【正文】 品房銷售面積(萬(wàn)㎡)121住宅(萬(wàn)㎡)商品房實(shí)際銷售額(億元)30住宅(億元)26五、 南寧市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析去年以來(lái)，有關(guān)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部過熱的報(bào)道鋪天蓋地而來(lái)，引起了房地產(chǎn)業(yè)的普通警覺與密切關(guān)注。據(jù)有關(guān)資料顯示：２００２年南寧城市居民人均支配收入為８７９６．２４元，在西部１２省區(qū)中位居榜首；２００３年上半年南寧城市居民人均可支配收入４８９４元，同比增長(zhǎng)２．６％。２００３年１２月，南寧市舉行的一期國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)創(chuàng)下了單個(gè)成交價(jià)最高、拍賣面積最多和總成交價(jià)最高三項(xiàng)廣西之最就與“南博會(huì)”的良好預(yù)期有關(guān)。4. 水路貨運(yùn)方面已開通7條內(nèi)河航線。二）、人口,南寧市以壯族為主,多民族聚居的城市,%。南寧始建于東晉時(shí)期歷經(jīng)了1680多年的歷史變遷，凝聚了厚重的歷史文化，特別是這幾年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程步伐的加快，已發(fā)展成為一座充滿現(xiàn)代氣息的新興都市?！皷|盟概念”將南寧的區(qū)位優(yōu)勢(shì)逐漸呈現(xiàn)出來(lái)，必將釋放出更大的能量，激發(fā)樓市煥發(fā)出蓬勃的生機(jī)。2003年，以南寧國(guó)際會(huì)展中心為標(biāo)志，以東盟博覽會(huì)定址南寧為轉(zhuǎn)折，瑯東一躍成為南寧會(huì)展經(jīng)濟(jì)的核心，吸引了全市、乃至全國(guó)的目光。這兩三年時(shí)蓬勃朝氣，但在全國(guó)影響并不大，作為西南部欠發(fā)達(dá)地區(qū)和老少邊窮地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展往往比東部沿海慢半拍，但是也有了“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”。房地產(chǎn)的發(fā)展從未與經(jīng)濟(jì)大勢(shì)有所背離。二、大勢(shì)分析中國(guó)一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景園林城市”、“聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境改善良好范例獎(jiǎng)”和“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”等多項(xiàng)殊榮，良好的居住環(huán)境和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了越來(lái)越多區(qū)內(nèi)外人士到此投資和定居。東盟博覽會(huì)的召開將大幅度提升南寧的知名度，擴(kuò)大南寧在全國(guó)的影響，吸引更多外來(lái)人員。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定、順?biāo)俪砷L(zhǎng)中，房地產(chǎn)也因此具有成長(zhǎng)空間；中國(guó)城市化水平每年以1%的速度增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了巨大的需求潛力。中國(guó)以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為中心的房地產(chǎn)發(fā)展一觸即發(fā)，迅速推出，一大批商務(wù)、高尚住宅盤順勢(shì)推出；不少項(xiàng)目也隨機(jī)進(jìn)行改造和提高。隨著新區(qū)建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的迅速推進(jìn)，今天瑯東已經(jīng)成為南寧市政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心地區(qū)，成為金融、信息、會(huì)展、商業(yè)等行業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的首選區(qū)域。南寧市占地總面積10029平方公里，市區(qū)1834平方公里，地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無(wú)霧。三）、交通南寧市處于中國(guó)大西南出海通道的樞紐地位,同時(shí)具有沿海、沿邊、沿線的優(yōu)勢(shì),交通便捷無(wú)比,已形成航空、鐵路、公路、水路交織的立體交通網(wǎng)絡(luò).1. 航空已開通直達(dá)北京、廣州、深圳、昆明、鄭州、桂林、北海、香港等國(guó)內(nèi)航線及國(guó)際航線。四）、購(gòu)買實(shí)力２００３年，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)保持產(chǎn)銷兩旺的主要因素，首先是南寧作為全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)和金融中心，是廣西最具綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近幾年?lái)，投資環(huán)境不斷改善，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。 其次，經(jīng)過多年的建設(shè)，南寧已成為“一個(gè)最適合人類居住的城市”，加上良好的教育環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，吸引周邊縣市許多人為了子女有一個(gè)好的學(xué)習(xí)環(huán)境和將來(lái)就業(yè)問題而不斷涌入南寧購(gòu)房定居，極大推動(dòng)了住宅消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。加上住房貨幣化的大力推進(jìn)，增強(qiáng)了居民購(gòu)買力和支付能力，為住房消費(fèi)提供了基礎(chǔ)。中央政府更是把今年定為房地產(chǎn)的“理性年”，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。一） 、宏觀環(huán)境 過去5年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持高速成增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率達(dá)到7%以上，2003年121文件和18號(hào)文件的出臺(tái)，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策及金融政策，在一定程度上控制了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。城市整體價(jià)值得到了極大的提升。 泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，把廣西的資源優(yōu)勢(shì)凸顯出來(lái)，豐富的自然資源、廉價(jià)的勞動(dòng)力、出海大通道以及成熟的邊境貿(mào)易。南寧作為4700萬(wàn)人口的廣西首府，人口規(guī)模只占全區(qū)總數(shù)的7%，市區(qū)人口只有150萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市發(fā)展的需要。② 中、低檔商品房由于受新政策的影響不大，消費(fèi)者反而增多，價(jià)格極有可能上升。全市拆遷面積達(dá)82萬(wàn)㎡，今年計(jì)劃拆遷面積達(dá)100萬(wàn)㎡，若按拆遷1㎡會(huì)帶來(lái)2㎡購(gòu)買力計(jì)算，今年只是拆遷戶需求的住宅面積就達(dá)200萬(wàn)㎡。但由于環(huán)道沿線各城區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展不平衡性，導(dǎo)致了沿線樓形成了以下的趨勢(shì) ：① 在城市東部瑯東新城區(qū)，環(huán)道四周已形成以竹溪大道為“黃金走廊”的高檔住宅社區(qū)；② 在東北部廂竹路與東溝嶺一帶，形成物流區(qū)與高檔居住區(qū)為主；③ 在白沙大道與南寧高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿線，住宅的發(fā)展將以中、高檔為主；④ 在較偏遠(yuǎn)的沙井沿線，大沙田開發(fā)區(qū)將以中低檔社區(qū)為主。成為南寧市富人的首選居住區(qū)。南寧萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、外灘新城、華星時(shí)代廣場(chǎng)與百貨大樓等將構(gòu)成南寧市新的第一商業(yè)圈。四） 、市場(chǎng)熱點(diǎn)分析2003年，南寧樓市最搶眼有兩點(diǎn)：一是別墅樓盤異軍突起，二是小戶型銷售火爆，達(dá)到白熱化的境地。在目前別墅市場(chǎng)還不夠成熟的情況下，加大力度搶奪市場(chǎng)，會(huì)對(duì)今后別墅市場(chǎng)的開發(fā)造成負(fù)面影響，加上國(guó)家限制高檔商品房、別墅消費(fèi)貸款政策的出臺(tái)，又增加了別墅銷售的難度，增大了別墅投資風(fēng)險(xiǎn)。我們對(duì)這些樓盤作了調(diào)查，總結(jié)出了如下幾點(diǎn)：a) 都地處中心繁華城區(qū)，周邊配套成熟完善；b) 內(nèi)部功能齊全，配有衛(wèi)生間、廚房、電梯、寬帶等；c) 帶裝修，即買即?。籨) 總價(jià)低、首付低、月供少；e) 投資回報(bào)率和增值潛力大；主要表現(xiàn)在，青年人可以滾動(dòng)置業(yè)，現(xiàn)可暫時(shí)居住，日后可租或售，單位租金比大戶型要高，相對(duì)于投資股票、證券等風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，此外，地處市中心，其位置具有不可復(fù)制性，增值空間大。銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。其中，住宅施工面積約436萬(wàn)平方米，占施工總面積的75％。七） 目前的項(xiàng)目開發(fā)多以純住宅或裙樓為商鋪、塔樓為住宅、寫字樓的開發(fā)模式，沒有進(jìn)行多樣式、多角度的開發(fā)探索和研究，住宅產(chǎn)品功能單一，無(wú)論是產(chǎn)品或配套都同質(zhì)化嚴(yán)重，因此有必要從產(chǎn)品和住宅理念上進(jìn)行深一步的挖掘，提高自身產(chǎn)品的性價(jià)比。而瑯東區(qū)位于南湖橋頭，桂海高速公路的入口處，是南寧市重要的交通樞紐。瑯東的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入理性階段，正逐步實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，整個(gè)區(qū)域的發(fā)展機(jī)制也由過去的主要依靠行政措施和政策調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。由于檔次高，發(fā)展商要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，一方面依靠規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀配套取勝，建筑風(fēng)格、環(huán)境配套從躁動(dòng)趨于平實(shí)，榮和山水美地均價(jià)從開始2900元/㎡到現(xiàn)在3200元/㎡一路飆升，而且供不應(yīng)求；另一方面，注重產(chǎn)品的創(chuàng)新、品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展也是該區(qū)域發(fā)展商搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)的尚方寶劍，為住戶量身打造科技、舒適、便捷、安全及人性化的現(xiàn)代化居家辦公環(huán)境也是各個(gè)發(fā)展商發(fā)展的重點(diǎn)。占盡天時(shí)、地利、人和的瑯東區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了點(diǎn)、線、面的跨越性發(fā)展。無(wú)疑城市化進(jìn)程的加速，新增人口的大量涌入，有效的市場(chǎng)需求是瑯東房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的后備力量。市場(chǎng)主導(dǎo)者堅(jiān)