較長(zhǎng)，商業(yè)價(jià)值大，對(duì)提升整個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)值有更大的支撐點(diǎn)。l 鳳嶺片區(qū)推出或即將推出的項(xiàng)目特別是諸如榮和山水美地、翡翠園等的大盤(pán)，以其獨(dú)有的個(gè)性資源，讓潛在客戶(hù)有了一定的選擇余地，也會(huì)分流本項(xiàng)目的部分客戶(hù)。l 本項(xiàng)目地塊屬于南湖板塊，而南湖資源是南寧目前最為珍貴、最為稱(chēng)缺的資源，對(duì)追求生活品味的富裕階層有著較強(qiáng)的吸引力。動(dòng)態(tài)SWOT分析的考慮因素包括：1) 政策影響；2) 規(guī)劃影響；3) 供應(yīng)量及競(jìng)爭(zhēng)影響；4) 其他特別影響的應(yīng)變。一）優(yōu)勢(shì)分析 地塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于南寧市高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊居住人口平均教育水平高，文化素質(zhì)高，品位高。 三）、目標(biāo)客戶(hù)定位及分析 大地華城項(xiàng)目提供的是一種親身參與構(gòu)建的、可在各種用途和使用方式之間進(jìn)行彈性變化與彈性組合的物業(yè)產(chǎn)品形式及相關(guān)的服務(wù)體系。 l 純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶(hù)）、外來(lái)型客戶(hù)（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶(hù)）。 4）媒體接受● 早報(bào)、八桂都市報(bào)等● 《都市空間》等雜志● 屬小車(chē)一族，聽(tīng)廣播● 活動(dòng)區(qū)域以市內(nèi)繁華較多l(xiāng) 商住結(jié)合型 1）客戶(hù)特征 ● 兼做辦公與非居家性簡(jiǎn)易居住使用，方便外來(lái)公司、機(jī)構(gòu)少數(shù)人員居住，節(jié)約開(kāi)支； ● 追求都市時(shí)尚工作生活的SOHO一族； 2） 影響客戶(hù)投資的因素 對(duì)戶(hù)型較為關(guān)心，要求具備相關(guān)生活配套設(shè)施； 3）媒體接受● 早報(bào)等● 《都市空間》等雜志● 屬小車(chē)一族，聽(tīng)廣播● 網(wǎng)絡(luò)l 投資型客戶(hù) 本項(xiàng)目因戶(hù)型面積適中，總價(jià)合理，且屬于新概念住宅，預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)良好發(fā)展趨勢(shì)，特別是該區(qū)域可選擇的項(xiàng)目已經(jīng)不多，項(xiàng)目升值潛力大，因此不能忽略投資型客戶(hù)這一層面的市場(chǎng)。 ● 由于短期炒作造成物業(yè)升值，對(duì)于項(xiàng)目形象產(chǎn)生有利的影響； ● 但此類(lèi)客戶(hù)如過(guò)多則容易造成現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售秩序失控，并影響下期推盤(pán)； ● 該類(lèi)客戶(hù)較特殊，須通過(guò)限時(shí)限制更名等各種方式將其控制在一定比例 。3）客戶(hù)管理 該類(lèi)客戶(hù)屬于本項(xiàng)目的二級(jí)客戶(hù)群，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)程度比較敏銳，同時(shí)相對(duì)其他類(lèi)型的消費(fèi)者而言房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)水平較高，獨(dú)立分析能力較強(qiáng)，對(duì)于這部分人需要在營(yíng)銷(xiāo)手段上下功夫，務(wù)必營(yíng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。2）、影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素 ● 物業(yè)價(jià)值的平衡點(diǎn)，主要表現(xiàn)在單價(jià)、總價(jià)及付款方式的有機(jī)結(jié)合；● 項(xiàng)目新理念的市場(chǎng)推廣、充分展示和易操作性； ● 市場(chǎng)反映情況，銷(xiāo)售手段及推廣策略；● 物業(yè)管理及生活配套設(shè)施的完善程度；● 發(fā)展商、承建商的社會(huì)信譽(yù)、實(shí)力。 2）影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素 ● 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)的火暴程度和折扣。4）媒體接受● 早報(bào)等● 《新生活》等時(shí)尚雜志● 屬小車(chē)一族，聽(tīng)廣播● 活動(dòng)區(qū)域以新城區(qū)為主● 網(wǎng)絡(luò)B、外來(lái)客戶(hù) 1）客戶(hù)特征 ● 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,認(rèn)可本項(xiàng)目的生活理念； ● 家庭居住人口多且變動(dòng)大,需要特別戶(hù)型的外地人；● 意欲移居南寧，向往城市繁華及文明；2） 影響客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素 ● 對(duì)居住環(huán)境及戶(hù)型要求較高； ● 戶(hù)型結(jié)構(gòu)的影響；● 樓盤(pán)的社會(huì)影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會(huì)地位；● 對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟悉，主要通過(guò)電視、報(bào)紙廣告及親戚朋友處了解。我們主要對(duì)住宅部分的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)分析。居住理念新的時(shí)尚居住理念“BBHOME”的提出更讓本項(xiàng)目在該地塊樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，具有極強(qiáng)的個(gè)性和差異性。九、大地華城項(xiàng)目客戶(hù)群體分析大地華城項(xiàng)目在立足于城市湖景和高尚住宅區(qū)區(qū)域優(yōu)勢(shì)的前提下，提出了住宅新概念，使項(xiàng)目在南湖湖景住宅中脫穎而出，具有極強(qiáng)的個(gè)性和差異性。l 從戶(hù)型設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀規(guī)劃、外立面創(chuàng)新、配套設(shè)計(jì)、形象包裝都有足夠的調(diào)整空間，使有效打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力成為可能。l 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，居民收入的逐步提高，在一定程度上增強(qiáng)了商品物業(yè)的消費(fèi)力。水晶城以金湖廣場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，㎡建筑面積的量體，㎡上場(chǎng)的恢宏氣勢(shì)，足以傲視整個(gè)瑯東地產(chǎn)業(yè)。l 項(xiàng)目地塊高壓線的遷移時(shí)間不定，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度造成了一定的影響，是否能在南博會(huì)之前把項(xiàng)目推向市場(chǎng)值得關(guān)注，在一定程度上對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的進(jìn)一步挖掘產(chǎn)生了一定阻礙作用。l 項(xiàng)目地塊與金花茶公園、南湖緊緊相連，為項(xiàng)目營(yíng)造了良好的居住環(huán)境。因此我們建議在總量分析的考慮下，尋找市場(chǎng)缺口，項(xiàng)目推盤(pán)之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，走市場(chǎng)利基的道路，最終才能立于不敗之地，贏取輝煌。隨著南湖廣場(chǎng)、金湖廣場(chǎng)、會(huì)展中心、民歌廣場(chǎng)等項(xiàng)目的落成，大環(huán)境及配套日臻完善，瑯東作為南寧市CBD的雛形已成。隨著城市中心東移
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1