南寧某地產(chǎn)商城策劃報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 總量的50%。② 興寧區(qū)、朝陽路，仍是目前南寧商業(yè)價(jià)值最大的地方，在此每畝超過400萬元的商業(yè)地塊大有其在。因而市場消化壓力巨大，樓盤間競爭激烈。％，同時(shí)南寧市商品房價(jià)格小幅上漲，平均銷售價(jià)格每平方米2516元，％。 六） 從開發(fā)規(guī)模上來看，由于瑯東土地資源的稀缺、珍貴，因此開發(fā)規(guī)模普遍偏小，在大家規(guī)模相當(dāng)?shù)那闆r下，各項(xiàng)目之間只能比拼個(gè)性化的設(shè)計(jì)及配套的獨(dú)有性。政府機(jī)構(gòu)、金融、商業(yè)、文教、旅游等日益集中于此，投資潛力無以倫比，是南寧市乃至廣西發(fā)展標(biāo)志性區(qū)域，對(duì)外開放的窗口，因此成為地產(chǎn)開發(fā)商以及代理商必爭之地?！暗囟握摗弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的金律，在瑯東再次得到了明證。在瑯東區(qū)域這個(gè)大舞臺(tái)上，各大發(fā)展商各自充當(dāng)不同的角色，凈、旦、末、丑在這共同上演了一臺(tái)出色的房地產(chǎn)大戲，票房一路飆升。一）、戶型的市場缺口分析 瑯東在售樓盤一覽表（瑯東、瑯西、南湖沿線）樓盤名稱地址開盤日期總套數(shù)起價(jià)最高價(jià)均價(jià)最小面積最大面積開發(fā)商銷售情況總建筑面積中天世紀(jì)花園長湖路2003726300034003100南寧中天房地產(chǎn)95%13萬㎡南湖國際廣場長湖路93030004200330087160南寧九鼎房地產(chǎn)15萬㎡太平洋國際金州路18928004500330090200廣西華海房地產(chǎn)3萬㎡佳得鑫整個(gè)瑯東區(qū)域2002年實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)為3100元/㎡，價(jià)位是城北區(qū)和江南區(qū)的1~3倍。因小高層電梯住宅能夠較好的滿足大眾對(duì)居住空間及通風(fēng)、采光的需求，因此成為項(xiàng)目開發(fā)定位的一個(gè)重點(diǎn)因素。隨著市場的成熟，推動(dòng)了新盤不斷提高樓盤質(zhì)量和設(shè)計(jì)水平，激發(fā)創(chuàng)新能力，加強(qiáng)營銷力度，提高營銷水平。l 與富有“南寧綠肺”之稱的青秀山隔湖相望。對(duì)本項(xiàng)目而言也存在很大的威脅。綜述：項(xiàng)目地塊周邊公建配套成熟，休閑景觀資源豐富，交通便利，空氣質(zhì)量良好，人文氣息濃，實(shí)屬理想的居住用地，可以開發(fā)成為富有個(gè)性的高尚物業(yè)。二）項(xiàng)目產(chǎn)品簡況住宅類別：單體高層，單元式，復(fù)式戶型；住宅面積：130—170㎡；單價(jià)：3000元左右；總價(jià)：45—55萬，在單元式住宅中屬高檔類。3）客戶管理 該類客戶中相當(dāng)部分屬于家庭居住人口多且變動(dòng)大,需要特別戶型的外地人，不具備較前衛(wèi)的思想和接受能力；在接待過程中不應(yīng)歧視，應(yīng)給予其親身參與設(shè)計(jì)直至購買的信心?！?項(xiàng)目周邊環(huán)境設(shè)施、人文科教配套等。 ● 受硬廣告的影響小， 易受專家分析、意見及輿論宣傳的影響； 3）客戶管理 ● 該類客戶在交際圈中屬于房產(chǎn)專家，對(duì)周邊人群購買房產(chǎn)的意向有影響，其從自身利益出發(fā)宣傳本項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的推廣力度，對(duì)項(xiàng)目的推廣工作有益。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和商住結(jié)合型。本文通過簡要的分析項(xiàng)目的內(nèi)在優(yōu)勢和差異性，深入的分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的購買欲望和習(xí)性及其他相關(guān)的特點(diǎn)。l 外來人口的不斷增加，在客觀上增強(qiáng)了對(duì)商品住房的需求。l 項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，使項(xiàng)目的小區(qū)規(guī)劃存在一定的局限性。八、SWOT動(dòng)靜態(tài)分析SWOT分析是研究項(xiàng)目營銷基礎(chǔ)的基本工具，但往往單純的SWOT分析流于現(xiàn)狀的表面分析，我們認(rèn)為有效的SWOT分析應(yīng)該動(dòng)靜態(tài)結(jié)合，以充分考慮到市場的動(dòng)態(tài)變化。目前匯集的大盤項(xiàng)目有：3000畝的榮和山水美地，500畝的翡翠園，270畝的香榭里花園及1800畝的榮美春天花園和300多畝的鳳嶺山莊，除了香榭里花園、翡翠園和大自然花園已開盤外，其余的也于近期推盤，高檔、高品質(zhì)的住宅供應(yīng)量驟增，區(qū)域激烈競爭勢不可免。2002年瑯東最高土地掛牌拍賣價(jià)格為202萬元/畝，而到2003年價(jià)格已升至340萬元/畝。B、整個(gè)瑯東區(qū)域樓盤作了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，以一房、二房為主的面積從30㎡~110㎡%，面積三房、四房為主的面積從95㎡~200㎡%，而從5層以上的戶型面積從150㎡~360㎡包括樓中樓、占總戶數(shù)6%。同時(shí)各個(gè)開發(fā)商業(yè)因地制宜,南湖沿線、金湖商圈、會(huì)展中心等一系列的賣點(diǎn)為瑯東區(qū)奉上一臺(tái)房地產(chǎn)盛世大戲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，南寧樓市的購房群體，非南寧居民已達(dá)三分之一左右的份額，特別是高檔樓盤，更是超出這一數(shù)字。相對(duì)于其它區(qū)域中低檔的商品房而言，該區(qū)域商品房設(shè)施較為完善，戶型較為合理創(chuàng)造出較為好的居住環(huán)境。六、 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測由上述分析可知，南寧市住宅需求每年保持12%的增幅穩(wěn)步上升，在不考慮二手房交易量擴(kuò)大及其它因素影響的情況下，未來兩年市場規(guī)模預(yù)測曲線如下圖：七、瑯東區(qū)域房地產(chǎn)市場分析瑯東區(qū)位于南寧市行政區(qū)劃的新城區(qū)東部，新城區(qū)是自治區(qū)黨委、政軍首腦機(jī)關(guān)所在地，轄區(qū)面積108㎡公里，城鎮(zhèn)人均收入7448元人民幣，是目前南寧市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的區(qū)域。 今年一季度，同比增長約60％。國際更是創(chuàng)造了在不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)銷售了1000多套小戶型的神話。④ 127平方公里的相思湖新區(qū)以經(jīng)濟(jì)神秘的面紗，南寧市西北區(qū)將以相思湖為中心開發(fā)成生態(tài)型新區(qū)，從而邁出了城市發(fā)展向西拓展的步伐，相思湖片區(qū)將成為繼瑯東、鳳嶺之后最大的南寧房地產(chǎn)開發(fā)熱土?，槚|經(jīng)過10年的發(fā)展，已初具南寧CBD的雛形，在此匯聚了南寧市一半以上的高層建筑，連續(xù)數(shù)年占據(jù)了南寧樓市的最高價(jià)。 南寧市“136”工程的實(shí)施，2002年第一年就實(shí)施了城市道路、沿江堤岸、舊城區(qū)改造等118個(gè)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，總收入達(dá)50多個(gè)億。 戶籍制度政策。必定吸引大量外部資金的入駐，南寧市面臨有史以來最大的發(fā)展機(jī)遇。五）、南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展走勢按近幾年南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長率9%計(jì)算，那么南寧市國內(nèi)生產(chǎn)總值在未來兩年時(shí)間的預(yù)測曲線走勢如下四、 南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r自改革開放以來,南寧市房地產(chǎn)取得了一定的發(fā)展,下表是自94年以來南寧市房地產(chǎn)的歷史狀況一） 、房地產(chǎn)開發(fā)情況:年份指標(biāo)19941995199619971998199920002001完成投資額(億元)其中住宅(他元)施工住宅(萬㎡)其中住宅(萬元)竣工房層面積(萬㎡)其中住宅(萬㎡)二）、銷售情況:年份指標(biāo)199419951996199719981999200020012002商品房銷售面積(萬㎡)121住宅(萬㎡)商品房實(shí)際銷售額(億元)30住宅(億元)26五、 南寧市房地產(chǎn)競爭環(huán)境分析去年以來，有關(guān)全國房地產(chǎn)市場局部
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