【正文】 與此同時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來(lái)越短，一些個(gè)體批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會(huì)因?yàn)闊o(wú)法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們認(rèn)為今后郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。我們認(rèn)為，通過良好的形象包裝和有條理、有針對(duì)的市場(chǎng)推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值。項(xiàng)目分析（1） 優(yōu)勢(shì)（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)是本案的重要支撐； 市府對(duì)南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個(gè)層面，這個(gè)全面的定位改造計(jì)劃將南匯在上海的地位提升到一個(gè)新的高度，并描繪了一個(gè)美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價(jià)值的重要依據(jù)； 項(xiàng)目周邊臨近上海野生動(dòng)物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場(chǎng)，這里充滿著無(wú)限商機(jī)，這里可能成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)。216。使該案成為了一個(gè)規(guī)模龐大的配套齊全的小區(qū)。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國(guó)際航空港；東南端是上海的重要出海門戶蘆潮港。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進(jìn)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)說，住宅消費(fèi)分為4個(gè)階段，第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000—8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個(gè)性舒適期，即別墅概念。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來(lái)南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。216。 商鋪?zhàn)馐坌星樵?9年開始出現(xiàn)反彈后，呈穩(wěn)步上揚(yáng)的態(tài)勢(shì) 在經(jīng)歷了2002年一季度的階段性調(diào)整后，上海的社會(huì)消費(fèi)品零售總額又呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)了13%，商業(yè)的不斷繁榮已呈現(xiàn)出較為明顯的趨勢(shì)。 與機(jī)場(chǎng)和海港新村僅20分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢(shì)，這里是上海物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。名品禮城，亦商亦住客戶分析在了解了項(xiàng)目一些情況以后，接下來(lái)要解決的是在上海、在南匯，針對(duì)我們這個(gè)產(chǎn)品，我們的其商鋪（專業(yè)商場(chǎng)）市場(chǎng)針對(duì)的目標(biāo)客戶構(gòu)成有那些特點(diǎn)，這也是本案接下來(lái)的推廣的基礎(chǔ)依據(jù)。 　　小結(jié)：投資看回報(bào)，回報(bào)看發(fā)展。但值得注意的是，未來(lái)3年本市商鋪總供應(yīng)量增長(zhǎng)將會(huì)相當(dāng)迅速。綜合SWOT分析，我們認(rèn)為，南匯商機(jī)的前景是本案區(qū)位價(jià)值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點(diǎn)，如本案能有效利用占駐商鋪市場(chǎng)的“氣位”，將動(dòng)線“接點(diǎn)”地利優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢(shì)，則本案商鋪的成功推廣就有較大把握，當(dāng)然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足，如何弱化這一塊的不利影響需要開發(fā)商與企劃、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)共同努力。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢(shì)在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來(lái)可以互相影響，吸引八方客源，二來(lái)可以充分利用物流，有效降低營(yíng)業(yè)成本，如果再利用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對(duì)于本案有較為重要的意義。三類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營(yíng)行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購(gòu)物中心、超市、便利店、菜市場(chǎng)、大眾化餐飲網(wǎng)點(diǎn)、物資回收網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。配套：該案為超大型的社區(qū)項(xiàng)目，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，該案也是“一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分，而中福會(huì)幼兒園、12年制尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校、英國(guó)國(guó)際學(xué)校匯集在此。（二） 南匯別墅市場(chǎng)分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個(gè)別墅項(xiàng)目集中上市。上海正處于第二階段，別墅市場(chǎng)也處于初步發(fā)展階段，能夠消費(fèi)別墅的本地客戶畢竟有限。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括：桃源民俗村、野生動(dòng)物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個(gè)案均就位于此。 特點(diǎn)分析：（1）、產(chǎn)品開發(fā)較早，已形成沿線特色作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價(jià)上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來(lái)就成了開發(fā)的熱點(diǎn)，特別是別墅類項(xiàng)目，早期的經(jīng)典花園、綠寶園、海通花園以及現(xiàn)在還處于開發(fā)階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不斷向南匯內(nèi)部沿伸，南六公