【正文】 多的趨勢(shì)。瑯東區(qū)各樓盤(pán)均價(jià)最低的也達(dá)2700元/㎡。同時(shí)還將以自己獨(dú)特的發(fā)展特點(diǎn)與模式，向南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出莊重的宣言。臺(tái)上三分鐘，臺(tái)下三年功，多年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的沉積功不可沒(méi)，各大開(kāi)發(fā)商不再一味追求短期效益，而是更注重于長(zhǎng)期的良性發(fā)展，堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向。特別是南博會(huì)落址南寧這一利好勢(shì)頭，更堅(jiān)定了南寧作為中心城市的位置，甚至躋身到國(guó)際性區(qū)域中心城市的行列。是南寧市未來(lái)的新都市中心。今年一季度的竣工面積也大幅上升，總竣工面積約為55萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積約45萬(wàn)平方米。 2002年南寧市商品房成交總額為30億元左右，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的消耗總量?jī)H略高于GPD提供的自然增量（28億元），沒(méi)有對(duì)沉淀在市場(chǎng)上的原始購(gòu)買(mǎi)力有效激活，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一個(gè)極大的利好。如碧麗山莊、青秀山莊等，直到2002年才出現(xiàn)第一家真正意義上的純別墅——新天地別墅，到了2003年只半年時(shí)間，別墅樓盤(pán)已如雨后春筍不斷出現(xiàn)如：楓丹麗舍、龍胤花園、麗水灣、天池山別墅、以及翡翠園和大自然花園分別有50棟和137套別墅，整個(gè)南寧市場(chǎng)別墅供應(yīng)量已達(dá)2000多套，初步估計(jì)，到2004年南寧市別墅量已達(dá)到4000余套。接下來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步向瑯東的延伸區(qū)域鳳嶺聚集，2002年新天地和翡翠園已初試牛刀，2003年大自然花園及3000畝大盤(pán)榮和山水美地的加入，引起樓市的不斷震蕩。三） 、南寧樓市分布情況及分布區(qū)特征 2002年7月1日南寧市快速環(huán)道建成能車，使曾經(jīng)處在市郊邊緣的位置迅速推到南寧樓市的前臺(tái)，引起樓市大震蕩。 121號(hào)文件和18號(hào)文件的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)用地及金融貸款提出了嚴(yán)格的要求，明確要保持房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。南寧市同時(shí)享有西部大開(kāi)發(fā)和少數(shù)民族自治的優(yōu)惠政策，沿海、沿邊、沿線，政策優(yōu)勢(shì)加上區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促使南寧成為大西南出海大通道的樞紐城市。㎡，而開(kāi)發(fā)的商品房空置率為全國(guó)最低。 其三，南寧城市居民人均可支配收入不斷提高。3. 兩條電氣化鐵路南昆線、湘桂線與京廣線連接，湘桂線還與越南鐵路網(wǎng)相接，打通了陸地通向東南亞的陸地交通要道。三、環(huán)境資源分析一）、自然地理環(huán)境 南寧地處中國(guó)東南沿海和西南腹地的結(jié)合部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育及金融中心，是中國(guó)大西南對(duì)外開(kāi)放的重要城市，處于大西南出海大通道的樞紐地位。目前，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪發(fā)展周期，“中國(guó)東盟”的大環(huán)境下，在121文件和18號(hào)文件帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)共同的規(guī)范化、制度化、市場(chǎng)化的重要契機(jī)面前，開(kāi)發(fā)投資和新建商品房交易將會(huì)繼續(xù)保持在較高水平，投資和消費(fèi)將會(huì)繼續(xù)同步增長(zhǎng)。對(duì)城市化進(jìn)程和城市規(guī)模有巨大的促進(jìn)和推動(dòng)作用，對(duì)南寧的相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)有極大的促進(jìn)。而南寧市作為中國(guó)大西南的出海大通道樞紐城市及中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國(guó)內(nèi)、國(guó)際上的政治經(jīng)濟(jì)地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個(gè)國(guó)際化城市建設(shè)的新的高度，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國(guó)內(nèi)外大資本的入駐。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)提出了巨大的貢獻(xiàn)，而且未來(lái)的發(fā)展前景和潛力巨大。各個(gè)樓盤(pán)紛紛打出“會(huì)展商圈”、“南寧CBD”的概念進(jìn)行推廣促銷，樓盤(pán)的平均價(jià)格指數(shù)位居南寧各區(qū)域樓盤(pán)乃至全區(qū)樓盤(pán)平均價(jià)格指數(shù)的榜首?！?，年平均降雨量達(dá)1300毫米。特別是“南博會(huì)”從２００４年起，每年在南寧舉辦一次，意味著中國(guó)與東盟之間的投資項(xiàng)目流和經(jīng)貿(mào)信息流均向南寧集中，南寧有望成為中國(guó)與東南亞經(jīng)濟(jì)文化交流合作的平臺(tái)，南寧當(dāng)然可以憑借中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的位置強(qiáng)勢(shì)騰飛。 其四，２００３年南寧市“１３６”工程拆遷面積達(dá)１００萬(wàn)平方米，且政府以貨幣補(bǔ)償被拆遷戶。 隨著我國(guó)加入WTO，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步對(duì)外開(kāi)放，外資介入房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的早日實(shí)現(xiàn) 提供了基礎(chǔ)。③ 由于受現(xiàn)房貸款政策的影響，那些自有資金少，主要開(kāi)發(fā)資金是靠銀行貸款定資及預(yù)收款來(lái)維持項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)公司，將會(huì)逐步被淘汰出局。 隨著南寧樓市的發(fā)展，區(qū)域特征日趨明顯。③ 江南、城北區(qū)將成為普通大眾的最佳選擇居住地。2003年南寧市樓市刮起了小戶型旋風(fēng)，從年初碧園數(shù)碼文化城開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就創(chuàng)下了銷售190套的佳績(jī)，銷售率達(dá)80%，接下來(lái)永泰大廈開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷售達(dá)60%,到青年業(yè)內(nèi)人士分析，“銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步”表明南寧市一季度商品房的空置率處于較低水平。八） 2003年，南寧市人均收入已跨過(guò)860美元的門(mén)檻，向1000美元的目標(biāo)逼近，按國(guó)際發(fā)展規(guī)律，人均收入達(dá)1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將步入快速、平穩(wěn)的發(fā)展期，一般周期為20年時(shí)間。針對(duì)目前瑯東房地產(chǎn)現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)業(yè)外人士都有一個(gè)共識(shí)，價(jià)格高、檔次高、質(zhì)量高、樓體高?！澳喜┙?jīng)濟(jì)”效應(yīng)也是瑯東樓市再次騰飛利好因素，為本地區(qū)、國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際的資金流向該區(qū)域，也為該區(qū)域的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)與發(fā)達(dá)地區(qū)的同業(yè)進(jìn)一步交流創(chuàng)造了理想的條件。如榮和山水美地、翡翠園等，市場(chǎng)利基者則避開(kāi)沖突，努力尋找細(xì)小的利基位置以保持自身力量，如圣展南湖之都民族大道36731004200360030280南寧嘉和置業(yè)有限公司55%㎡二）、瑯東區(qū)域（指瑯東、瑯西、南湖沿線）樓盤(pán)具體情況A、基本情況：㎡,總戶數(shù)達(dá)2489戶,其中一房362戶，二房348戶，三房806戶，四房824戶，五房20戶，樓中樓129戶。且朝向差價(jià)較大，可觀湖景的住宅價(jià)格要比非觀湖價(jià)格高出300~600元/㎡。鳳嶺是南寧市繼瑯東開(kāi)發(fā)熱潮后的另一個(gè)熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。為滿足高地價(jià)所需回收較多的成本，因此住宅產(chǎn)品定位大都以大戶型高總價(jià)為主力，小戶型為輔的開(kāi)發(fā)路線，目前的戶型以3房、4房為主力，面積以110㎡—150㎡之間為主，實(shí)現(xiàn)區(qū)域均價(jià)為3100元/㎡，主力總價(jià)范圍為36萬(wàn)元——60萬(wàn)元，在地價(jià)更貴的情況下，本項(xiàng)目若在推出時(shí)與各大盤(pán)正面交鋒，實(shí)非明智之舉。（二）W（劣勢(shì)）l 項(xiàng)目地塊周邊項(xiàng)目的存在，對(duì)南湖的景觀視覺(jué)有一定的影響。（四）O（機(jī)會(huì)）l 南寧市房地產(chǎn)業(yè)正呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，發(fā)展空間較大。在整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程中，我們將密切注視市場(chǎng)的變動(dòng)因素，并據(jù)此動(dòng)態(tài)進(jìn)行SWOT的后續(xù)分析，以調(diào)整相應(yīng)的營(yíng)銷策略與重點(diǎn)。依托于地理位置優(yōu)勢(shì)及周邊優(yōu)秀的景觀優(yōu)勢(shì)，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚、高檔定位，營(yíng)造出清晰的市場(chǎng)形象。 1）客戶特征 ● 以南寧市的客戶為主，身份復(fù)雜，多為專業(yè)炒家； ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機(jī)會(huì)出手投資，屬例行性購(gòu)買(mǎi)客戶； ● 愛(ài)讀書(shū)看報(bào)，密切關(guān)注南寧市的城市發(fā)展熱點(diǎn)，熟悉南寧市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r； ● 對(duì)南寧市的房地產(chǎn)市場(chǎng)認(rèn)知程度深刻，有一定的專業(yè)知識(shí)，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項(xiàng)目的升值空間； ● 以短線投資為主，力求快進(jìn)快出，轉(zhuǎn)手即賺錢(qián)，具一定的冒險(xiǎn)性； ● 絕大多數(shù)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天以低折扣優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)。4）媒體接受● 南國(guó)早報(bào)、南寧晚報(bào)等● 《新生活》等時(shí)尚雜志● 屬小車一族，聽(tīng)廣播● 活動(dòng)區(qū)域以新城區(qū)為主35 / 3