【正文】 與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來越短，一些個體批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會因為無法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們認(rèn)為今后郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。我們認(rèn)為，通過良好的形象包裝和有條理、有針對的市場推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進(jìn)一步提升產(chǎn)品價值。項目分析（1） 優(yōu)勢（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐； 市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度，并描繪了一個美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)； 項目周邊臨近上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機，這里可能成為未來發(fā)展的焦點。216。使該案成為了一個規(guī)模龐大的配套齊全的小區(qū)。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國際航空港；東南端是上海的重要出海門戶蘆潮港。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。根據(jù)先進(jìn)國家經(jīng)驗，一般來說，住宅消費分為4個階段，第一階段，人均GDP3000美元以下為解困期；第二階段，人均GDP3000—8000美元為數(shù)量發(fā)展期；第三階段，人均GDP達(dá)到8000—15000美元為質(zhì)量期；第四階段，人均GDP超過15000美元為個性舒適期，即別墅概念。根據(jù)南匯區(qū)整體規(guī)劃，未來南匯將以蘆潮港建設(shè)為龍頭，開發(fā)重心向滬南路以東，外環(huán)線以南區(qū)域轉(zhuǎn)移，在羅南路兩側(cè)建設(shè)高科技園區(qū)，成為上海工業(yè)新高地。216。 商鋪租售行情在99年開始出現(xiàn)反彈后，呈穩(wěn)步上揚的態(tài)勢 在經(jīng)歷了2002年一季度的階段性調(diào)整后，上海的社會消費品零售總額又呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，同比增長了13%，商業(yè)的不斷繁榮已呈現(xiàn)出較為明顯的趨勢。 與機場和海港新村僅20分鐘車程是本案天然的地理優(yōu)勢，這里是上海物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地，這也是商業(yè)發(fā)展的先決條件。名品禮城，亦商亦住客戶分析在了解了項目一些情況以后，接下來要解決的是在上海、在南匯，針對我們這個產(chǎn)品，我們的其商鋪（專業(yè)商場）市場針對的目標(biāo)客戶構(gòu)成有那些特點，這也是本案接下來的推廣的基礎(chǔ)依據(jù)。 　　小結(jié)：投資看回報，回報看發(fā)展。但值得注意的是，未來3年本市商鋪總供應(yīng)量增長將會相當(dāng)迅速。綜合SWOT分析，我們認(rèn)為，南匯商機的前景是本案區(qū)位價值體現(xiàn)的重要依據(jù)，如何提高區(qū)域知名度，挖掘客戶資源是本案注意的重點，如本案能有效利用占駐商鋪市場的“氣位”，將動線“接點”地利優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成品牌、口碑，并最終形成商業(yè)優(yōu)勢，則本案商鋪的成功推廣就有較大把握，當(dāng)然本案也存在著這樣那樣的缺陷與不足，如何弱化這一塊的不利影響需要開發(fā)商與企劃、營銷代理機構(gòu)共同努力。 我們認(rèn)為，本案最大的優(yōu)勢在于其規(guī)模效應(yīng)，不同商家聚集一起而產(chǎn)生的聚集效應(yīng)一來可以互相影響，吸引八方客源，二來可以充分利用物流，有效降低營業(yè)成本，如果再利用錯位經(jīng)營，就我們看如本案能在“禮品、飾品”這一領(lǐng)域有所拓展，以區(qū)別于市區(qū)這一業(yè)態(tài)零散的現(xiàn)狀，對于本案有較為重要的意義。三類指社區(qū)（居住區(qū)商業(yè)），一般為沿街商鋪，經(jīng)營行業(yè)以生活便利為主，包括社區(qū)購物中心、超市、便利店、菜市場、大眾化餐飲網(wǎng)點、物資回收網(wǎng)點、生活服務(wù)網(wǎng)點、文化娛樂、沐浴、美容美發(fā)、快餐店等。配套：該案為超大型的社區(qū)項目，開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)集中興建了以提供市政管理，醫(yī)療衛(wèi)生，銀行，郵局等服務(wù)為主的社區(qū)中心，該案也是“一城九鎮(zhèn)”的城市周邊住宅發(fā)展規(guī)劃中規(guī)模最大的“周康中心鎮(zhèn)”的核心組成部分，而中福會幼兒園、12年制尚德實驗學(xué)校、英國國際學(xué)校匯集在此。（二） 南匯別墅市場分析南匯西枕黃浦江與上海市區(qū)相望，北接浦東新區(qū)，東瀕東海，南臨杭州灣。上市樓盤主要集中在松江、莘莊、虹橋、滬青平公路沿線等地，2003年僅佘山就有20多個別墅項目集中上市。上海正處于第二階段，別墅市場也處于初步發(fā)展階段，能夠消費別墅的本地客戶畢竟有限。并致力于“一區(qū)二帶三園”的開發(fā)建設(shè)，“二帶”中的“南六公路旅游經(jīng)濟(jì)帶”包括：桃源民俗村、野生動物園、桃城度假村和新馨度假村等一批旅游資源，所以南六公路沿線的個案均就位于此。 特點分析：（1）、產(chǎn)品開發(fā)較早，已形成沿線特色作為南匯地區(qū)的康橋鎮(zhèn)與浦東新區(qū)相鄰，在地價上與新區(qū)有明顯的差異，所以一直以來就成了開發(fā)的熱點，特別是別墅類項目，早期的經(jīng)典花園、綠寶園、海通花園以及現(xiàn)在還處于開發(fā)階段的康橋半島花園都是這一地區(qū)的代表，而隨著近階段楓林雅苑、東方夏威夷沿滬南公路不斷向南匯內(nèi)部沿伸，南六公