南寧某地產(chǎn)商城策劃報(bào)告(文件)
【正文】 持大眾化路線，積極維護(hù)其市場主導(dǎo)位置。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為南寧房地產(chǎn)市場注入新的活力，瑯東房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“高位運(yùn)行”。水晶城金湖廣場北側(cè)49931504300350087240南寧佳德鑫房地產(chǎn)公司㎡城市花園金浦路38428004200350036150廣西昌達(dá)房地產(chǎn)公司33%㎡城市杰座金州路4402980450033003860南寧天馳房地產(chǎn)公司90%3萬㎡匯金苑雙擁路509300060003500/450045140南寧金水房地產(chǎn)公司80%㎡嘉和瑯東區(qū)域在售樓盤總戶數(shù)統(tǒng)計(jì)表戶型面積（㎡）戶數(shù)比例（%）一房30~7336214．5二房73．46~11034814三房95~18180632．4四房119~20082433．1五房150~200200．8復(fù)式161~3601295．2合計(jì)2489100瑯東區(qū)域樓盤總戶型配比情況 區(qū)域內(nèi)主力戶型與補(bǔ)充戶型的比例如下圖:由此可推理出，目前瑯東的戶型以三房、四房為主打戶型，一房、二房戶型為次戶型，五房以上戶型包括樓中樓為補(bǔ)充戶型。因此，瑯東樓價(jià)基本上全部屬于高檔住宅。因此，開發(fā)商為了回收高地價(jià)成本，最終不得不提高住宅單位價(jià)格，由此可推理出今后兩年內(nèi)瑯東樓價(jià)仍然持上升態(tài)勢。 面臨瑯東延伸區(qū)域鳳嶺的強(qiáng)力競爭。 上市樓盤越來越多，供應(yīng)量增大區(qū)域內(nèi)市場定位接近、同質(zhì)性樓盤多，比較缺乏個性化產(chǎn)品，市場競爭加劇。從以上分析可以看出，瑯東區(qū)域住宅開發(fā)存在巨大機(jī)會，但也同時(shí)面臨激烈競爭和更高水平的挑戰(zhàn)。 靜態(tài)SWOT分析：（一）S（優(yōu)勢）：l 項(xiàng)目地塊處于南寧市新概念的高尚房地產(chǎn)板塊——南湖板塊。l 地塊前面與金花茶路有一定的空間距離，有效隔絕了金花茶路路對本項(xiàng)目造成噪聲污染與灰塵污染，有效營造了項(xiàng)目安靜的居家氛圍。（三）T（威脅）l 區(qū)域內(nèi)南湖國際廣場已經(jīng)在售，而且項(xiàng)目臨界線較長，商業(yè)價(jià)值大，對提升整個項(xiàng)目的整體價(jià)值有更大的支撐點(diǎn)。l 鳳嶺片區(qū)推出或即將推出的項(xiàng)目特別是諸如榮和山水美地、翡翠園等的大盤，以其獨(dú)有的個性資源，讓潛在客戶有了一定的選擇余地，也會分流本項(xiàng)目的部分客戶。l 本項(xiàng)目地塊屬于南湖板塊，而南湖資源是南寧目前最為珍貴、最為稱缺的資源，對追求生活品味的富裕階層有著較強(qiáng)的吸引力。動態(tài)SWOT分析的考慮因素包括：1) 政策影響；2) 規(guī)劃影響；3) 供應(yīng)量及競爭影響；4) 其他特別影響的應(yīng)變。一）優(yōu)勢分析 地塊優(yōu)勢 項(xiàng)目位于南寧市高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊居住人口平均教育水平高，文化素質(zhì)高，品位高。 三）、目標(biāo)客戶定位及分析 大地華城項(xiàng)目提供的是一種親身參與構(gòu)建的、可在各種用途和使用方式之間進(jìn)行彈性變化與彈性組合的物業(yè)產(chǎn)品形式及相關(guān)的服務(wù)體系。 l 純居住型： 可分為原住型（南寧市的客戶）、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶）。 4）媒體接受● 早報(bào)、八桂都市報(bào)等● 《都市空間》等雜志● 屬小車一族，聽廣播● 活動區(qū)域以市內(nèi)繁華較多l(xiāng) 商住結(jié)合型 1）客戶特征 ● 兼做辦公與非居家性簡易居住使用，方便外來公司、機(jī)構(gòu)少數(shù)人員居住，節(jié)約開支； ● 追求都市時(shí)尚工作生活的SOHO一族； 2） 影響客戶投資的因素 對戶型較為關(guān)心，要求具備相關(guān)生活配套設(shè)施； 3）媒體接受● 早報(bào)等● 《都市空間》等雜志● 屬小車一族，聽廣播● 網(wǎng)絡(luò)l 投資型客戶 本項(xiàng)目因戶型面積適中，總價(jià)合理，且屬于新概念住宅，預(yù)計(jì)隨著房地產(chǎn)良好發(fā)展趨勢，特別是該區(qū)域可選擇的項(xiàng)目已經(jīng)不多，項(xiàng)目升值潛力大，因此不能忽略投資型客戶這一層面的市場。 ● 由于短期炒作造成物業(yè)升值，對于項(xiàng)目形象產(chǎn)生有利的影響； ● 但此類客戶如過多則容易造成現(xiàn)場銷售秩序失控，并影響下期推盤； ● 該類客戶較特殊，須通過限時(shí)限制更名等各種方式將其控制在一定比例 。3）客戶管理 該類客戶屬于本項(xiàng)目的二級客戶群，對市場反應(yīng)程度比較敏銳，同時(shí)相對其他類型的消費(fèi)者而言房地產(chǎn)專業(yè)水平較高，獨(dú)立分析能力較強(qiáng)，對于這部分人需要在營銷手段上下功夫，務(wù)必營造良好的營銷環(huán)境。2）、影響客戶購買的因素 ● 物業(yè)價(jià)值的平衡點(diǎn)，主要表現(xiàn)在單價(jià)、總價(jià)及付款方式的有機(jī)結(jié)合；● 項(xiàng)目新理念的市場推廣、充分展示和易操作性； ● 市場反映情況，銷售手段及推廣策略；● 物業(yè)管理及生活配套設(shè)施的完善程度；● 發(fā)展商、承建商的社會信譽(yù)、實(shí)力。 2）影響客戶購買的因素 ● 開盤當(dāng)日現(xiàn)場的火暴程度和折扣。4）媒體接受● 早報(bào)等● 《新生活》等時(shí)尚雜志● 屬小車一族，聽廣播● 活動區(qū)域以新城區(qū)為主● 網(wǎng)絡(luò)B、外來客戶 1）客戶特征 ● 區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費(fèi)層次較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,認(rèn)可本項(xiàng)目的生活理念； ● 家庭居住人口多且變動大,需要特別戶型的外地人；● 意欲移居南寧，向往城市繁華及文明；2） 影響客戶購買的因素 ● 對居住環(huán)境及戶型要求較高； ● 戶型結(jié)構(gòu)的影響；● 樓盤的社會影響力，是否代表時(shí)尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位；● 對南寧市房地產(chǎn)市場不熟悉，主要通過電視、報(bào)紙廣告及親戚朋友處了解。我們主要對住宅部分的目標(biāo)客戶進(jìn)行分類分析。居住理念新的時(shí)尚居住理念“BBHOME”的提出更讓本項(xiàng)目在該地塊樓盤的競爭中脫穎而出，具有極強(qiáng)的個性和差異性。九、大地華城項(xiàng)目客戶群體分析大地華城項(xiàng)目在立足于城市湖景和高尚住宅區(qū)區(qū)域優(yōu)勢的前提下，提出了住宅新概念，使項(xiàng)目在南湖湖景住宅中脫穎而出，具有極強(qiáng)的個性和差異性。l 從戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀規(guī)劃、外立面創(chuàng)新、配套設(shè)計(jì)、形象包裝都有足夠的調(diào)整空間，使有效打造項(xiàng)目核心競爭力成為可能。l 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，居民收入的逐步提高，在一定程度上增強(qiáng)了商品物業(yè)的消費(fèi)力。水晶城以金湖廣場的絕對優(yōu)勢，㎡建筑面積的量體，㎡上場的恢宏氣勢，足以傲視整個瑯東地產(chǎn)業(yè)。l 項(xiàng)目地塊高壓線的遷移時(shí)間不定，對項(xiàng)目的工程進(jìn)度造成了一定的影響，是否能在南博會之前把項(xiàng)目推向市場值得關(guān)注，在一定程度上對項(xiàng)目價(jià)值的進(jìn)一步挖掘產(chǎn)生了一定阻礙作用。l 項(xiàng)目地塊與金花茶公園、南湖緊緊相連，為項(xiàng)目營造了良好的居住環(huán)境。因此我們建議在總量分析的考慮下，尋找市場缺口，項(xiàng)目推盤之前必須進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，走市場利基的道路，最終才能立于不敗之地，贏取輝煌。隨著南湖廣場、金湖廣場、會展中心、民歌廣場等項(xiàng)目的落成，大環(huán)境及配套日臻完善，瑯東作為南寧市CBD的雛形已成。隨著城市中心東移
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