南寧某地產(chǎn)商城策劃報告-文庫吧
2025-07-05 12:33 本頁面
【正文】 其中住宅(他元)施工住宅(萬㎡)其中住宅(萬元)竣工房層面積(萬㎡)其中住宅(萬㎡)二）、銷售情況:年份指標(biāo)199419951996199719981999200020012002商品房銷售面積(萬㎡)121住宅(萬㎡)商品房實際銷售額(億元)30住宅(億元)26五、 南寧市房地產(chǎn)競爭環(huán)境分析去年以來，有關(guān)全國房地產(chǎn)市場局部過熱的報道鋪天蓋地而來，引起了房地產(chǎn)業(yè)的普通警覺與密切關(guān)注。中央政府更是把今年定為房地產(chǎn)的“理性年”，加強了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了一系列相關(guān)的政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費者理性消費。南寧市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來，南寧市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資連續(xù)兩年保持了高增長勢頭。㎡，而開發(fā)的商品房空置率為全國最低。在全國房地產(chǎn)業(yè)局部過熱、空置率過高、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，投資風(fēng)險增大的背景下，南寧市房地產(chǎn)業(yè)又面對何種境地，我想要從以下幾點加以分析。一） 、宏觀環(huán)境 過去5年，國民經(jīng)濟保持高速成增長，增長率達到7%以上，2003年121文件和18號文件的出臺，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策及金融政策，在一定程度上控制了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。 隨著我國加入WTO，房地產(chǎn)市場逐步對外開放，外資介入房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷增加，市場競爭日趨激烈。 中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，把南寧從中國邊陲重鎮(zhèn)角色一下推向國際市場競爭的前沿重地。必定吸引大量外部資金的入駐，南寧市面臨有史以來最大的發(fā)展機遇。城市整體價值得到了極大的提升。 西部大開發(fā)帶來的機遇。南寧市同時享有西部大開發(fā)和少數(shù)民族自治的優(yōu)惠政策，沿海、沿邊、沿線，政策優(yōu)勢加上區(qū)位優(yōu)勢，促使南寧成為大西南出海大通道的樞紐城市。城市國內(nèi)、國際地位日益凸顯。 泛珠三角經(jīng)濟圈的建設(shè)，把廣西的資源優(yōu)勢凸顯出來，豐富的自然資源、廉價的勞動力、出海大通道以及成熟的邊境貿(mào)易。為珠三角經(jīng)濟圈的早日實現(xiàn) 提供了基礎(chǔ)。二） 、政策環(huán)境 自2001年底以來，南寧市實行了經(jīng)營性土地使用權(quán)拍賣掛牌出讓制度，為開發(fā)商創(chuàng)造了一個公平競爭的平臺，沒有實力的開發(fā)商由于拿不到土地會逐步被淘汰出局，而有實力的開發(fā)商通過市場競爭，拿到“熱地”直接開發(fā)，使房地產(chǎn)能健康穩(wěn)定地發(fā)展。 戶籍制度政策。南寧作為4700萬人口的廣西首府，人口規(guī)模只占全區(qū)總數(shù)的7%，市區(qū)人口只有150萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市發(fā)展的需要。因此，廣西已決定加快城市化進程，才相應(yīng)進行了戶籍制度的改革，南寧市城區(qū)人口到2010年將達到300萬人，按新增人口每人需增加30㎡的居住面積計算，那么要新增住宅面積為4500萬㎡，這還不包括舊城改造拆遷戶及二次置業(yè)者的住宅需求。 121號文件和18號文件的出臺，對房地產(chǎn)用地及金融貸款提出了嚴(yán)格的要求，明確要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。新政策出臺可能對南寧樓市將造成如下幾點影響：① 高檔高品房的市場競爭更趨激烈，主要是受新政策的影響，二次置業(yè)者會改變投資方向，置業(yè)萎縮，從而使高檔房價格下滑。② 中、低檔商品房由于受新政策的影響不大，消費者反而增多，價格極有可能上升。③ 由于受現(xiàn)房貸款政策的影響，那些自有資金少，主要開發(fā)資金是靠銀行貸款定資及預(yù)收款來維持項目后續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)公司，將會逐步被淘汰出局。④ 二級市場將會得到很大的發(fā)展空間，進一步得到快速發(fā)展。 南寧市“136”工程的實施，2002年第一年就實施了城市道路、沿江堤岸、舊城區(qū)改造等118個基礎(chǔ)建設(shè)項目，總收入達50多個億。全市拆遷面積達82萬㎡，今年計劃拆遷面積達100萬㎡，若按拆遷1㎡會帶來2㎡購買力計算，今年只是拆遷戶需求的住宅面積就達200萬㎡。而2002年南寧市全年銷售的總面積只是212萬㎡，因此市場發(fā)展空間非常巨大。三） 、南寧樓市分布情況及分布區(qū)特征 2002年7月1日南寧市快速環(huán)道建成能車，使曾經(jīng)處在市郊邊緣的位置迅速推到南寧樓市的前臺，引起樓市大震蕩。沿環(huán)線開發(fā)的樓盤從數(shù)量上將超過南寧市樓盤總量的50%。但由于環(huán)道沿線各城區(qū)經(jīng)濟和文化的發(fā)展不平衡性，導(dǎo)致了沿線樓形成了以下的趨勢 ：① 在城市東部瑯東新城區(qū)，環(huán)道四周已形成以竹溪大道為“黃金走廊”的高檔住宅社區(qū)；② 在東北部廂竹路與東溝嶺一帶，形成物流區(qū)與高檔居住區(qū)為主；③ 在白沙大道與南寧高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿線，住宅的發(fā)展將以中、高檔為主；④ 在較偏遠(yuǎn)的沙井沿線，大沙田開發(fā)區(qū)將以中低檔社區(qū)為主。 隨著南寧樓市的發(fā)展，區(qū)域特征日趨明顯。① 新城區(qū)，包括瑯東、鳳嶺等，已逐漸發(fā)展成為都市精英的集結(jié)地?，槚|經(jīng)過10年的發(fā)展，已初具南寧CBD的雛形，在此匯聚了南寧市一半以上的高層建筑，連續(xù)數(shù)年占據(jù)了南寧樓市的最高價。成為南寧市富人的首選居住區(qū)。也成為所有市民趨之若騖的地方。接下來開發(fā)熱點逐步向瑯東的延伸區(qū)域鳳嶺聚集，2002年新天地和翡翠園已初試牛刀，2003年大自然花園及3000畝大盤榮和山水美地的加入，引起樓市的不斷震蕩。② 興寧區(qū)、朝陽路，仍是目前南寧商業(yè)價值最大的地方，在此每畝超過400萬元的商業(yè)地塊大有其在。南寧萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、外灘新城、華星時代廣場與百貨大樓等將構(gòu)成南寧市新的第一商業(yè)圈。③ 江南、城北區(qū)將成為普通大眾的最佳選擇居住地。這里房價普遍在2400元/㎡左右，而且小區(qū)品質(zhì)不斷得到提升，能很好的實現(xiàn)了南寧普通工薪階層的安居夢想。④ 127平方公里的相思湖新區(qū)以經(jīng)濟神秘的面紗，南寧市西北區(qū)將以相思湖為中心開發(fā)成生態(tài)型新區(qū)，從而邁出了城市發(fā)展向西拓展的步伐，相思湖片區(qū)將成為繼瑯東、鳳嶺之后最大的南寧房地產(chǎn)開發(fā)熱土。四） 、市場熱點分析2003年，南寧樓市最搶眼有兩點：一是別墅樓盤異軍突起，二是小戶型銷售火爆，達到白熱化的境地。南寧市2002年以前除了玫瑰園還算得上象點別墅樣子之外，其余的都是以賣地塊為主。如碧麗山莊、青秀山莊等，直到2002年才出現(xiàn)第一家真正意義上的純別墅——新天地別墅，到了2003年只半年時間，別墅樓盤已如雨后春筍不斷出現(xiàn)如：楓丹麗舍、龍胤花園、麗水灣、天池山別墅、以及翡翠園和大自然花園分別有50棟和137套別墅，整個南寧市場別墅供應(yīng)量已達2000多套，初步估計，到2004年南寧市別墅量已達到4000余套。因而市場消化壓力巨大，樓盤間競爭激烈。在目前別墅市場還不夠成熟的情況下，加大力度搶奪市場，會對今后別墅市場的開發(fā)造成負(fù)面影響，加上國家限制高檔商品房、別墅消費貸款政策的出臺，又增加了別墅銷售的難度，增大了別墅投資風(fēng)險。2003年南寧市樓市刮起了小戶型旋風(fēng)，從年初碧園數(shù)碼文化城開盤當(dāng)日就創(chuàng)下了銷售190套的佳績，銷售率達80%，接下來永泰大廈開盤當(dāng)日銷售達60%,到青年國際
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