【正文】 對房地產的宏觀調控，出臺了一系列相關的政策，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費者理性消費。三）、交通南寧市處于中國大西南出海通道的樞紐地位,同時具有沿海、沿邊、沿線的優(yōu)勢,交通便捷無比,已形成航空、鐵路、公路、水路交織的立體交通網絡.1. 航空已開通直達北京、廣州、深圳、昆明、鄭州、桂林、北海、香港等國內航線及國際航線。中國二、大勢分析中國“東盟概念”將南寧的區(qū)位優(yōu)勢逐漸呈現出來，必將釋放出更大的能量，激發(fā)樓市煥發(fā)出蓬勃的生機。２００３年１２月，南寧市舉行的一期國有土地使用權拍賣會創(chuàng)下了單個成交價最高、拍賣面積最多和總成交價最高三項廣西之最就與“南博會”的良好預期有關。必定吸引大量外部資金的入駐，南寧市面臨有史以來最大的發(fā)展機遇。 南寧市“136”工程的實施，2002年第一年就實施了城市道路、沿江堤岸、舊城區(qū)改造等118個基礎建設項目，總收入達50多個億。④ 127平方公里的相思湖新區(qū)以經濟神秘的面紗，南寧市西北區(qū)將以相思湖為中心開發(fā)成生態(tài)型新區(qū)，從而邁出了城市發(fā)展向西拓展的步伐，相思湖片區(qū)將成為繼瑯東、鳳嶺之后最大的南寧房地產開發(fā)熱土。 今年一季度，同比增長約60％。相對于其它區(qū)域中低檔的商品房而言，該區(qū)域商品房設施較為完善，戶型較為合理創(chuàng)造出較為好的居住環(huán)境。同時各個開發(fā)商業(yè)因地制宜,南湖沿線、金湖商圈、會展中心等一系列的賣點為瑯東區(qū)奉上一臺房地產盛世大戲。2002年瑯東最高土地掛牌拍賣價格為202萬元/畝，而到2003年價格已升至340萬元/畝。八、SWOT動靜態(tài)分析SWOT分析是研究項目營銷基礎的基本工具，但往往單純的SWOT分析流于現狀的表面分析，我們認為有效的SWOT分析應該動靜態(tài)結合，以充分考慮到市場的動態(tài)變化。l 外來人口的不斷增加，在客觀上增強了對商品住房的需求。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和商住結合型?！?項目周邊環(huán)境設施、人文科教配套等。二）項目產品簡況住宅類別：單體高層，單元式，復式戶型；住宅面積：130—170㎡；單價：3000元左右；總價：45—55萬，在單元式住宅中屬高檔類。對本項目而言也存在很大的威脅。隨著市場的成熟，推動了新盤不斷提高樓盤質量和設計水平，激發(fā)創(chuàng)新能力，加強營銷力度，提高營銷水平。整個瑯東區(qū)域2002年實現整體均價為3100元/㎡，價位是城北區(qū)和江南區(qū)的1~3倍。在瑯東區(qū)域這個大舞臺上，各大發(fā)展商各自充當不同的角色，凈、旦、末、丑在這共同上演了一臺出色的房地產大戲，票房一路飆升。政府機構、金融、商業(yè)、文教、旅游等日益集中于此，投資潛力無以倫比，是南寧市乃至廣西發(fā)展標志性區(qū)域，對外開放的窗口，因此成為地產開發(fā)商以及代理商必爭之地。％，同時南寧市商品房價格小幅上漲，平均銷售價格每平方米2516元，％。② 興寧區(qū)、朝陽路，仍是目前南寧商業(yè)價值最大的地方，在此每畝超過400萬元的商業(yè)地塊大有其在。新政策出臺可能對南寧樓市將造成如下幾點影響：① 高檔高品房的市場競爭更趨激烈，主要是受新政策的影響，二次置業(yè)者會改變投資方向，置業(yè)萎縮，從而使高檔房價格下滑。在全國房地產業(yè)局部過熱、空置率過高、產品結構不合理，投資風險增大的背景下，南寧市房地產業(yè)又面對何種境地，我想要從以下幾點加以分析。4. 水路貨運方面已開通7條內河航線。2003年，以南寧國際會展中心為標志，以東盟博覽會定址南寧為轉折，瑯東一躍成為南寧會展經濟的核心，吸引了全市、乃至全國的目光。一、宏觀經濟背景園林城市”、“聯(lián)合國人居環(huán)境改善良好范例獎”和“中國人居環(huán)境獎”等多項殊榮，良好的居住環(huán)境和得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，吸引了越來越多區(qū)內外人士到此投資和定居。以會展經濟為中心的房地產發(fā)展一觸即發(fā)，迅速推出，一大批商務、高尚住宅盤順勢推出；不少項目也隨機進行改造和提高。四）、購買實力２００３年，南寧房地產市場保持產銷兩旺的主要因素，首先是南寧作為全區(qū)政治、經濟、文化、商業(yè)和金融中心，是廣西最具綜合實力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近幾年來，投資環(huán)境不斷改善，各項產業(yè)發(fā)展迅猛。一） 、宏觀環(huán)境 過去5年，國民經濟保持高速成增長，增長率達到7%以上，2003年121文件和18號文件的出臺，規(guī)范了房地產行業(yè)的土地政策及金融政策，在一定程度上控制了房地產泡沫的產生。② 中、低檔商品房由于受新政策的影響不大，消費者反而增多，價格極有可能上升。南寧萬達商業(yè)廣場、新朝陽商業(yè)廣場、外灘新城、華星時代廣場與百貨大樓等將構成南寧市新的第一商業(yè)圈。銷售成交數量與竣工交付面積基本同步?，槚|的房地產開發(fā)已經進入理性階段，正逐步實現增長方式由速度規(guī)模型向質量效益型轉變，整個區(qū)域的發(fā)展機制也由過去的主要依靠行政措施和政策調控向市場機制自身調節(jié)轉變。市場主導者堅持大眾化路線，積極維護其市場主導位置。因此，瑯東樓價基本上全部屬于高檔住宅。從以上分析可以看出，瑯東區(qū)域住宅開發(fā)存在巨大機會，但也同時面臨激烈競爭和更高水平的挑戰(zhàn)。l 鳳嶺片區(qū)推出或即將推出的項目特別是諸如榮和山水美地、翡翠園等的大盤，以其獨有的個性資源，讓潛在客戶有了一定的選擇余地，也會分流本項目的部分客戶。 三）、目標客戶定位及分析 大地華城項目提供的是一種親身參與構建的、可在各種用途和使用方式之間進行彈性變化與彈性組合的物業(yè)產品形式及相關的服務體系。3）客戶管理 該類客戶屬于本項目的二級客戶群，對市場反應程度比較敏銳，同時相對其他類型的消費者而言房地產專業(yè)水平較高，獨立分析能力較強，對于這部分人需要在營銷手段上下功夫，務必營造良好的營銷環(huán)境。我們主要對住宅部分的目標客戶進行分類分析。l 經濟環(huán)境的逐步改善，居民收入的逐步提高，在一定程度上增強了商品物業(yè)的消費力。因此我們建議在總量分析的考慮下，尋找市場缺口，項目推盤之前必須進行準確的定位，走市場利基的道路，最終才能立于不敗之地，贏取輝煌。如東方明珠騰龍閣與聚龍閣之間。獨立公社的產權式酒店以及各開發(fā)小戶型商務公寓、寫字樓的項目等。這“四高”已經成為瑯東房地產的生動寫照，特別是樓價高已經成為不爭的事實。在此利好消息影響下，今年一季度南寧市商品房價格隨即“水漲船高”。這里房價普遍在2400元/㎡左右，而且小區(qū)品質不斷得到提升，能很好的實現了南寧普通工薪階層的安居夢想。④ 二級市場將會得到很大的發(fā)展空間，進一步得到快速發(fā)展。 中國——東盟自由貿易區(qū)的建立，把南寧從中國邊陲重鎮(zhèn)角色一下推向國際市場競爭的前沿重地。而產業(yè)經濟的拉動，必將吸引大量的外來人員到南寧投資、經商，甚至落戶南寧，從而形成有較強購買力的房地產消費群體。目前，瑯東新區(qū)居住人口已達10多萬，而且云集了來自全區(qū)乃至全國各地政治、經濟、金融、商業(yè)的精英，初步構建起南寧中央形象區(qū)和會展經濟核心區(qū)域的雛形。如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達28億元的香榭里花園、大連萬達集團投資達11億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的180畝榮寶華商城等,加劇了房地產激烈的競爭，使南寧市房地產業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。東盟博覽會將極大提升南寧房地產平臺，為本地的房地產開發(fā)提供了更大的舞臺和發(fā)展機