【正文】 路已出現(xiàn)了大盤，該地區(qū)已形成了帶狀分布。商鋪?zhàn)馐坌星樵?9年開始出現(xiàn)反彈后呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢，這也從一個側(cè)面證明了上海商業(yè)市場的繁榮趨勢。 產(chǎn)品具有綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢，亦住亦商，同時還包括五星級酒店，這也是本案的重要賣點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)酒店的出現(xiàn)將增加本案區(qū)域熱點(diǎn)的說服力。商鋪（專業(yè)商場）如今是滬上炙手可熱的投資理財方向：216。商業(yè)選址不比住宅，本案作為城市郊區(qū)商業(yè)區(qū)，要成功，規(guī)模化、專業(yè)化是關(guān)鍵，用價格上的優(yōu)勢吸引資金有限的客源群體，同時帶動一批眼光長遠(yuǎn)的投資客，如何贏得市場的信任，如何拉動這個區(qū)域價值，如何同時依靠已有客源的社會網(wǎng)絡(luò)帶動后期開發(fā)，在明確了我們的客戶是誰之后這些將是我們項(xiàng)目企劃推廣的側(cè)重所在。其租售價格也隨之一路上揚(yáng)。開發(fā)商背景及其所擁有的資源將是本案成功推廣的關(guān)鍵，而尋找合適企劃、營銷代理機(jī)構(gòu)將為本案推廣“錦上添花”。原有的舊城改造拆遷將使傳統(tǒng)的商業(yè)消失，商業(yè)流重新尋找新的經(jīng)營地點(diǎn)，這給商業(yè)拓展帶來了新的機(jī)遇；而更重要的是，大量賣場及批發(fā)市場的出現(xiàn)使居民傳統(tǒng)休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)出第三極態(tài)勢，即規(guī)模化與低成本效應(yīng)使其成為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的有力挑戰(zhàn)者。這里的經(jīng)營行業(yè)相對豐富，包括購物中心、特色百貨店、大型專業(yè)店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、大型綜合超市、餐飲、生活服務(wù)設(shè)施等；建筑風(fēng)格：小區(qū)具有濃厚的美式風(fēng)格，但這一點(diǎn)從其規(guī)劃命名就不難看出，全部以美式風(fēng)格來命名，第四期的邁阿密水岸更是將天然水系引入小區(qū)，而在其房型設(shè)計上，都帶有美式住宅風(fēng)格，縱觀該地區(qū)的其他個案也都傾向于美式風(fēng)格。尤其是，50萬左右為界的中低端別墅具有市場潛力，我們認(rèn)為，隨著普通住宅市場總價的不斷上升，更多初具實(shí)力的邊緣買家將有機(jī)會進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型別墅的消費(fèi)市場，因此總價在控制在50—80萬元以內(nèi)的別墅需求量還將有所提高。2000年上海在建別墅156萬平方米，當(dāng)年銷售面積約為50萬平方米；2001年在建別墅約400萬平方米，當(dāng)年銷售面積在100萬平方米上下；2002年在建別墅面積約800萬平方米。2002年上海別墅市場價格上漲幅度普遍超過普通住宅價格平均上漲幅度，我們認(rèn)為，一旦消費(fèi)能力跟不上供應(yīng)量，別墅就會過剩。南匯地區(qū)別墅主要聚集在滬南公路及南六公路沿線。（2）、價格落差大，市場缺乏細(xì)分該地區(qū)內(nèi)的價格落差比較明顯，如早期的海通花苑（均價3350元/平方米），康橋半島一期（南加州園）的售價只有23003000元/平方米），近期的楓林雅苑只有（35003980元/平方米），而與東方夏威夷（均價為7000元/平方米）、羅山綠洲別墅（均價11400元/平方米）相比，落差相當(dāng)明顯，價格顯示，該地區(qū)缺乏市場細(xì)分。216。 從價格定位上看，本案的起點(diǎn)較低，價格與上海其他區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)價格相比有絕對的優(yōu)勢，這種價格上的優(yōu)勢能夠快速回籠資金，同時提升產(chǎn)品知名度，帶動后期產(chǎn)品變化與銷售以及價格上的提升。 溫州老板216。廣告推廣計劃（一） 訴求要點(diǎn) 綜合型的產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢體現(xiàn)了發(fā)展商的綜合開發(fā)實(shí)力，同時還包括五星級酒店，我們的產(chǎn)品“亦商亦住”，給投資客以信心保障，增加本案具有投資價值的說服力； 上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里可能成為未來發(fā)展的焦點(diǎn)，而這些都是表現(xiàn)的元素。 其次他們也會考慮商鋪投資的風(fēng)險，統(tǒng)計數(shù)字顯示，上世紀(jì)90年代初，本市商業(yè)用房面積僅為385萬平方米，截至2002年，這個數(shù)字已經(jīng)超過了1200萬平方米，10年來增長了約3倍。R3軌道交通的進(jìn)入將推動區(qū)域人流的匯集，另外其他公交線路的完善也促進(jìn)這個區(qū)域的完善。 市場給本案發(fā)展的良機(jī)。二類是區(qū)域商業(yè)中心，一般是各行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，包括五角場、老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城、彭浦、昌里等。其三期主要是以聯(lián)體別墅為主，第四期的新澤西風(fēng)情即將開盤，共有別墅200套，單套面積217227平方米，預(yù)售均價的5000元/平方米比第一期的“南加州園”的平均2550/平方米的售價要高出近一倍。但是根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，%；100萬～%，%，高端別墅供求比顯示其嚴(yán)重失衡，而且近來上海別墅市場已出現(xiàn)了成交放緩跡象，經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。資料顯示，目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于一些在銷個案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。216。（3）、風(fēng)格以美式為主，水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)的別墅項(xiàng)目中，風(fēng)格主要以